{"id":2936,"date":"2021-04-13T09:39:00","date_gmt":"2021-04-13T13:39:00","guid":{"rendered":"http:\/\/revistajuridica.uprrp.edu\/inrev\/?p=2936"},"modified":"2021-04-13T09:39:00","modified_gmt":"2021-04-13T13:39:00","slug":"titularidad-inmueble-dificultades-para-obtener-el-titulo-responsabilidad","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/derecho.uprrp.edu\/inrev\/2021\/04\/13\/titularidad-inmueble-dificultades-para-obtener-el-titulo-responsabilidad\/","title":{"rendered":"Titularidad inmueble: dificultades para obtener el t\u00edtulo, responsabilidad"},"content":{"rendered":"\n\t\t\t\t\n

Este art\u00edculo forma parte de la edici\u00f3n especial sobre el acceso a la justicia en tiempos de desastres en colaboraci\u00f3n con la Fundaci\u00f3n Fondo de Acceso a la Justicia (FFAJ).*<\/em><\/p>\n\n\n\n

ENSAYOS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por: Manuel J. Rivera Rodr\u00edguez*<\/strong>*<\/p>\n\n\n\n

\u00a1No hay que temer, rique\u00f1os, <\/em>
al ruido del ca\u00f1\u00f3n, <\/em>
que salvar a la patria es deber del coraz\u00f3n! <\/em>

–La borinque\u00f1a<\/em>
Lola Rodr\u00edguez de Ti\u00f3<\/em><\/p>\n\n\n\n

Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El presente escrito pretende exponer los retos, obst\u00e1culos y dificultades a los cuales se enfrenta un notario para conseguir que las personas logren obtener t\u00edtulo de propiedad. Luego del paso del hurac\u00e1n Mar\u00eda, ha quedado al descubierto la problem\u00e1tica de t\u00edtulos de propiedad en nuestro pa\u00eds. Se explicar\u00e1 brevemente por qu\u00e9 FEMA denegaba las ayudas por falta de titularidad y en qui\u00e9n recae la responsabilidad de que existan tantas familias viviendo en hogares que pueden catalogarse como su vivienda principal, pero sin justo t\u00edtulo. Por \u00faltimo, se expone el porqu\u00e9 los notarios no podr\u00e1n atender esta situaci\u00f3n solos.<\/p>\n\n\n\n

I.  Proyecto de titularidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A. 20 de septiembre de 2017, hurac\u00e1n Mar\u00eda<\/em><\/p>\n\n\n\n

Cuando el coraz\u00f3n\nhabla, no hay marcha atr\u00e1s: ese fue el llamado de todos los puertorrique\u00f1os que\nvivimos en carne propia el paso del hurac\u00e1n Mar\u00eda, el cual es catalogado como\nuno de los ciclones m\u00e1s devastadores en siglos. La uni\u00f3n y autogesti\u00f3n se convirtieron\nen la prioridad de los puertorrique\u00f1os para socorrerse mutuamente.  Luego del paso de este fen\u00f3meno, qued\u00f3 al\ndescubierto el hecho de que miles de familias puertorrique\u00f1as est\u00e1n viviendo en\nhogares que pueden catalogarse como su vivienda principal. No obstante, por\nrazones que se expondr\u00e1n en el escrito, estas personas no pueden acreditar\njusto t\u00edtulo; es decir, es su casa y residen en ella, pero no poseen un t\u00edtulo\nque valide jur\u00eddicamente su calidad de propietarios. Esta problem\u00e1tica de falta\nde t\u00edtulos de propiedad podr\u00eda catalogarse como una crisis nacional en lo que\nrespecta al derecho de propiedad inmueble en Puerto Rico, abarcando aspectos\nlegales complejos, de larga duraci\u00f3n, gastos econ\u00f3micos y de tr\u00e1fico jur\u00eddico\nque, a fin de cuentas, afectan al erario.<\/p>\n\n\n\n

Con todo este trasfondo\nestablecido, se debe reconocer que al llamado para salvar la patria se unieron\nm\u00faltiples sectores. Fueron muchos los esfuerzos y organizaciones que se\npusieron en marcha. Se crearon agrupaciones a nivel nacional e internacional\npara brindar apoyo humanitario a los puertorrique\u00f1os y se celebraron conciertos\npara recaudar fondos, adem\u00e1s de las ayudas de alimentos, art\u00edculos de primera\nnecesidad y asistencia m\u00e9dica provistas por estas organizaciones mencionadas.\nUno de estos grupos fue el de notarios, el cual, a pesar de enfrentarse a\ndistintas situaciones personales, fuimos parte activa en la recuperaci\u00f3n de\nnuestros conciudadanos, quienes fueron adversamente afectados por el paso del\nhurac\u00e1n Mar\u00eda.  Es debido a esto que hemos\nsido agente de cambio y beneficio en tiempos de emergencia.<\/p>\n\n\n\n

B. FEMA y sus denegatorias<\/em><\/p>\n\n\n\n

La devastaci\u00f3n que\ntrajo consigo el hurac\u00e1n Mar\u00eda a su vez provoc\u00f3 que miles de familias vieran\nsus casas sufrir da\u00f1os severos, por lo cual se encontraron en la necesidad de\nacudir a los centros asignados y solicitar las ayudas de la F<\/em>ederal\nEmergency Management Agency<\/em> (FEMA, por sus siglas en ingl\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n

Para que se otorgaran\ndichas ayudas, la persona que acudiera a los centros deb\u00eda acreditar que era el\npropietario de la residencia o que estaba autorizado a construir en el terreno\nen el que viv\u00eda. A tales efectos, FEMA les solicitaba a los ciudadanos que\nacreditaran mediante evidencia que eran due\u00f1os titulares de la propiedad o\nestaban legalmente autorizados. Este requisito caus\u00f3 un problema mayor: FEMA\ncomenz\u00f3 a denegar las ayudas a miles de familias por no poder acreditar prima facie<\/em> que ostentaban el t\u00edtulo de\nla propiedad en la cual resid\u00edan. A los ciudadanos que les denegaron las ayudas\nno pudieron acreditar prima facie<\/em>:<\/p>\n\n\n\n

  1. Justo t\u00edtulo o\nEscritura P\u00fablica que acreditara calidad de propietario;<\/li><\/ol>\n\n\n\n
    1. Aunque no ten\u00edan t\u00edtulo formal de la residencia y no pagaban renta, eran las personas responsables de los impuestos o mantenimiento de la propiedad; [efn_note]Federal Emergency Management Agency, 44C.F.R. \u00a7 206. 111 (2019). [\/efn_note]<\/li>
    2. Evidencia de que gozan de un Derecho Hereditario.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      Esta situaci\u00f3n se debe a que, en Puerto Rico, para acreditar t\u00edtulo de propiedad de un bien inmueble, este debe constar en escritura p\u00fablica, lo cual provoca que los tr\u00e1mites para obtener la titularidad sean costosos. En ocasiones los ciudadanos construyen en suelos que adquirieron por herencia. En muchos de los casos, las personas alegan haber vivido m\u00e1s de veinte o treinta a\u00f1os en la propiedad que ocupan, lo cual aplica en el derecho de prescripci\u00f3n adquisitiva.[efn_note]Id<\/em>. \u00a71479. [\/efn_note] No obstante, para lograr mostrar t\u00edtulo en estos casos, se debe acudir al Tribunal mediante la petici\u00f3n de expediente de dominio, lo cual es un proceso muy extenso.<\/p>\n\n\n\n

      La burocracia, los\ncostos y el tiempo que implica obtener el t\u00edtulo de una propiedad, ya sea por\nv\u00eda hereditaria, usucapi\u00f3n, segregaci\u00f3n o cualquier otro medio notarial, son sumamente\ncomplejos y agotadores. Esto tiene como consecuencia que el ciudadano le d\u00e9 la\nespalda al proceso y decida atender sus situaciones apremiantes del diario\nvivir, sin tomar en consideraci\u00f3n la organizaci\u00f3n legal de sus propiedades.  Cabe destacar que la respuesta de FEMA a esta\nsituaci\u00f3n fue la denegaci\u00f3n de ayudas.<\/p>\n\n\n\n

      C. El abogado notario enfrenta el caos<\/em><\/p>\n\n\n\n

      Servicios Legales\nComunitarios, Inc. es una corporaci\u00f3n privada sin fines de lucro, organizada\ncon el prop\u00f3sito de proveer servicios legales gratuitos en casos y asuntos de\nnaturaleza civil y notarial a personas y grupos elegibles que, por su condici\u00f3n\necon\u00f3mica, no pueden pagar los servicios de un abogado privado. Asimismo,\nprovee servicios de educaci\u00f3n ciudadana para la poblaci\u00f3n de adultos mayores y\npersonas con diversidad funcional, as\u00ed como medidas para evitar violencia\ndom\u00e9stica y la b\u00fasqueda de alternativas de convivencia y responsabilidad social\ny familiar.<\/p>\n\n\n\n

      En junio de 2018, la Fundaci\u00f3n Fondo de Acceso a la Justicia, Inc. (en adelante, \u201cFFAJ\u201d) inform\u00f3 acerca de la convocatoria para participar en el proyecto de titularidad de Fondo Legal de Emergencia \u2013 Fondos Ford\/Red de Fundaciones\/CDP<\/em>. El prop\u00f3sito del proyecto se recoge en el siguiente p\u00e1rrafo:<\/p>\n\n\n\n

      [L]uego de la destrucci\u00f3n ocasionada en Puerto Rico tras el paso del hurac\u00e1n Mar\u00eda, existen cientos de miles de familias que sufrieron p\u00e9rdidas materiales, incluyendo sus viviendas, y actualmente requieren servicios legales de emergencia. Por lo tanto, hemos creado el Fondo Legal de Emergencia-Hurac\u00e1n Mar\u00eda dirigido a subvencionar servicios legales de emergencia. Mediante esta quinta Convocatoria, invitamos a solicitar a aquellas organizaciones sin fines de lucro interesadas en brindar servicios notariales a las personas y familias afectadas por los huracanes Irma y Mar\u00eda, quienes no cualificaron para recibir ayuda de FEMA por no tener disponible los documentos para demostrar que son due\u00f1os o due\u00f1as de sus viviendas.[efn_note]FUNDACI\u00d3N FONDO DE ACCESO A LA JUSTICIA, QUINTA CONVOCATORIA DEL FONDO LEGAL DE EMERGENCIA \u2013 FONDOS FORD\/RED DE FUNDACIONES\/CDP 1 (2018), https:\/\/fundacionfondoaccesoalajusticia.org\/wp-content\/uploads\/2018\/06\/CONVOCATORIA-Fondos-Ford-Red-CDP.pdf (\u00faltima visita 7 de febrero de 2021). [\/efn_note]<\/blockquote>\n\n\n\n

      La convocatoria fue\npara subvencionar servicios de notarios, con el fin de formalizar documentos y\nt\u00edtulos de propiedad de personas a ser atendidas a trav\u00e9s de los setenta y ocho\nmunicipios de Puerto Rico. Los servicios notariales fueron coordinados con la\nFFAJ y la Escuela de Derecho de la UPR. Por parte de Servicios Legales, se\nacept\u00f3 el reto y se comenz\u00f3 atendiendo catorce pueblos asignados a esta entidad\ncon una plantilla de cinco abogados.<\/p>\n\n\n\n

      El plan de trabajo\nconsisti\u00f3 en llamar al listado de personas que hab\u00edan sido incluidas para\nbeneficiarse de este proyecto, citarlas a los centros de FEMA y realizarles una\nentrevista inicial para evaluar su caso y determinar el tipo de servicio\nnotarial necesario. Los centros de FEMA se convirtieron en una especie de sala\nde emergencia legal, en la cual en muchas ocasiones el notario deb\u00eda atender y\nanalizar alrededor de diez casos en un t\u00e9rmino de cuatro a cinco horas.<\/p>\n\n\n\n

      La situaci\u00f3n variaba de\npersona en persona. Hab\u00eda participantes que apenas llevaban documentos, otros\nque llevaban planos de construcci\u00f3n; algunos acud\u00edan con recibos de agua y luz,\npero la mayor\u00eda llevaba escrituras de sus ascendientes ya fallecidos, como\nabuelos o padres. Respecto a los casos, la gran mayor\u00eda eran de Derecho\nHereditario, segregaci\u00f3n y expedientes de dominio. Muchos de los participantes\nexpresaron que, debido a los altos costos en honorarios de abogados, no hab\u00edan\npodido realizar los tr\u00e1mites pertinentes. Los notarios deb\u00edan estar preparados\npara analizar el derecho integrado y situaciones de:<\/p>\n\n\n\n

      1. Derecho Notarial<\/li>
      2. Herencia<\/li>
      3. Derecho Registral\nInmobiliario<\/li>
      4. Derecho Propietario<\/li>
      5. Derecho Civil en\ngeneral<\/li>
      6. Derecho Administrativo<\/li>
      7. Derecho de Obligaciones\ny contratos<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Luego de analizar el\ncaso y las necesidades de los participantes, los abogados determinaban qu\u00e9\ncasos pod\u00edan ser atendidos bajo el proyecto de titularidad, el cual, a pesar de\nhaber estado pautado para una duraci\u00f3n de dos meses, se extendi\u00f3 hasta cuatro.<\/p>\n\n\n\n

        Es\nevidente que en tan corto tiempo era sumamente complejo resolver u otorgar\nescrituras relacionadas a segregaci\u00f3n, as\u00ed como llevar casos ante el Tribunal\nrelacionados a expedientes de dominio y casos hereditarios complejos en los\ncuales se desconoc\u00eda el paradero de los dem\u00e1s herederos. No obstante, a pesar\nde la complejidad de los asuntos, se pudieron organizar y atender aquellos\ncasos que su ejecuci\u00f3n fuera viable. A tales efectos, la FFAJ logr\u00f3 acuerdos\ncon diferentes agencias o departamentos gubernamentales para agilizar los\nprocesos de obtenci\u00f3n de documentos.
        <\/p>\n\n\n\n

        Servicios Legales\nComunitarios, Inc., logr\u00f3 atender a 561 personas. Los pueblos de las personas\natendidas incluyen:<\/p>\n\n\n\n

        1. Guaynabo; <\/li>
        2. Bayam\u00f3n;<\/li>
        3. Cata\u00f1o;<\/li>
        4. San Lorenzo; <\/li>
        5. Cidra; <\/li>
        6. Aibonito; <\/li>
        7. Guayama; <\/li>
        8. Cayey;<\/li>
        9. Aguas Buenas; <\/li>
        10. Yabucoa; <\/li>
        11. Juncos;<\/li>
        12. Gurabo; <\/li>
        13. Arroyo;<\/li>
        14. Las Piedras, y otros <\/li><\/ol>\n\n\n\n

          De ese total, se estim\u00f3\nque se beneficiaron de los servicios un total de 312 personas, cincuenta y\ncuatro de ellas se encontraban entre las edades de 50-64 a\u00f1os y cuarenta y ocho\nten\u00edan 65 a\u00f1os o m\u00e1s; adem\u00e1s, setenta y tres eran mujeres y ochenta y cuatro,\nhombres. De las personas atendidas, a 124 le denegaron la ayuda de FEMA por\nproblemas con el t\u00edtulo de propiedad. Los servicios que se brindaron\nincluyeron: declaraciones juradas, apelaciones a FEMA, declaratorias de\nherederos, poder duradero, planillas de caudal relicto, entre otros. Por otro\nlado, las situaciones planteadas por las personas se relacionaban a problemas\nde titularidad en general\u2014particularmente usucapi\u00f3n\u2014, segregaciones de terreno,\ndeclaratorias de herederos, planillas de caudal relicto, con un total de 129\ncasos para presentar el expediente de dominio.<\/p>\n\n\n\n

          Se logr\u00f3 impactar de\nmanera significativa a m\u00e1s de 300 personas; se otorgaron declaratorias\nde herederos, planillas de caudal relicto, adicional a las apelaciones a FEMA.\nAsimismo, se logr\u00f3 obtener una base de datos en la cual est\u00e1n identificadas las\npersonas y sus necesidades. Esta informaci\u00f3n es precisa, toda vez que el\ntrabajo de entrevistar y completar los formularios fue realizado por los\nabogados directamente. Tambi\u00e9n, surgieron obst\u00e1culos iniciales, tales como la\nconcretizaci\u00f3n de citas, la recopilaci\u00f3n de informaci\u00f3n, la dificultad de\notorgar escrituras p\u00fablicas en tan corto tiempo, la complejidad de los procesos\nlegales en Puerto Rico para obtener titularidad y los casos de herencia, entre\notros tantos retos. A todo este se le debe a\u00f1adir el incuestionable reto del\ntiempo que toma resolver estos asuntos.<\/p>\n\n\n\n

          El resultado del trabajo\nes evidente. Los hallazgos de campo y entrevistas demostraron que la cantidad\nde personas sin t\u00edtulo de propiedad es mayor a la pensada.  Es incuestionable que existe una necesidad\nsustancial en la poblaci\u00f3n y esto se manifest\u00f3 en el hecho de que la mayor\u00eda de\nlos casos eran para expediente de dominio. Existe una crisis nacional,\nrelacionada a la falta de t\u00edtulos de propiedad de miles de puertorrique\u00f1os ya\npesar de que Puerto Rico era un pa\u00eds con expectativa de desarrollo registral\ninmobiliario, ha quedado al descubierto la realidad de un pa\u00eds subdesarrollado.<\/p>\n\n\n\n

          D. La responsabilidad es nuestra<\/em><\/p>\n\n\n\n

          Se debe reconocer que\nlos puertorrique\u00f1os han sido v\u00edctimas de un trato desigual, en comparaci\u00f3n con\notras jurisdicciones de los Estados Unidos, a la hora de la documentaci\u00f3n\nsolicitada por FEMA para proveer ayudas. \nNo obstante, no es menos cierto que la falta de acreditar t\u00edtulos de\npropiedad de miles de puertorrique\u00f1os no puede adjudicarse a alguna entidad del\ngobierno federal\u2014como es en este caso a FEMA\u2014 o a alguna otra agencia federal\najena a nuestro ordenamiento jur\u00eddico en lo que respecta al derecho de\npropiedad inmueble y a ostentar t\u00edtulo que acredite la calidad de propietario.<\/p>\n\n\n\n

          Ha quedado al descubierto la situaci\u00f3n de miles de puertorrique\u00f1os que viven en hogares que pueden catalogarse como su vivienda principal, pero sin justo t\u00edtulo. Les corresponde a los ciudadanos, al gobierno de Puerto Rico, a las agencias y dem\u00e1s departamentos pertinentes fomentar el desarrollo jur\u00eddico titular de las personas que tienen vivienda y ayudarlos a obtener el t\u00edtulo de propiedad, siempre y cuando sea dentro del marco de la ley. La responsabilidad es nuestra, debemos revisar de manera responsable el ordenamiento jur\u00eddico inmobiliario y promover medidas asequibles para que los ciudadanos menos afortunados econ\u00f3micamente tengan acceso al derecho a la propiedad.<\/p>\n\n\n\n

          E. Los abogados notarios necesitan ayuda<\/em><\/p>\n\n\n\n

          Es evidente el trabajo\nque resta por hacer en Puerto. Rico. Existe un excedente de trabajo para los\nnotarios en este pa\u00eds, as\u00ed como miles de personas que\nno pueden costear los gastos en honorarios para organizar legalmente sus\npropiedades. El trabajo es agotador y puede demorar a\u00f1os resolver un solo caso\nde titularidad. Tampoco se cuenta con una vara m\u00e1gica para solucionar todos los\ncasos a la vez. Se necesita de la ayuda del gobierno estatal, sus\ndepartamentos, agencias y municipios, ya sea mediante legislaci\u00f3n especial,\nproyecto de pa\u00eds o alguna otra iniciativa para adelantar esta causa. Adem\u00e1s, se\nnecesitar\u00e1n recursos para promover este cambio.<\/p>\n\n\n\n

          El notario es un\nmecanismo para lograr la obtenci\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad; es decir, es una\nparte integral que ayuda, pero no puede solo, necesita colaboraci\u00f3n adicional.<\/p>\n\n\n\n

          Conclusi\u00f3n y recomendaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Por \u00faltimo, en Puerto\nRico existe una crisis nacional legal relacionada a la falta de t\u00edtulos de\npropiedad. Esto trae como consecuencia el estancamiento del tr\u00e1fico jur\u00eddico de\nlas propiedades inmuebles del pa\u00eds. La mayor\u00eda de las personas que tienen esta\ndificultad no cuentan con los recursos para sufragar los costos legales de los\nprocesos. Por lo tanto, se recomienda evaluar la legislaci\u00f3n actual, agilizar y\nflexibilizar los procedimientos en la obtenci\u00f3n de documentos que son\ncomplementarios para tramitar los asuntos de titularidad. <\/p>\n\n\n\n

          Adem\u00e1s, se recomienda\nun proyecto de pa\u00eds, en el que unan esfuerzos organizaciones que brindan\nservicios legales a personas de escasos recursos, el gobierno estatal\u2014tanto el ejecutivo,\ncomo el legislativo\u2014, el Departamento de Justicia y el Registro de la Propiedad\nadscrito a este, el Departamento de la Vivienda, los municipios, la Oficina\npara el Desarrollo Socioecon\u00f3mico y Comunitario de Puerto Rico (ODSEC), as\u00ed\ncomo cualquier otra agencia que pueda brindar apoyo a esta causa. Reconocemos\nque puede sonar un poco idealista esta haza\u00f1a, pero si deseamos un pa\u00eds\ndesarrollado, se debe tomar acci\u00f3n, no quedarse de brazos cruzados.<\/p>\n\n\n\n

          Finalmente, reconocemos\nel logro de la Fundaci\u00f3n Fondo de Acceso a la Justicia, Inc., en allegar fondos\npara adelantar fines sociales. Hemos sido parte de ese esfuerzo y a su vez,\nqueremos reconocer la labor de los notarios y notarias que han trabajado en los\ndiferentes proyectos convocados para adelantar la causa y los esfuerzos que\nsiguen realizando las diferentes organizaciones a trav\u00e9s de los proyectos\nconvocados por la Fundaci\u00f3n Fondo de Acceso a la Justicia, Inc. No menos\nimportante, deseo agradecer a los abogados de Servicios Legales Comunitarios,\nInc., por ponerse a disposici\u00f3n, por su coraza, trabajo, compromiso, empe\u00f1o y\nesfuerzo para lograr los objetivos trazados en cada proyecto.

          <\/p>\n\n\n\n

          \n\n\n\n

          * La FFAJ es una entidad sin fines de lucro creada al amparo de la Ley 165-2013, seg\u00fan enmendada, cuyo prop\u00f3sito es proveer recursos econ\u00f3micos a entidades sin fines de lucro para\u00a0ofrecer servicios legales de naturaleza civil a personas y comunidades que viven bajo los niveles de pobreza en Puerto Rico. Luego de los huracanes Irma y Mar\u00eda (2017), la FFAJ otorg\u00f3 subvenciones a diversas entidades para ofrecer servicios legales de emergencia. La organizaci\u00f3n autora de este art\u00edculo ha sido una de las entidades subvencionadas por la FFAJ.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

          ** Abogado-Notario. Trabaj\u00e9 en proyecto Titularidad Subvencionado\u00a0\u00a0 por la Fundaci\u00f3n del Fondo de Acceso a la Justicia, Inc., como Abogado\u00a0\u00a0 Coordinador, a trav\u00e9s de la entidad Servicios Legales Comunitarios, Inc.<\/p>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          Este art\u00edculo forma parte de la edici\u00f3n especial sobre el acceso a la justicia en tiempos de desastres en colaboraci\u00f3n con la Fundaci\u00f3n Fondo de Acceso a la Justicia (FFAJ).* ENSAYOS Por: Manuel J. Rivera Rodr\u00edguez** \u00a1No hay que temer, rique\u00f1os, al ruido del ca\u00f1\u00f3n, que salvar a la patria es deber del coraz\u00f3n! –La<\/p>\n

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