{"id":1831,"date":"2019-02-27T19:34:01","date_gmt":"2019-02-27T23:34:01","guid":{"rendered":"http:\/\/revistajuridica.uprrp.edu\/inrev\/?p=1831"},"modified":"2019-02-27T19:34:01","modified_gmt":"2019-02-27T23:34:01","slug":"el-fin-de-la-unanimidad-y-otros-apuntes-en-torno-al-proyecto-de-la-camara-1874","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/derecho.uprrp.edu\/inrev\/2019\/02\/27\/el-fin-de-la-unanimidad-y-otros-apuntes-en-torno-al-proyecto-de-la-camara-1874\/","title":{"rendered":"El fin de la unanimidad y otros apuntes en torno al Proyecto de la C\u00e1mara 1874"},"content":{"rendered":"\n\t\t\t\t\n

NOTA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por: Ver\u00f3nica S. Otero Rivera*<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

Introducci\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dicen que el que no conoce la historia est\u00e1 destinado a repetirla. Parece ser que el que no la entiende tambi\u00e9n comparte ese destino. A principios del presente mes comenzaron las vistas p\u00fablicas para el Proyecto de la C\u00e1mara 1874 (en adelante, \u201cProyecto\u201d), presentado a finales de octubre del 2018.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg.; Sharon Minelli P\u00e9rez, Ley de Condominios dar\u00eda luz verde a propiedades Airbnb<\/em>, EL NUEVO D\u00cdA (9 de febrero de 2019), https:\/\/www.elnuevodia.com\/negocios\/economia\/nota\/leydecondominiosdarialuzverdeapropiedadesairbnb-2475088\/<\/a>.[\/efn_note] Esto sucedi\u00f3 a solo pocos meses de aprobar la m\u00e1s reciente enmienda a la Ley de Condominios.<\/em>[efn_note]Las enmiendas m\u00e1s recientes a la Ley de Condominios, Ley N\u00fam. 104 de 25 de junio de 1958, seg\u00fan enmendada, 31 LPRA \u00a7 1291 (2015), fueron bajo la Ley N\u00fam. 111-2018 (Disponible en<\/em> http:\/\/www.oslpr.org\/2017-2020\/leyes\/pdf\/ley-111-14-Jun-2018.pdf<\/a>).[\/efn_note] El Proyecto pretende abordar sustancialmente las disposiciones m\u00e1s controvertidas en torno a la propiedad horizontal en tiempos recientes. Durante los pasados a\u00f1os, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sido un despliegue de las interpretaciones necesarias a la \u00fanica ley que rige la horizontalidad en Puerto Rico.[efn_note]V\u00e9ase<\/em>, a breve modo ilustrativo, P\u00e9rez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017) (donde el Tribunal establece que el requisito de unanimidad regir\u00e1 cuando sea necesaria una derrama para realizar mejoras); Batista v. Cond. Condado Terrace, 185 DPR 206 (2012) (donde el Tribunal determin\u00f3 que, en cuyo caso alguna \u00e1rea com\u00fan sea disfrutada por un solo apartamento, aunque dicho elemento sea catalogado como com\u00fan en la escritura matriz, se considerar\u00e1 como privativo); Cons. De Tit. Galer\u00edas Ponce\u00f1as v. Galer\u00edas Ponce\u00f1as, <\/em>Inc.<\/em>, 145 DPR 315 (1998) (donde el Tribunal interpreta las instancias donde puede surgir abuso de derecho en el ejercicio del poder de veto de algunos titulares).[\/efn_note] Derramas y unanimidad,[efn_note]V\u00e9ase <\/em>P\u00e9rez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017).[\/efn_note] usucapi\u00f3n de elementos comunes,[efn_note]V\u00e9ase <\/em>Bravman Gonz\u00e1lez v. Cons. De Tit. Cond. Palma Real, 183 DPR 827 (2011).[\/efn_note] y m\u00e1s recientemente, los alquileres a corto plazo,[efn_note]V\u00e9ase <\/em>Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Mart\u00ednez, KLAN201601773, 2017 WL 5655000 (TA PR 10 de agosto de 2017); Margaret M. Ochoa Espinosa, El panorama jur\u00eddico actual del alquiler a corto plazo en Puerto Rico<\/em>, 2 IN REV UPR ___ (2018), disponible en <\/em>http:\/\/revistajuridica.uprrp.edu\/inrev\/index.php\/2018\/12\/13\/el-panorama-juridico-actual-del-alquiler-a-corto-plazo-en-puerto-rico\/<\/a>.[\/efn_note] han sido temas considerados por nuestro m\u00e1ximo foro en los pasados a\u00f1os, y que apuntan, junto con los factores sociol\u00f3gicos en nuestra Isla, a la necesidad de una revisi\u00f3n cr\u00edtica y detallada de la Ley de Condominios<\/em>(en adelante, \u201cLey\u201d).<\/p>\n\n\n\n

La exposici\u00f3n de motivos del Proyecto esboza cuatro factores principales que presionan hacia la derogaci\u00f3n de dicha Ley: (1) la proliferaci\u00f3n de controversias ante el Tribunal Supremo como evidencia de la ineficacia de la Ley en tiempos modernos; (2) el total de diecis\u00e9is proyectos presentados por la d\u00e9cimo octava Asamblea Legislativa para enmendar y remediarla como demostrativo de dicha necesidad; (3) los reclamos de revisi\u00f3n total por parte de diferentes sectores relacionados a condominios, y (4) la reflexi\u00f3n sobre las vivencias y necesidades surgidas tras el paso del hurac\u00e1n Mar\u00eda.[efn_note]Exposici\u00f3n de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 2.[\/efn_note] <\/p>\n\n\n\n

A pesar de sus motivos, el proyecto propuesto parece ser un despliegue de f\u00f3rmulas hist\u00f3ricamente criticadas y erradas.[efn_note]Las propuestas esbozadas en el texto del Proyecto de Ley har\u00e1n eco en la memoria de conocedores del tema con las siguientes encomiendas legislativas: la Ley N\u00fam. 153 del 11 de agosto de 1995 y el Proyecto de la C\u00e1mara 1182 del 1991, ambos criticados fuertemente antes y despu\u00e9s de sus respectivos entierros.[\/efn_note] La presentaci\u00f3n de recetas trilladas responde esta vez a un intento de derogar la Ley en su entereza y establecer otra que disponga consideraciones que, en su n\u00facleo, son inherentemente contrarias a los prop\u00f3sitos de la horizontalidad. <\/p>\n\n\n\n

I. Eliminaci\u00f3n de la unanimidad <\/strong><\/p>\n\n\n\n

El m\u00e1s importante y colorido cambio \u2014aparte de la renuente sustituci\u00f3n total del t\u00e9rmino apartamiento<\/em>por apartamento<\/em>\u2014 es la eliminaci\u00f3n casi completa de la unanimidad. Casi completa porque solo mantiene un est\u00e1ndar decisional de unanimidad para la eliminaci\u00f3n del r\u00e9gimen mismo.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 3.[\/efn_note] Es decir, para que el Consejo de Titulares de un condominio decida disolver el r\u00e9gimen de horizontalidad, se requerir\u00e1 una decisi\u00f3n un\u00e1nime de los titulares.[efn_note]El Proyecto mantiene similitud casi en su totalidad del art\u00edculo 34 de la Ley N\u00fam. 104-1958, seg\u00fan enmendada, cuando dispone en el propuesto art\u00edculo 68: <\/p>\n\n\n\n

La totalidad de los propietarios<\/em>de un inmueble constituido en propiedad horizontal o el propietario \u00fanico, podr\u00e1n renunciar a este r\u00e9gimen<\/em>y solicitar del registrador la reagrupaci\u00f3n o refundici\u00f3n de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que \u00e9stas se encuentren libre de grav\u00e1menes, o en su defecto, que las personas a cuyo favor resulten inscritas las mismas presten su conformidad para sustituir la garant\u00eda que tengan con la participaci\u00f3n que corresponda a aquellos titulares en el inmueble total, dentro del r\u00e9gimen de comunidad de bienes se\u00f1alados en los Art\u00edculos 326 y siguientes del C\u00f3digo Civil. Id.<\/em>en la p\u00e1g. 98 (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note]<\/blockquote>\n\n\n\n

En 1991, se intent\u00f3 reducir el est\u00e1ndar vigente cuando se propuso en el Proyecto de la C\u00e1mara 1182 la reducci\u00f3n al consentimiento de un setenta y cinco por ciento de los titulares donde se requiriera el voto un\u00e1nime.[efn_note]P. de la C. 1182 de 10 de enero de 1991, 5ta Ses. Ord., 11a Asam. Leg.; V\u00e9ase tambi\u00e9n <\/em>H\u00e9ctor Rub\u00e9n S\u00e1nchez, El requisito de la unanimidad en la Ley de Propiedad Horizontal<\/em>, 63 REV. JUR. UPR 847 (1993).[\/efn_note] En aquella ocasi\u00f3n, y posteriormente en el 1995, conocidos comentaristas y diversos autores dedicaron varias l\u00edneas a criticar la derogaci\u00f3n de la exigencia de unanimidad y otros cambios propuestos.[efn_note]V\u00e9ase <\/em>Ley N\u00fam. 153 de 11 de agosto de 1995, 31 LPRA \u00a7\u00a7 1291i-1294d (1993 & Supl. 1996); Michel J. Godreau, La privatizaci\u00f3n de los elementos comunes en los condominios: Reflexiones en torno a posibles enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal<\/em>, 66 REV. JUR. UPR 149 (1996); Eduardo V\u00e1zquez Bote, En honor de don Jos\u00e9 Tr\u00edas Monge: Una \u201cperspicaz\u201d reforma del r\u00e9gimen de horizontalidad y una jurisprudencia que, felizmente, rectifica<\/em>, 65 REV. JUR. UPR 639 (1996); S\u00e1nchez, supra <\/em>nota 11.[\/efn_note] En ese momento, el prop\u00f3sito principal para la derogaci\u00f3n de la exigencia de unanimidad era flexibilizar la modificaci\u00f3n de los elementos comunes o lo relacionado a ellos. La principal cr\u00edtica a los intentos de reducir la inherencia de los titulares individuales sobre las decisiones con respecto a los elementos comunes es que atenta contra el derecho leg\u00edtimo de cada propietario de ejercer potestad sobre la propiedad compartida.[efn_note]El distinguido profesor Eduardo V\u00e1zquez Bote se\u00f1al\u00f3 que la pretendida reforma para reducir la unanimidad a un setenta y cinco por ciento de participaci\u00f3n para decidir sobre los elementos comunes, significaba esencialmente la fusilaci\u00f3n del art\u00edculo 333 del C\u00f3digo Civil:<\/p>\n\n\n\n

[E]l texto reformador, b\u00e1sicamente, lo que dispone es privar a los cotitulares de su tradicional dominio sobre las cuotas en los elementos comunes, \u201cfusilando\u201d el art\u00edculo 333 del C\u00f3digo [C]ivil (\u201cTodo condue\u00f1o tendr\u00e1 la plena propiedad de su parte . . .\u201d), se recurre al elegante m\u00e9todo de reducir la unanimidad de los copropietarios al democr\u00e1tico 75 por ciento para concretos actos dispositivos (los que interesaban a los autores).<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Eduardo V\u00e1zquez Bote, En honor de don Jos\u00e9 Tr\u00edas Monge: Una \u201cperspicaz\u201d reforma del r\u00e9gimen de horizontalidad y una jurisprudencia que, felizmente, rectifica<\/em>, 65 REV. JUR. UPR 639, 647-48 (1996). V\u00e9ase<\/em>COD. CIV. PR art. 333, 31 LPRA \u00a7 1278 (2015).[\/efn_note]\n\n\n\n

  A. Horizontalidad y la propiedad horizontal <\/em><\/p>\n\n\n\n

La horizontalidad, seg\u00fan expres\u00f3 el profesor Eduardo V\u00e1zquez Bote, \u201catribuye a cada titular un derecho que se proyecta sobre la totalidad del inmueble\u201d.[efn_note]S\u00e1nchez, supra <\/em>nota 11, en la p\u00e1g. 849 (1993) (citando a<\/em>Eduardo V\u00e1zquez Bote, La propiedad horizontal en el Derecho puertorrique\u00f1o<\/em>, 609 REVISTA CR\u00cdTICA DE DERECHO INMOBILIARIO 345, 405 (1992)).[\/efn_note] Com\u00fanmente, se le atribuye a la horizontalidad, como figura jur\u00eddica, la cualidad de ser la convergencia entre los derechos individuales sobre la propiedad privativa y sobre los elementos comunes indivisibles. Ante esto, siempre es preciso se\u00f1alar que no cabe hablar de dos derechos distintos ni duales porque no existe independencia entre los distintos elementos integrantes del condominio como unidad econ\u00f3mica.[efn_note]MICHEL J. GODREAU ROBLES, EL CONDOMINIO: EL R\u00c9GIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN PUERTO RICO16 (1992).[\/efn_note]\n\n\n\n

La propiedad horizontal, es decir, la sometida al r\u00e9gimen de horizontalidad, est\u00e1 caracterizada por \u201c[l]a necesidad \u2014y no meramente la conveniencia\u2014 de compartir las \u00e1reas comunes . . .\u201d para su aprovechamiento econ\u00f3mico.[efn_note]Id<\/em>. en la p\u00e1g 14.[\/efn_note] El ejercicio del dominio sobre los elementos comunes como caracter\u00edstico de la horizontalidad surge como una necesidad resultante de la indivisi\u00f3n f\u00edsica de los mismos. En otras palabras, por la indivisi\u00f3n de la estructura, los propietarios necesariamente merecen ejercer su dominio sobre lo que constituye un elemento com\u00fan con los dem\u00e1s propietarios, porque el disfrute de tales elementos es indispensable para el disfrute de su propiedad privada o su apartamento. M\u00e1s que encontrarse en una relaci\u00f3n accesoria con el apartamento como propiedad privada, los elementos comunes son parte integral del condominio, inseparables de los apartamentos, y sobre los cuales los titulares tendr\u00e1n derecho como leg\u00edtimos propietarios.[efn_note]V\u00e9ase <\/em>Eduardo V\u00e1zquez Bote, Prehorizontalidad y horizontalidad frente a la din\u00e1mica del derecho: exigencias de una normativa jur\u00eddica<\/em>, 14 REV. JUR. UIPR 677 (1980).[\/efn_note] Comprendida la propiedad horizontal de esta manera, comenzamos a entender la reiterada confusi\u00f3n por parte de nuestros legisladores en torno a la figura de los elementos comunes y la necesidad de someter a la unanimidad aquellas decisiones para la modificaci\u00f3n y trastoque de estos. <\/p>\n\n\n\n

La insistente propuesta legislativa de reducir las instancias en las que ser\u00e1 requerida la unanimidad para la toma de decisiones sobre elementos comunes refleja el entendido generalizado en cuanto a: (1) la relaci\u00f3n entre los elementos comunes y la propiedad privada, y (2) la incidencia de las decisiones tomadas con relaci\u00f3n a dichos elementos sobre el buen funcionamiento del condominio. No ser\u00eda correcto afirmar que los elementos comunes existen independientemente de los apartamentos como propiedad privada, y que, a consecuencia, la titularidad conferida sobre el apartamento es separada de la que se ejerce sobre los elementos comunes. La titularidad sobre los elementos comunes, a diferencia de la titularidad sobre los apartamentos, consiste en el ejercicio compartido entre todos los titulares del condominio.[efn_note]Godreau, supra <\/em>nota 12, en la p\u00e1g. 165; GODREAU ROBLES, supra <\/em>nota 15, en la p\u00e1g. 14.[\/efn_note] Ciertamente, al ser compartida, exige unos c\u00e1nones de sana convivencia y de respeto, necesarios para viabilizar el disfrute de los apartamentos. Sin embargo, la titularidad compartida sobre los elementos comunes consiste en un derecho propietario leg\u00edtimo, del mismo car\u00e1cter jur\u00eddico ejercido sobre los apartamentos, por lo que cualquier violencia sobre su ejercicio dominical merece las mismas protecciones dispuestas en nuestro ordenamiento. En el Proyecto de la C\u00e1mara 1874, la Asamblea Legislativa propone, en su exposici\u00f3n de motivos: <\/p>\n\n\n\n

Dentro de los cambios recogidos en esta nueva ley se elimina el requisito de unanimidad para toda obra. Se establece que se requiere el consentimiento de dos terceras partes (2\/3) de todos los titulares que a su vez re\u00fanan dos terceras partes (2\/3) de las participaciones en las \u00e1reas comunes<\/em>para las diferentes obras y determinaciones del Consejo de Titulares. Solo se mantiene el requisito de unanimidad para disolver el r\u00e9gimen de propiedad horizontal.[efn_note]Exposici\u00f3n de motivos, P. de la C. 1874, de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 3 (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note]<\/blockquote>\n\n\n\n

Espec\u00edficamente, el Proyecto propone un est\u00e1ndar consistente en el consentimiento de dos terceras partes de todos los titulares que a su vez consistan en dos terceras partes de las participaciones de \u00e1reas comunes para modificar o tomar decisiones en cuanto a: (1) cambios en el uso y destino de las \u00e1reas comprendidas en la escritura matriz;[efn_note]P. de la C. 1874, de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 9 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 4).[\/efn_note] (2) cambios en la clasificaci\u00f3n de los elementos comunes generales a necesarios;[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 19 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 17).[\/efn_note] (3) la verificaci\u00f3n de hipotecas sobre elementos comunes;[efn_note]Id.<\/em>en la p\u00e1g. 12 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 10).[\/efn_note] (4) el permiso de cierres o techados de patio, terrazas, construcci\u00f3n de nuevos pisos sobre el techo o bajo terreno, siempre que no est\u00e9n en la escritura matriz;[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 21 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 17(b)(1)).[\/efn_note] (5) la alteraci\u00f3n de la fachada de la estructura,[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 46 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 35(b)(5)).[\/efn_note] y (6) la aprobaci\u00f3n de mejoras que requieran derramas.[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 63 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 44(d)(3)).<\/em>[\/efn_note] Aunque todas estas propuestas merecen particular an\u00e1lisis, esta \u00faltima, a mi juicio, sirve para ilustrar con m\u00e1xima claridad el terrible efecto que dicho est\u00e1ndar genera, al aplicarse de manera autom\u00e1tica y en combinaci\u00f3n con las disposiciones adicionales de la medida, sobre el ejercicio dominical de la propiedad horizontal. <\/p>\n\n\n\n

  B. La imposici\u00f3n de derramas<\/em><\/p>\n\n\n\n

En P\u00e9rez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar,<\/em>[efn_note]P\u00e9rez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017).[\/efn_note] el Tribunal Supremo resolvi\u00f3 que, aunque la Ley de Condominios <\/em>no lo dispusiera expresamente, en casos donde se pretenda aprobar la imposici\u00f3n de una derrama para el financiamiento de una mejora en las \u00e1reas comunes, esta decisi\u00f3n tendr\u00e1 necesariamente que contar con el voto un\u00e1nime de todos los titulares.[efn_note]Esta interpretaci\u00f3n fue consistente tanto con los cambios legislativos m\u00e1s recientes en aquel momento, como con el prop\u00f3sito y naturaleza de la horizontalidad. En 1995 entr\u00f3 en vigor la Ley N\u00fam. 153-1995 y enmend\u00f3 sustancialmente la Ley de Propiedad Horizontal<\/em>para flexibilizar la toma de decisiones donde se requer\u00eda el voto un\u00e1nime de los titulares. Ley 153-1995, Ley N\u00fam. 153 de 11 de agosto de 1995, 31 LPRA \u00a7\u00a7 1291i-1294d (1993 & Supl. 1996). Entre las decisiones modificadas, se encontraban las relacionadas a las mejoras del condominio. Dicha ley redujo el requerimiento de unanimidad al consentimiento de un setenta y cinco por ciento de los titulares para aprobar proyectos de mejora. Posteriormente, en el 2003, se incorpor\u00f3 el lenguaje de la actual Ley de Condominios<\/em>, donde ser\u00eda requerido el consentimiento de dos terceras partes de los titulares que a su vez re\u00fanan las dos terceras partes de las participaciones de las \u00e1reas comunes, siempre que hubieren suficientes fondos para costear las mejoras sin imponer derramas. V\u00e9ase<\/em>P\u00e9rez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197, 208-10 (2017).  La interpretaci\u00f3n del Tribunal en P\u00e9rez Riera <\/em>responde a que, al devolver la ley a su estado original luego de las enmiendas del 1995 y 1996, e incorporando las enmiendas del 2003, reg\u00eda la unanimidad en cuyos casos los fondos de reserva no fueren suficientes para costear la obra, es decir, donde se requiera la imposici\u00f3n de una derrama.[\/efn_note] En este caso, citado en la exposici\u00f3n de motivos del Proyecto de la C\u00e1mara 1874,[efn_note]Exposici\u00f3n de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 2.[\/efn_note] el M\u00e1ximo Foro dispuso, en cuanto a su interpretaci\u00f3n de mantener la unanimidad cuando las mejoras al condominio requieran imponer derramas, que: <\/p>\n\n\n\n

[E]l historial legislativo . . .  demuestra indubitadamente que el legislador pretendi\u00f3 hacer un balance entre . . . el inter\u00e9s de fomentar la realizaci\u00f3n de mejoras dirigidas a aumentar el valor y la productividad del condominio y, por otro, la protecci\u00f3n de los titulares frente a gastos a los que no consintieron.[efn_note]P\u00e9rez Riera, <\/em>197 DPR en la p\u00e1g. 211.[\/efn_note]<\/blockquote>\n\n\n\n

Acertadamente expresado por el Tribunal, la imposici\u00f3n de una derrama es un gasto oneroso sobre aquel titular que haya disentido de su imposici\u00f3n.[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 212.[\/efn_note] Adem\u00e1s de las instancias en las que un titular simplemente disgusta de la mejora propuesta, la mayor\u00eda de las ocasiones el desacuerdo responde a la carga monetaria que esta significar\u00eda, en adici\u00f3n a los gastos de mantenimiento. Por esta l\u00ednea, apunta el Tribunal: <\/p>\n\n\n\n

[L]a imposici\u00f3n de una derrama puede representar una carga onerosa para los titulares. . . . [E]l incumplimiento de su pago podr\u00eda acarrear la suspensi\u00f3n de los servicios de agua y luz o forzar la venta del apartamiento. Lo anterior ser\u00eda irrazonable teniendo en cuenta que . . . los fines y la naturaleza de las obras de mejora son muy distintos a los de las obras extraordinarias y las urgentes.[efn_note]Id.<\/em>[\/efn_note]<\/blockquote>\n\n\n\n

En su ratio decidendi<\/em>, la opini\u00f3n del Tribunal en P\u00e9rez Riera<\/em>incorpor\u00f3 el peso de una derrama para los titulares, y las justificaciones de una oposici\u00f3n a la misma, como motivo para preservar el est\u00e1ndar de unanimidad en casos donde se requieran derramas para mejoras. Contraviniendo lo que dispuso P\u00e9rez Riera<\/em>, la medida propuesta establece: \u201c[l]as obras de mejora s[o]lo podr\u00e1n realizarse, inclusive aquellas que requieran imponer una derrama<\/em>, mediante la aprobaci\u00f3n de dos terceras (2\/3) partes de los titulares que a su vez re\u00fanan las dos terceras (2\/3) partes de las participaciones de las \u00e1reas comunes\u201d.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 63(\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note] Lo que implica dicho art\u00edculo es la anulaci\u00f3n de lo determinado en P\u00e9rez Riera<\/em>y de la imposici\u00f3n por la v\u00eda legislativa de una medida cargada de indiferencia, por no decir total incomprensi\u00f3n de los prop\u00f3sitos de la Ley. <\/p>\n\n\n\n

De aprobarse dicho Proyecto seg\u00fan redactado, en un potencial caso como el de P\u00e9rez Riera<\/em>, en el cual alg\u00fan titular se oponga por razones justificadas y no caprichosas, la imposici\u00f3n de una derrama contra su voluntad ser\u00eda v\u00e1lida. El propuesto art\u00edculo 44(e) dispone que, en tales casos, de entender el titular que las razones para su oposici\u00f3n son justificadas y ameritan reconsideraci\u00f3n, este tendr\u00eda que presentar ante el Consejo de Titulares las razones de peso para su oposici\u00f3n, demostrar que dicha oposici\u00f3n no es caprichosa o desmedida, y que responde a unos intereses propietarios leg\u00edtimos, para entonces esperar ser dado por no caprichoso ante la mayor\u00eda del Consejo: \u201cLa oposici\u00f3n de un titular a la realizaci\u00f3n de una mejora deber\u00e1 ser fundamentada y no por mero capricho de [e]ste. La declaraci\u00f3n de una posici\u00f3n caprichosa deber\u00e1 ser aprobada por mayor\u00eda del Consejo de Titulares<\/em>\u201d.[efn_note]Id.<\/em>en la p\u00e1g. 64 (en espec\u00edfico, el art\u00edculo 44(e)) (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note] <\/p>\n\n\n\n

En el peor de los casos, la oposici\u00f3n de una sola persona, ante el est\u00e1ndar de dos terceras partes establecido por este proyecto, no ser\u00e1 obst\u00e1culo para la toma de decisiones en cuanto a mejoras que requieran derramas. En cuyos casos haya suficientes titulares en oposici\u00f3n a la realizaci\u00f3n de la mejora y la imposici\u00f3n de la derrama, el Consejo de Titulares se postular\u00e1 como la entidad facultada para adjudicar la naturaleza de las oposiciones de los que lo componen.[efn_note]Id.<\/em>en los art\u00edculos 44(e) y 47(c).[\/efn_note] Para esta adjudicaci\u00f3n, la medida legislativa no ofrece gu\u00edas m\u00ednimas sobre qu\u00e9 es caprichoso y qu\u00e9 no. Nos resta esperar que los Consejos de Titulares usen su sano juicio y rindan atenci\u00f3n a lo esbozado en la jurisprudencia para hacer estas determinaciones.[efn_note]V\u00e9ase <\/em>Cons. De Tit. Galer\u00edas Ponce\u00f1as v. Galer\u00edas Ponce\u00f1as, Inc., 145 DPR 315 (1998).[\/efn_note] Si no, que la suerte se reparta. <\/p>\n\n\n\n

El Proyecto propuesto mantiene las disposiciones de la Ley vigente en cuanto al perjuicio del derecho al voto cuando exista morosidad en pago de cuotas.[efn_note]El art\u00edculo 39 de la Ley de Condominios<\/em> vigente: <\/p>\n\n\n\n

Aquellos titulares que adeuden tres (3) o m\u00e1s plazos consecutivos de cuotas . . .  quedar\u00e1n temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento un\u00e1nime; ni se contar\u00e1 su voto o su porcentaje de participaci\u00f3n para prop\u00f3sitos de qu\u00f3rum cuando este cap\u00edtulo requiera tal consentimiento . . . .<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Ley 157-1976, Ley N\u00fam. 157 de 4 de junio de 1976, seg\u00fan enmendada, 31 LPRA \u00a7 1293(c) (2015).[\/efn_note] Ahora, consistente con la viabilizaci\u00f3n de derramas a oposici\u00f3n de los titulares, su art\u00edculo 46 dispone: \u201cLa representaci\u00f3n en las asambleas del Consejo de Titulares . . . la podr\u00e1n ejercer solamente personas . . . que, a su vez, sean titulares que no adeuden dos (2) o m\u00e1s cuotas de mantenimiento, y\/o derramas y\/o multas vencidas por m\u00e1s de sesenta (60) d\u00edas <\/em>. . .\u201d.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 68 (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note] Sabido es que la asamblea de titulares no redunda en una democracia y el empleo de la participaci\u00f3n en asamblea de titulares no equivale a la participaci\u00f3n ciudadana que cada uno ejerce en los procesos democr\u00e1ticos. No obstante, los rasgos de democracia que caracterizan los procesos regulados por la Ley de Condominios<\/em>\u201cno debe[n]malinterpretarse en el sentido de que permit[an]invasiones a la propiedad individual, cuya protecci\u00f3n y viabilizaci\u00f3n es meta del R\u00e9gimen\u201d.[efn_note]GODREAU ROBLES, supra<\/em>nota 15, en la p\u00e1g. 19.[\/efn_note] La participaci\u00f3n por parte de los titulares nunca ha sido absoluta y depende, a su vez, de que cada titular responda por acciones que afectan la capacidad de disfrute de la propiedad compartida por otros titulares. Diferente a esto es la incorporaci\u00f3n de medidas que, en combinaci\u00f3n y como efecto domin\u00f3, avasalladoramente impidan la finalidad misma del r\u00e9gimen: habilitar el disfrute de la propiedad privada e individual.[efn_note]Id.<\/em>[\/efn_note]\n\n\n\n

II. Apuntes y consideraciones adicionales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

  A. Imposiciones adicionales en torno a la participaci\u00f3n en asamblea<\/em><\/p>\n\n\n\n

La medida presenta, en ciertos art\u00edculos, imposiciones adicionales a considerar en torno a la participaci\u00f3n de los titulares en asamblea. Una de estas, a modo de se\u00f1alamiento, es la imposici\u00f3n del requisito de certificar por escrito<\/em>la representaci\u00f3n de un titular en casos de apartamentos con titulares proindiviso.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 68.[\/efn_note] La Ley de Condominios<\/em> vigente establece que, en cuyo caso exista alg\u00fan apartamento que pertenezca proindiviso a diferentes titulares, estos deber\u00e1n nombrar un representante para ejercer voto en la asamblea a nombre de la comunidad.[efn_note]Ley de Condominios, Ley N\u00fam. 104 de 25 de junio de 1958, seg\u00fan enmendada, 31 LPRA \u00a7 1291 (2015).[\/efn_note] El texto propuesto dispone que, en dicho caso, se mantendr\u00e1 el requisito de nombramiento de un representante, pero que \u201c[e]n ausencia de la designaci\u00f3n por escrito <\/em>del representante de los propietarios no podr\u00e1 registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares\u201d.[efn_note]Id. <\/em>en las p\u00e1gs. 69-70 (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note] \u00bfC\u00f3mo puede afectar esta propuesta la participaci\u00f3n de los titulares durante la toma de decisiones en asamblea?<\/p>\n\n\n\n

Pensemos en apartamentos heredados, donde los distintos propietarios est\u00e1n esparcidos en diferentes estados o pa\u00edses, como com\u00fanmente ocurre con familias grandes. Pensemos, adem\u00e1s, en familias donde la divisi\u00f3n de herencia ha dado paso a serios conflictos familiares, provocando la infructuosa comunicaci\u00f3n entre los titulares. \u00bfC\u00f3mo, por escrito<\/em>, logramos constatar un representante? Al menos, el texto propuesto no requiere firmas de todos los titulares\u2026 complicada encomienda. En dichos casos, lo comprometido no es un beneficio marginal de la titularidad sobre el apartamento, sino la potestad misma de ejercer dominio sobre, tanto la propiedad compartida, como sobre las decisiones que potencialmente podr\u00edan incidir sobre el disfrute de su propiedad privada. <\/p>\n\n\n\n

  B. Arrendamiento a corto plazo <\/em><\/p>\n\n\n\n

Aunque corto en su ejecuci\u00f3n, el Proyecto presentado intenta abordar el arrendamiento a corto plazo, una de las controversias m\u00e1s discutidas en estos pasados meses.[efn_note]Para comentarios adicionales sobre el estado de derecho actual en cuanto a los arrendamientos a corto plazo en los condominios, v\u00e9ase<\/em>Ochoa Espinosa, supra<\/em> nota 6.[\/efn_note] La medida define los arrendamientos a corto plazo como cualquier arrendamiento otorgado por un t\u00e9rmino menor de noventa d\u00edas consecutivos.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la p\u00e1g. 7 (en espec\u00edfico, el art. 3(e)).[\/efn_note] Particularmente, establece:<\/p>\n\n\n\n

[N]o se podr\u00e1 prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo<\/em>. El Consejo de Titulares podr\u00e1 regular la forma en que se llevar\u00e1n a cabo los mismos y podr\u00e1 imponer una cuota mensual especial, la cual no podr\u00e1 ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo. Cualquier prohibici\u00f3n en una escritura matriz, o reglamento del arrendamiento a corto plazo, se tendr\u00e1 por no puesta.[efn_note]Id. <\/em>en la p\u00e1g. 49 (en espec\u00edfico, el art. 36) (\u00e9nfasis suplido).[\/efn_note] <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n

Esta propuesta poco aclara, atiende o resuelve las controversias entre el r\u00e9gimen de propiedad horizontal y el mercado emergente de arrendamientos y hosteler\u00edas de corta duraci\u00f3n. Por lo pronto, solo aplica parchos sin resolver controversias de derecho en su sustancia. <\/p>\n\n\n\n

En adici\u00f3n a esta prohibici\u00f3n, y como intento de regulaci\u00f3n para afrontar este emergente mercado, la Asamblea Legislativa propone la imposici\u00f3n de cuotas especiales para aquellos titulares que sometan su propiedad a este tipo de arrendamiento. Ninguna de estas cortas disposiciones dedicadas al arrendamiento a corto plazo denota un esfuerzo concienzudo de atender la controversia en cuanto al entendimiento de las capacidades y l\u00edmites de la propiedad privada bajo el r\u00e9gimen de horizontalidad. Nuestro Tribunal Supremo, habi\u00e9ndose expresado hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os acerca de las expectativas de intimidad tanto en \u00e1reas comunes como en el disfrute de un apartamento, expres\u00f3 en Pueblo v. P\u00e9rez P\u00e9rez <\/em>que \u201clos condue\u00f1os tienen derecho a confiar que no pululen por las zonas protegidas invasores e intrusos\u201d.[efn_note]Pueblo v. P\u00e9rez P\u00e9rez, <\/em>115 DPR 827, 830 (1984).[\/efn_note] \u00bfC\u00f3mo afianzar esta preocupaci\u00f3n genuina de los titulares en cuanto a la pululaci\u00f3n de personas intrusas, for\u00e1neas al tr\u00e1fico usual de los titulares del condominio, con el derecho individual de cada titular de permitirle entrada y uso a quien dicho titular disponga? Poco resuelve este Proyecto de Ley en cuanto a esto y, en su lugar, redunda en prohibiciones absolutistas sin atender los matices de una controversia concreta. <\/p>\n\n\n\n

Conclusi\u00f3n <\/strong><\/p>\n\n\n\n

El concepto nuclear del r\u00e9gimen de propiedad horizontal es el disfrute de la propiedad privada.[efn_note]GODREAU ROBLES, supra <\/em>nota 15, en las p\u00e1gs. 15-16, 19.[\/efn_note]La medida expuesta, con iniciativas de derogaci\u00f3n y de aclaraci\u00f3n<\/em> de las principales controversias y problemas resultantes de la actual Ley de Condominios<\/em>, carece de ser una propuesta jur\u00eddicamente profunda que verdaderamente atienda frontalmente los asuntos m\u00e1s discutidos en la jurisprudencia y la legislaci\u00f3n. Intenta, de nuevo, promover el r\u00e9gimen mientras atenta contra el mismo. Descansa principalmente en proponer la eliminaci\u00f3n de la unanimidad al ciegamente equiparar el rigor de dicho est\u00e1ndar con las pol\u00e9micas surgidas en los pasados a\u00f1os. Las consecuencias de imponer cualquier otro est\u00e1ndar que no sea la unanimidad para, por ejemplo, la imposici\u00f3n de una costosa derrama, ser\u00eda patentemente incidir sobre el derecho propietario de todo titular.<\/p>\n\n\n\n

Lejos de ser un trabajo jur\u00eddico de similar envergadura al texto original de la Ley de Propiedad Horizontal<\/em>, este Proyecto no es un esfuerzo concienzudo de atender el fen\u00f3meno de la horizontalidad en Puerto Rico. Sin m\u00e1s, solo le presta demasiado servicio a la imaginaci\u00f3n de cualquier lector cr\u00edtico a que sospeche que existen abrumadores intereses particulares \u2014m\u00e1s all\u00e1 de lo jur\u00eddico y lo social\u2014 presionando por su posible aprobaci\u00f3n. 
<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

*<\/sup><\/a>La autora es Redactora Digital de In Rev<\/em>y estudiante de segundo a\u00f1o del programa nocturno de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.<\/p>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

NOTA Por: Ver\u00f3nica S. Otero Rivera* Introducci\u00f3n  Dicen que el que no conoce la historia est\u00e1 destinado a repetirla. Parece ser que el que no la entiende tambi\u00e9n comparte ese destino. A principios del presente mes comenzaron las vistas p\u00fablicas para el Proyecto de la C\u00e1mara 1874 (en adelante, \u201cProyecto\u201d), presentado a finales de octubre del 2018.[efn_note]P.<\/p>\n

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