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Por: Keilyn Samot Mart\u00ednez*<\/p>\n
Introducci\u00f3n <\/strong><\/p>\n El disfrute de la propiedad es un derecho fundamental en nuestra sociedad.[1]<\/sup> Sin embargo, este derecho se ha visto afectado por la proliferaci\u00f3n de alquileres a corto plazo (en adelante, \u201cACP\u201d). Mientras que este fen\u00f3meno ha tenido un impacto significativo la movilidad tur\u00edstica y econ\u00f3mica de la Isla, tambi\u00e9n ha provocado el desplazamiento de ciertos sectores que han sido afectados por las realidades de la econom\u00eda colaborativa.[2]<\/sup>\u00a0 <\/sup>En Puerto Rico se ha generado una discusi\u00f3n sobre la accesibilidad a la vivienda y los retos socioecon\u00f3micos que presentan los ACP al limitar las posibilidades de adquisici\u00f3n y\/o alquiler de viviendas.[3] El objetivo de este escrito es presentar el estado de derecho actual que regula los alquileres a corto plazo en Puerto Rico. Adem\u00e1s, se abordar\u00e1n los diferentes puntos de vista generados por el proyecto de legislaci\u00f3n reciente que busca regular esta industria. Por \u00faltimo, se llevar\u00e1 a cabo un an\u00e1lisis de derecho comparado con el fin de proponer posibles soluciones que permitan implementar una pol\u00edtica p\u00fablica m\u00e1s equitativa frente al crecimiento desmedido de estos tipos de alquileres.<\/p>\n I. El actual estado de derecho <\/strong><\/p>\n El Reglamento de Hospeder\u00edas de la Compa\u00f1\u00eda de Turismo de Puerto Rico (CTPR) define el alquiler a corto plazo de la siguiente manera:<\/p>\n Consiste del alquiler de corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitacio\u0301n, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turi\u0301stico. Operara\u0301 exclusivamente con fines turi\u0301sticos, para el alojamiento de hue\u0301spedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) di\u0301as. Cumplira\u0301 con todos los requisitos de registro, licencias y nu\u0301mero de hostelero, requerido por la Compan\u0303i\u0301a. Contara\u0301 con un mi\u0301nimo de una (1) unidad hasta un ma\u0301ximo de seis (6) unidades. Sera\u0301 el propo\u0301sito de esta categori\u0301a reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turi\u0301stico y atender un segmento del mercado de turistas con opciones de alojamiento turi\u0301stico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estara\u0301 disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al hue\u0301sped, segu\u0301n sea solicitado y a costo adicional por parte del hue\u0301sped.[4]<\/sup>\u00a0<\/span><\/p>\n<\/blockquote>\n Actualmente, estos alquileres no esta\u0301n regulados uniformemente en Puerto Rico. Sin embargo, tienen que cumplir con las disposiciones del Reglamento de la CTPR que requiere 15 documentos, entre ellos, el registro de los due\u00f1os como hosteleros y el pago del impuesto por ocupaci\u00f3n, tambi\u00e9n conocido como el room tax<\/em>.[<\/sup>5<\/sup>]<\/sup><\/p>\n El alquiler a corto plazo tiene varios atractivos. Primeramente, esta modalidad puede proveer la oportunidad de vacacionar a un costo m\u00e1s econ\u00f3mico, como tambi\u00e9n ofrecer experiencias \u00fanicas que se distancian del concepto de la hospeder\u00eda tradicional.[6]<\/sup> Tambi\u00e9n, brinda una oportunidad de negocio, incluso un ingreso complementario, para una variedad de personas.[7]<\/sup> Por tanto, es un modelo que promueve la competitividad tur\u00edstica y brinda una aportaci\u00f3n significativa a la econom\u00eda de nuestro Pa\u00eds.[8]<\/sup> En a\u00f1os recientes, se ha experimentado un crecimiento significativo de los ACP en propiedades residenciales, ya que la econom\u00eda colaborativa, o sharing economy,<\/em> ha facilitado la comunicaci\u00f3n con posibles hu\u00e9spedes mediante el internet.[9]<\/sup> No obstante, esta proliferaci\u00f3n ha tenido diversas repercusiones sociales. Por ejemplo, actualmente las comunidades puertorrique\u00f1as se encuentran bajo la amenaza de desplazamiento.[10]<\/sup> Adicionalmente, han surgido numerosos reclamos por problemas de basura, ruido y preocupaciones por seguridad, lo que constituyen impedimentos a una sana convivencia en zonas residenciales y espacios compartidos.[11]<\/sup> Los municipios han reclamado la falta de regulaci\u00f3n para apaciguar las actividades socioecon\u00f3micas que produce el incremento desmedido de los ACP.[12]<\/sup> Por ejemplo, el alcalde de Dorado, Carlos L\u00f3pez Rivera, indic\u00f3 que los municipios no se benefician de los impuestos que cobra la Compa\u00f1\u00eda de Turismo, como el room tax, <\/em>para poder sufragar iniciativas que propulsen el atractivo tur\u00edstico.[13]<\/sup> Por tanto, ante la falta de fondos y de regulaci\u00f3n estatal, diversos municipios, entre ellos San Juan, han aprobado ordenanzas sobre los ACP.[14]<\/sup><\/p>\n A. Regulaciones Municipales<\/em><\/p>\n Un ejemplo de una regulaci\u00f3n que ha surgido a nivel municipal es la Ordenanza N\u00fam. 114 de Dorado, aprobada en el 2021.[15] Uno de los principales requerimientos para bajo esta ordenanza es la obtenci\u00f3n de una licencia para alquiler a corto plazo y un permiso de uso domiciliario expedida por la Oficina de Planificaci\u00f3n del municipio.[16] La ordenanza establece tres tipos de licencia seg\u00fan el tipo de propiedad: unidad de residencia compartida, unidad de residencia no compartida y unidad mueble.[17] La unidad de residencia compartida se define como \u201cla residencia principal del anfitri\u00f3n y una porci\u00f3n de esta propiedad se ofrece en alquiler a corto plazo, estando presente el anfitri\u00f3n durante la estad\u00eda de los hu\u00e9spedes\u201d.[18]<\/sup> Por otra parte, la unidad de residencia no compartida es para cuando el anfitri\u00f3n no est\u00e1 presente durante la estad\u00eda. La unidad mueble incluye diversas modalidades como casas flotantes, casas m\u00f3viles, glamping<\/em> y dem\u00e1s.[19]<\/sup> Otro aspecto importante es que el costo de las licencias cambia seg\u00fan la cantidad de propiedades que una persona alquile a corto plazo.[20]<\/sup> Tambi\u00e9n, se limita la cantidad de hu\u00e9spedes.[21] La ocupaci\u00f3n de una residencia compartida tiene un l\u00edmite de tres habitaciones o seis hu\u00e9spedes y la unidad de residencia no compartida tiene un l\u00edmite de cuatro habitaciones u ocho hu\u00e9spedes.[22] Por \u00faltimo, la ordenanza establece multas por el incumplimiento con el reglamento.[23]<\/p>\n En marzo del 2023, el Municipio de Isabela aprob\u00f3 la Ordenanza para aprobar el Reglamento de Alquileres a Corto Plazo en el Municipio de Isabela<\/em>.[24] El Reglamento requiere licencias para alquilar la vivienda a corto plazo con prop\u00f3sitos comerciales y tur\u00edsticos.[25] En su art\u00edculo 8, el Reglamento dispone que los costos de las licencias var\u00edan seg\u00fan el costo de alojamiento por noche.[26] La licencia tendr\u00e1 una duraci\u00f3n de dos a\u00f1os y puede ser renovada por el mismo t\u00e9rmino.[27]<\/sup> Adem\u00e1s, se busca mantener un registro de todos los ACP en Isabela seg\u00fan la informaci\u00f3n provista en las solicitudes para las licencias y las plataformas digitales que promueven este tipo de estad\u00eda.[28] \u00a0La ejecuci\u00f3n de las disposiciones del Reglamento se le confiere a la Oficina de Gerencia y Desarrollo de Proyectos y a la Oficina de Rentas Internas, quienes ejecutar\u00e1n y fiscalizar\u00e1n esta gesti\u00f3n.[29]<\/p>\n Un ejemplo m\u00e1s reciente de este tipo de medida es el reglamento y registro de ACP del Municipio de San Juan, aprobado en mayo de 2023, por el alcalde Miguel A. Romero Lugo, miembro del Partido Nuevo Progresista, a trav\u00e9s de la Ordenanza N\u00fam. 39.[30]<\/sup> Tiene disposiciones muy similares a las ordenanzas municipales antes mencionadas, tales como la implementaci\u00f3n de un registro y un sistema de licencias.[31] El reglamento no solo atiende elementos que prever\u00edan fondos y mecanismos regulatorios, sino que tambi\u00e9n incluye algunos elementos sociales. Por ejemplo, se proh\u00edbe la realizaci\u00f3n de eventos comerciales o sociales en la propiedad de alquiler a corto plazo que impacten la tranquilidad del lugar para evitar problemas en la vecindad o con terceros.[32] Adem\u00e1s, la medida establece la posibilidad de varios tipos de multas por el incumplimiento, como la revocaci\u00f3n de la licencia de arrendamientos a corto plazo en San Juan.[33]<\/sup><\/p>\n Estas son ilustraciones de medidas que resultan necesarias para el buen funcionamiento de este m\u00e9todo tur\u00edstico, que buscan mantener la paz en las comunidades y regular la administraci\u00f3n de este tipo de negocio. Sin embargo, se pueden observar discrepancias en cuanto al proceso de obtenci\u00f3n de licencias, las categor\u00edas que influencian los costos, la duraci\u00f3n de los permisos, las clasificaciones de alquileres, entre otros. A ra\u00edz de dichas discrepancias, surge la necesidad de uniformar, a nivel estatal, la reglamentaci\u00f3n del alquiler a corto plazo para limitar las prerrogativas de los municipios y tener una pol\u00edtica p\u00fablica clara que priorice el bienestar y la convivencia de los puertorrique\u00f1os mientras se promueva el turismo y se impulse el desarrollo econ\u00f3mico.<\/p>\n II. Los alquileres de corto plazo a nivel nacional: encomienda a la legislatura de Puerto Rico<\/strong><\/p>\n Los esfuerzos para regular los alquileres a corto plazo mediante legislaci\u00f3n estatal no han muy sido exitosos. Por ejemplo, se present\u00f3 el Proyecto de la C\u00e1mara 1081 que buscaba establecer una mayor armoni\u0301a entre la promoci\u00f3n de ACP y los derechos de los residentes.[34]<\/sup> El Proyecto proponi\u0301a la creacio\u0301n en cada condominio de un registro con la informaci\u00f3n del titular, p\u00f3lizas de seguro y fianzas, evidencia del registro ante la Compa\u00f1\u00eda de Turismo y el Certificado de Comerciante.[35]<\/sup>\u00a0 <\/sup>Sin embargo, este no fue aprobado. Por consiguiente, se continu\u00f3 la b\u00fasqueda por una medida que lograra conciliar los intereses econ\u00f3micos que representa este negocio y las adversidades que enfrentan nuestras comunidades.<\/p>\n En el 2022, se present\u00f3 el Proyecto de la Ca\u0301mara 1557[36] con el propo\u0301sito de regular la industria de alquileres a corto plazo en Puerto Rico y limitar estos alojamientos en zonas residenciales.[37] La medida de la autor\u00eda del presidente de la Comisi\u00f3n de Turismo, Jos\u00e9 \u201cCheito\u201d Rivera Madera del Partido Popular Democr\u00e1tico (PPD), fue aprobada por la c\u00e1mara baja en junio de 2023 tras un extenso proceso de vistas p\u00fablicas.[38]<\/sup> La medida cont\u00f3 con 42 votos a favor y 5 en contra, con votos registrados en contra por el portavoz del\u00a0Partido Independentista Puertorrique\u00f1o (PIP), Denis M\u00e1rquez Lebr\u00f3n, y los representantes del Partido Nuevo Progresista (PNP): Carlos M\u00e9ndez N\u00fa\u00f1ez, Lourdes Ramos Rivera, Jos\u00e9 Aponte Hern\u00e1ndez y Jorge Navarro Su\u00e1rez.[39]<\/sup><\/p>\n En las vistas p\u00fablicas se suscitaron varios debates sobre la propuesta legislativa. No obstante, el legislador proponente de la medida, Rivera Madera, explic\u00f3 que antes de presentar el proyecto de ley ante la comisi\u00f3n, acogi\u00f3 una diversidad de enmiendas sugeridas por agencias de gobierno, organizaciones sin fines de lucro y l\u00edderes comunitarios que expresaron los efectos del incremento de esta actividad en zonas residenciales.[40]<\/sup>\u00a0 Tales sugerencias son importantes escudri\u00f1ar. El primer punto es la consideraci\u00f3n del impacto econ\u00f3mico que genera esta actividad y las condiciones sociales que suscitan. Los ACP han contribuido al desarrollo econ\u00f3mico de la Isla. Seg\u00fan Oxford Economics, “se proyecta que el gasto de los visitantes que viajan a trav\u00e9s de la plataforma [Airbnb] incluyendo alojamiento y gastos en diversos sectores como restaurantes, transporte y entretenimiento entre otros, superar\u00e1 los $8 mil millones de d\u00f3lares en 2025\u201d.[41]<\/sup> Para junio del 2023, se estim\u00f3 que hab\u00edan m\u00e1s de 60,000 ACP en el pa\u00eds y que de estos, solamente 15,000 unidades estaban registradas.[42]<\/sup> Sin embargo, recientemente en el Rebook Short Term Rental Conference<\/em> del 2024, se estim\u00f3 que \u201c[h]oy son 25,000 unidades entre apartamentos y casas de alquiler a corto plazo frente a 17,000 que hab\u00edan en el 2022\u201d.[43]\u00a0 Adem\u00e1s, en las vistas p\u00fablicas se indic\u00f3 que \u201cla mayor\u00eda de las personas que tienen un \u2018short term rental\u2019 en Puerto Rico no son como puede pensar mucha gente . . . sino que son personas que compraron un \u2018second home\u2019 y con eso est\u00e1n generando unos ingresos extras\u201d.[44]<\/sup> Asimismo, datos de Airbnb muestran que el 92% de los anfitriones est\u00e1n basados en la Isla.[45]<\/sup>\u00a0 Rafael Mart\u00ednez, ciudadano operador de ACP en el Viejo San Juan e Isla Verde, expres\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n Muchos de los arrendadores a corto plazo son puertorriquen\u0303os y puertorriquen\u0303as retiradas y que ahora, por sus edades o ingreso fijo, no pueden disfrutar de sus propiedades. Usualmente, la propiedad sometida a alquiler a corto plazo es una fuente de ingreso importante que les permite pagar la hipoteca que au\u0301n tengan o enfrentar el aumento en el costo de vida.[46]<\/sup><\/p>\n<\/blockquote>\n El segundo punto trata sobre las preocupaciones comunitarias. Diversos residentes expresaron que, debido al aumento de ACP en la Isla, se sienten amenazados por el desplazamiento y la falta de vivienda asequible a largo plazo.[47]<\/sup> Tambi\u00e9n, \u201clas comunidades han se\u00f1alado problemas de basura, ruido, falta de estacionamiento y preocupaci\u00f3n por la seguridad ante la llegada de los alquileres a corto plazo en sus zonas de residencia\u201d.[48]<\/sup>Adem\u00e1s, algunos ciudadanos alegan que esto ha causado da\u00f1os ambientales, econ\u00f3micos y emocionales.[49] Por ejemplo, Nathania Mart\u00ednez Gonz\u00e1lez, portavoz de la organizaci\u00f3n Mujeres de Islas, indic\u00f3 que Culebra ha pasado por da\u00f1os ambientales como invasiones en las zonas mari\u0301timo-terrestres a consecuencia de la transformaci\u00f3n de viviendas a ACP.[50]<\/sup> Por otro lado, Yasmi\u0301n Marti\u0301nez Buitrago, propietaria de un apartamento en el condominio Sandy Hills en Luquillo, expres\u00f3 que su condominio tiene 296 unidades residenciales y, que como m\u00ednimo, sabe que 100 se alquilan a corto plazo.[51] Entre las consecuencias de esta actividad, indica que las cuotas de mantenimiento han aumentado en un 23% debido a los gastos adicionales que tiene el condominio y han aumentado las confrontaciones y la violencia en el complejo.[52]<\/sup><\/p>\n Sin embargo, no todos se encontraban insatisfechos con la medida. Carlos Mu\u00f1oz, director de Pol\u00edticas P\u00fablicas y Comunicaciones de Airbnb, expres\u00f3 que apoyaba la iniciativa para fomentar una regulaci\u00f3n a nivel estatal para los ACP.[53] El representante de la compa\u00f1\u00eda indic\u00f3 que, \u201cuna regulaci\u00f3n uniforme y estatal ayudar\u00e1 a viabilizar el crecimiento econ\u00f3mico que la industria puede seguir trayendo a la Isla\u201d.[54] Adem\u00e1s, mostr\u00f3 su inter\u00e9s con que se implemente un registro uniforme en toda la Isla, ya que esto mantendr\u00e1 la informaci\u00f3n m\u00e1s actualizada indicando la cantidad de alojamientos y el crecimiento del sector.[55] Mientras, enfatiz\u00f3 la utilizaci\u00f3n de los ACP como un medio econ\u00f3mico para el sustento de familias puertorrique\u00f1as y expreso\u0301 que los anfitriones hab\u00edan reportado que al compartir su propiedad hab\u00edan logrado conservar su hogar y cubrir necesidades b\u00e1sicas.[56]<\/sup> Tambi\u00e9n, resalto\u0301 los beneficios econ\u00f3micos en sectores como entretenimiento, restaurantes y transporte, incluso ganancias significativas para la Compa\u00f1\u00eda de Turismo a trav\u00e9s de ingresos por Impuesto Sobre el Canon de Ocupaci\u00f3n de Habitaci\u00f3n.[57]<\/sup> Sin embargo, sostuvo su preocupaci\u00f3n y oposici\u00f3n por la limitaci\u00f3n en \u00e1reas residenciales y el alza en los impuestos.[58]<\/p>\n Cabe se\u00f1alar que ha sido altamente objetada una parte del proyecto que busca que se limite a un 30% el uso de la propiedad para este tipo de alquileres a corto plazo (en zonas residenciales) si la propiedad no tiene una variaci\u00f3n de uso residencial a comercial por parte de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPE).[59] Rafael Mart\u00ednez, un operador de ACP, indic\u00f3 su repudio a tal restricci\u00f3n expresando que, \u201climit\u00e1ndolos al 33% de una residencia, nos veremos obligados a abandonar esta actividad\u201d.[60]<\/sup> Igualmente, la Alianza Nacional contra el Desplazamiento Poblacional (ANCODEPO) rechazo\u0301 el proyecto legislativo por distintas razones.[61] Su posici\u00f3n se basa en que no se debe permitir ning\u00fan alquiler a corto plazo en zonas residenciales.[62] Miguel Reyes De Jes\u00fas, portavoz de la organizaci\u00f3n, indic\u00f3 que los ACP producen desplazamiento y desintegraci\u00f3n comunitaria.[63] Asimismo, expres\u00f3 que en un pa\u00eds \u201cdonde la inseguridad en todos los niveles de nuestra vida es el pan nuestro de cada di\u0301a\u201d era necesario que \u201chaya un lugar al que las personas, ya sean solas o con familia, puedan llamar hogar y a su entorno comunidad\u201d.[64]<\/sup> Tambi\u00e9n, hizo referencia a la Ley 6o y su repercusi\u00f3n como una fuente de aceleraci\u00f3n para el desplazamiento poblacional, ya que considera que plataformas como Airbnb se benefician y fomentan esta situaci\u00f3n.[65]<\/sup><\/p>\n Otra opini\u00f3n en contra del proyecto provino de la Asociaci\u00f3n de Paradores y Peque\u00f1as Hospeder\u00edas Puertorrique\u00f1as en asuntos como exenciones para los due\u00f1os de ACP que se promocionen en plataformas cualificadas por la Compa\u00f1\u00eda de Turismo.[66]<\/sup> El proyecto contempla que este tipo de anfitriones no tendr\u00eda que prestar fianza de $5,000 ante la Compa\u00f1\u00eda de Turismo, obtener p\u00f3liza de seguro, ni recaudar, retener o remitir el room tax<\/em>.[67]<\/sup>\u00a0 Actualmente, hay tres plataformas cualificadas por la CTPR: Airbnb, Join a Join y VRBO.[68]<\/p>\n Otro asunto discutido fue el posible aumento al impuesto de ocupaci\u00f3n de habitaci\u00f3n y sobre la designaci\u00f3n de fondos a los municipios, las cuales no fueron acogidas por la mayor\u00eda de la C\u00e1mara de Representantes.[69]<\/sup> El portavoz de la minor\u00eda del Partido Nuevo Progresista, M\u00e9ndez N\u00fa\u00f1ez estableci\u00f3 su oposici\u00f3n a esta enmienda, ya que uno de los problemas que se buscaba solucionar era la falta de fondos para solventar los gastos que generan los ACP en los municipios y con esta enmienda se mantiene ese problema.[70]<\/sup>\u00a0 Las enmiendas mantienen el porcentaje de recaudaci\u00f3n de impuestos y plantean otra alternativa para brindarle una fuente de ingreso a los municipios mientras puedan implementar regulaciones considerando los costos incidentales de esta actividad.[71]<\/sup> En general, el representante del PNP propone que se deben atender estas medidas a trav\u00e9s del C\u00f3digo Municipal de PR y no a trav\u00e9s de la Compa\u00f1\u00eda de Turismo.[72]<\/sup><\/p>\n Por \u00faltimo, se discutieron distintos planteamientos sobre los efectos que tendr\u00eda catalogar los ACP como una actividad comercial y para qu\u00e9 fines se utilizase. La definici\u00f3n de actividad comercial se enmend\u00f3, y se determin\u00f3 que los alquileres de corto plazo s\u00f3lo ser\u00edan reconocidos para fines contributivos.[73]<\/sup> El legislador, Rivera Madera, se mostr\u00f3 conforme con esta determinaci\u00f3n expresando que esta enmienda impide, por ejemplo, que las propiedades utilizadas parcialmente como ACP est\u00e9n sujetas a las tarifas comerciales de servicios de utilidades como luz o agua.[74]<\/sup><\/p>\n El Proyecto 1557 pas\u00f3 a ser evaluado por el Senado.[75] Primeramente, fue referido a la comisi\u00f3n de Educaci\u00f3n, Cultura y Turismo, presidido por la senadora del PPD, Ada Garc\u00eda Montes.[76]<\/sup> En noviembre de 2023, esta comisi\u00f3n rindi\u00f3 su primer informe y recomend\u00f3 que se aprobar\u00e1 el proyecto sin enmiendas.[77] Esta comisi\u00f3n evalu\u00f3 los memoriales explicativos solicitados por la Comisi\u00f3n de Turismo y Cooperativismo de la C\u00e1mara de Representantes y emiti\u00f3 un informe positivo.[78]<\/sup> Consecuentemente, el proyecto fue remitido a la Comisi\u00f3n de Reglas y Calendario del Senado.[79]Como la medida sigue en el tr\u00e1mite legislativo, y ante la diversidad de opiniones respecto a la regulaci\u00f3n, permanece la posibilidad de enmiendas por parte del Senado. Por otro lado, cabe mencionar que hay otra medida que propone dividir los recaudos del room tax<\/em> entre los municipios y la Compa\u00f1\u00eda de Turismo,[80]<\/sup> lo que ha sido un punto de discusi\u00f3n en el P. de la C. 1557. En el Proyecto del Senado 936, se esboza que del 7% del room tax<\/em> se remita a los gobiernos municipales un 3% de dichos fondos.[81] La medida no prosper\u00f3 en el proceso legislativo.[82] Esta recibi\u00f3 un informe positivo de la comisi\u00f3n de Educaci\u00f3n, Cultura y Turismo del Senado y, poco despu\u00e9s de ser colgada por nuestra c\u00e1mara alta, fue destinada a ser reconsiderada por dicho cuerpo, sugiriendo un inter\u00e9s aun presente por las propuestas del proyecto.[83] Consecuentemente, continuar\u00e1n los debates, enmiendas y propuestas para lograr la aprobaci\u00f3n de una legislaci\u00f3n estatal que regule los ACP. Por lo tanto, en el proceso de lograr una regulaci\u00f3n balanceada, nos puede resultar beneficioso mirar las normas, restricciones y pr\u00e1cticas que han adoptado otras jurisdicciones que se han enfrentado a tales problem\u00e1ticas, teniendo en cuenta nuestros propios intereses sociales.<\/p>\n III. An\u00e1lisis Comparado <\/strong><\/p>\n A. Estados Unidos<\/em><\/p>\n Existen varias ciudades que nos pueden servir de modelos y en las cuales podemos ver algunos de los efectos que estas medidas han suscitado. Adem\u00e1s, hay diversas pr\u00e1cticas que se repiten en distintos lugares como establecer un registro de ACP, limitar el n\u00famero total de noches que se puede alquilar una vivienda seg\u00fan el tipo de residencia, responsabilizar a las plataformas intermediarias para garantizar el pago de impuestos y hacer gu\u00edas respecto a la operaci\u00f3n de los ACP.<\/p>\n Por ejemplo, en Estados Unidos varias ciudades han regulado los ACP. Una de estas ha sido la ciudad Nueva York. Primeramente, requiere que los anfitriones se registren con la ciudad y obtengan un permiso para rentar a corto plazo.[84]<\/sup> Los anfitriones tienen que demostrar que viven en la propiedad que van a alquilar y tienen que cumplir con medidas de seguridad del c\u00f3digo municipal.[85]<\/sup> Adem\u00e1s, las plataformas de alquiler como Airbnb, Booking.com y Vrbo tienen que asegurarse de que el anfitri\u00f3n se haya registrado con la ciudad, imponi\u00e9ndole a ellos responsabilidades adicionales.[86]<\/sup> La medida incluye sanciones para los anfitriones y para las plataformas que permitan rentas ilegales.[87]<\/sup> Las autoridades de la ciudad ya hab\u00edan indicado que existen leyes que proh\u00edben que las personas renten sus casas por menos de 30 d\u00edas, a menos que el anfitri\u00f3n est\u00e9 presente durante la estad\u00eda.[88]<\/sup> Otra medida que han reiterado es que no pueden alojarse m\u00e1s de dos hu\u00e9spedes al mismo tiempo y que deben tener acceso a toda la casa.[89]<\/sup> Las partes que favorecen la regulaci\u00f3n han indicado que el rentar estas casas a turistas o visitantes en vez de a los neoyorquinos agrava el problema de escasez de vivienda y hace que sea cada vez m\u00e1s costoso vivir en la ciudad.[90] Al entrar en vigor las nuevas regulaciones, los ACP que no estaban registrados con la ciudad se convirtieron autom\u00e1ticamente en alquileres a largo plazo o fueron desactivados.[91]<\/p>\n Por otro lado, ciudades como Santa M\u00f3nica, California han prohibido rentar apartamentos por menos de 30 d\u00edas.[92]<\/sup>\u00a0 Sin embargo, se permite el home-sharing <\/em>siempre que la propiedad est\u00e9 debidamente registrada; esto es cuando el anfitri\u00f3n alquila un cuarto en su casa y vive en ella durante la estad\u00eda.[93] Los miembros del consejo municipal que votaron a favor de esta restricci\u00f3n expresaron que estaban a favor de que las personas puedan compartir sus hogares a trav\u00e9s del ACP, pero quieren evitar que se compren apartamentos para rentarlos a tiempo completo a turistas, ya que esto impacta el mercado de vivienda.[94]<\/sup> Otros requisitos de operaci\u00f3n son pagar impuestos como el 14% de Transient Occupancy Tax<\/em> (TOT), poseer la licencia de negocio, cumplir con las zonificaciones y seguir regulaciones de salud y seguridad.[95]<\/sup><\/p>\n Por otra parte, en San Francisco, California el tiempo en el que una persona puede rentar la totalidad de su residencia se ha limitado a 90 d\u00edas al a\u00f1o.[96]<\/sup> Se requiere que los anfitriones que se registren bajo ACP obtengan un Business Registration Certificate<\/em> y Short Term Rental Registration Certificate<\/em>.[97]<\/sup> Para ser elegible en cuanto a una residencia principal, el anfitri\u00f3n tiene que vivir un m\u00ednimo de 275 d\u00edas del a\u00f1o.[98] No hay l\u00edmite a rentar el espacio de forma compartida, mientras el anfitri\u00f3n est\u00e9 presente durante la estad\u00eda.[99] Sin embargo, como ya dijimos, solo se puede rentar la totalidad del espacio por 90 d\u00edas si el anfitri\u00f3n est\u00e1 ausente.[100]<\/sup> Tambi\u00e9n, San Francisco, igual que Santa M\u00f3nica, tiene un impuesto (TOT) del 14% en estad\u00edas de menos de 30 noches.[101] La plataforma Airbnb se encarga de recolectar y remitir este impuesto a la ciudad.[102]<\/p>\n B. Europa <\/em><\/p>\n Al mismo tiempo, diversas ciudades europeas han establecido sus propias regulaciones sobre los ACP. En \u00c1msterdam, Pa\u00edses Bajos se debe seguir un proceso de registro seg\u00fan la categor\u00eda de alquiler.[103] Por ejemplo, en la categor\u00eda de Bed and Breakfast<\/em> deben tener un n\u00famero de registro y un permiso de la ciudad.[104] Las reglas del Bed and Breakfast<\/em> aplican si el anfitri\u00f3n es el residente principal de la casa y renta un cuarto.[105]<\/sup> En este caso no hay un l\u00edmite de noches para rentar.[106] Si se renta bajo la categor\u00eda de alquileres vacacionales privados, hay un l\u00edmite de 30 noches al a\u00f1o para rentar la propiedad completa.[107]<\/sup> Se necesita una licencia de alquiler a corto plazo (short term stay license<\/em>) para rentar por m\u00e1s d\u00edas.[108]<\/sup> Para mantener la efectividad de esta restricci\u00f3n, el gobierno puede solicitarle a una plataforma como Airbnb que restrinja el calendario de esa propiedad para que no pueda hacer m\u00e1s reservaciones si lleg\u00f3 al l\u00edmite.[109] Tambi\u00e9n, se requiere que el anfitri\u00f3n notifique a la ciudad cada vez que alquile toda la casa, antes de que los hu\u00e9spedes se alojen.[110]<\/sup> Por otro lado, se cobra de manera autom\u00e1tica un tourist tax<\/em> a aquellos hu\u00e9spedes que no residen en \u00c1msterdam.[111]<\/p>\n Asimismo, en Par\u00eds, Francia, para alquilar su residencia principal, los ciudadanos tienen que registrarse con la ciudad y pueden rentar por un m\u00e1ximo de 120 d\u00edas al a\u00f1o.[112]<\/sup> Para alquilar por m\u00e1s de 120 d\u00edas o si fuera una segunda propiedad, tendr\u00eda que convertirlos en un alojamiento tur\u00edstico.[113]<\/sup>La ciudad tiene un departamento dedicado a fiscalizar y velar por el cumplimiento de estas regulaciones.[114] Otros pa\u00edses han tomado medidas m\u00e1s dr\u00e1sticas. Portugal, por ejemplo, ha parado de otorgar licencias para operar ACP en \u00e1reas urbanas para combatir el alza de precios en rentas.[115]Incluso, en el pa\u00eds se han ofrecido exenciones contributivas para que los anfitriones de Airbnb dejen de alquilarlas a corto plazo.[116]<\/sup><\/p>\n Hemos visto como en m\u00faltiples jurisdicciones se hacen diferencias seg\u00fan el tipo de alquiler siendo las regulaciones m\u00e1s laxas para los anfitriones que comparten sus hogares. Adem\u00e1s, varias de las medidas responden a los reclamos comunitarios sobre los cambios en el modo de vida y los efectos negativos en el mercado de vivienda.<\/p>\n Los resultados de estas regulaciones han sido variables. Por ejemplo, en el caso de Santa M\u00f3nica se ha detectado una reducci\u00f3n en el n\u00famero de disponibilidad en Airbnb de 37% y en Berl\u00edn se ha reportado una disminuci\u00f3n de 49%.[117]<\/sup> Mientras, en San Francisco la restricci\u00f3n de d\u00edas en que se puede rentar la totalidad de la propiedad s\u00f3lo provoc\u00f3 una disminuci\u00f3n del 5% de disponibilidad.[118]<\/sup> Otro aspecto a considerar es que estos cambios son recientes, y a\u00fan no se puede determinar su efectividad total o sus efectos a largo plazo. Adem\u00e1s, otros factores como, por ejemplo, la pandemia del Covid-19, tambi\u00e9n alteraron las actividades del turismo e influenciaron la disponibilidad de ACP.[119]<\/sup> No obstante, es valioso expandir nuestro conocimiento en la b\u00fasqueda de alternativas que sean \u00fatiles para una legislaci\u00f3n uniforme que priorice el bienestar de los puertorrique\u00f1os. Considero que son opciones viables porque Puerto Rico tiene condiciones comunes con estas ciudades respecto a que es un lugar con un gran atractivo tur\u00edstico y que est\u00e1 enfrentando una falta de accesibilidad y disponibilidad de vivienda asequible. La escala de la problem\u00e1tica, la densidad poblacional y otros factores pueden diferir. Sin embargo, debido al impacto socioecon\u00f3mico significativo de los ACP se debe actuar con prontitud tomando en cuenta las acciones de otras jurisdicciones.<\/p>\n Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n Los ACP proveen varias v\u00edas para el desarrollo econ\u00f3mico de Puerto Rico. Sin duda, son un medio de atractivo tur\u00edstico que fortalecen diversas industrias en nuestro Pa\u00eds. No obstante, nos toca proteger los reclamos de nuestros ciudadanos ante el impacto social, emocional y econ\u00f3mico que ha provocado la proliferaci\u00f3n de los ACP. El Proyecto de Ley 1557 es un paso inicial para uniformar y regular esta actividad. Del mismo modo, su intento de conciliar diversos reclamos ha causado que pierda aspectos sustanciales por los cuales se inici\u00f3 el proceso legislativo. Primeramente, en cuanto a la limitaci\u00f3n del 33% en \u00e1reas residenciales considero que constituye una medida razonable para atender la situaci\u00f3n. No hay una prohibici\u00f3n total, ya que con el permiso de variaci\u00f3n de uso de OGPE, podr\u00eda operar en su totalidad. Cabe se\u00f1alar que este permiso se da en circunstancias especiales, por lo que es una restricci\u00f3n onerosa para los anfitriones que operan en zonas residenciales. La variaci\u00f3n en uso es un permiso para que una propiedad se pueda destinar a un uso que est\u00e1 \u00a0prohibido por restricciones en el Reglamento de Zonificaci\u00f3n en una zona o distrito y que se da como \u00a0excepci\u00f3n para evitar perjuicios a una propiedad en circunstancias extraordinarias donde emplear de forma r\u00edgida esa reglamentaci\u00f3n conllevar\u00eda una confiscaci\u00f3n de la propiedad.[120] Ante esta realidad, se debe permitir rentar el espacio de forma compartida, donde el anfitri\u00f3n puede alquilar una habitaci\u00f3n o parte de su casa mientras vive en ella durante la estad\u00eda, sin mayores restricciones. De esta forma, el anfitri\u00f3n se beneficia con un ingreso adicional sin que la propiedad que est\u00e1 en una zona residencial se utilice exclusivamente para fines tur\u00edsticos. Este tipo de anfitri\u00f3n deber\u00eda disfrutar de una exenci\u00f3n del costo de licencia para operar ACP con un l\u00edmite de hu\u00e9spedes y sin tener una limitaci\u00f3n de d\u00edas para alquilar. Sin embargo, es apropiado que se limite el tiempo y lugar en que el anfitri\u00f3n puede alquilar el espacio completo si no est\u00e1 presente durante la estad\u00eda. Tambi\u00e9n es sensato que se fomente el aumento del costo de la licencia por cada propiedad adicional que posea un mismo anfitri\u00f3n. Una persona que tiene una multiplicidad de propiedades no busca un dinero adicional para complementar sus ingresos, sino que se est\u00e1 dedicando a un negocio particular y tiene que asumir los gastos que conlleva operar en esta industria. Considero que esto ayudar\u00eda a limitar que una multiplicidad de propiedades recaiga sobre unas pocas manos. Es primordial que nuestras comunidades reciban la protecci\u00f3n, seguridad y estabilidad necesaria para lograr preservar su derecho al disfrute de la propiedad. Consiguientemente, estas medidas pudieran causar que ciertas personas abandonen la actividad del alquiler a corto plazo, as\u00ed aumentando la cantidad de alquileres a largo plazo o de propiedades disponibles para venta, lo que podr\u00eda aliviar la crisis de vivienda en nuestro pa\u00eds. Por ejemplo, una muestra de investigaci\u00f3n sobre el efecto del alquiler a corto plazo en Puerto Rico indic\u00f3 que los ACP constituyen una porci\u00f3n significativa de unidades de vivienda disponibles y de unidades que podr\u00edan ser destinadas a alquiler a largo plazo en municipios costeros.[121]<\/sup> Entre el 2014 y el 2020, la cantidad de ACP registrados en alguna plataforma constituy\u00f3 1\/3 del total de viviendas y un 100% de unidades disponibles para alquiler en el municipio de Culebra.[122]<\/sup> Consecuentemente, se podr\u00eda plantear que al surgir una regulaci\u00f3n uniforme y con mayores restricciones, algunos anfitriones se movilizar\u00edan a otro modo de arrendamiento u optar\u00edan por distanciarse de este negocio. Esto liberar\u00eda una porci\u00f3n de unidades de vivienda y aliviar\u00eda la problem\u00e1tica de accesibilidad. Por otra parte, los ACP producen otros efectos locales como el aumento del promedio de rentas, el aumento del costo de una unidad de vivienda y el volumen de ventas de viviendas.[123]<\/sup> Por lo tanto, un freno al crecimiento desmedido de esta actividad podr\u00eda promover la asequibilidad de vivienda y un equilibrio beneficioso para los puertorrique\u00f1os.<\/p>\n Cabe mencionar que el texto aprobado por la C\u00e1mara de Representantes no atiende la problem\u00e1tica sobre la falta de fondos para sufragar los gastos que producen los ACP en los municipios. Una posibilidad para atender este asunto fuera aumentar el impuesto de uso de habitaci\u00f3n para brindarle medios a los municipios que son los que proveen servicios esenciales localmente y tienen otras responsabilidades como la limpieza y el manejo de desperdicios. Adem\u00e1s, en la legislaci\u00f3n no se contempla un sistema de administraci\u00f3n y fiscalizaci\u00f3n. Si el proyecto designa a los municipios como entes para ejecutar y velar por el cumplimiento de esta regulaci\u00f3n, se debe proveer recursos y un sistema de c\u00f3mo se va a llevar a cabo. De lo contrario, la efectividad del proyecto puede disminuir y los operadores de ACP pueden recurrir a otras alternativas para evadir las restricciones y sus responsabilidades gubernamentales. Sin embargo, estas medidas no deben centrarse exclusivamente en los gobiernos municipales atendi\u00e9ndolo desde el C\u00f3digo Municipal de Puerto Rico. Las tareas de administraci\u00f3n y organizaci\u00f3n deben recaer sobre la Compa\u00f1\u00eda de Turismo, como, por ejemplo, el realizar y mantener el registro de los ACP en Puerto Rico.<\/p>\n De igual manera, la definici\u00f3n de los ACP como una actividad comercial debe mantenerse para fines contributivos, ya que ser\u00eda muy oneroso ampliar esta categorizaci\u00f3n en otros \u00e1mbitos. Dado que los ACP generan un ingreso adicional para el sustento y beneficio de personas y familias puertorrique\u00f1as, esta actividad no se debe sobrecargar con requerimientos gravosos, como que estos alquileres paguen energ\u00eda el\u00e9ctrica y agua comercial. Otros elementos de la legislaci\u00f3n como la limitaci\u00f3n de estos alquileres en zonas residenciales atienden las problem\u00e1ticas sociales que generan los ACP sin tener que a\u00f1adir obst\u00e1culos en la operaci\u00f3n de este negocio.<\/p>\n Por lo tanto, ante las realidades que han provocado los ACP, nuestra legislatura debe actuar prontamente. Una regulaci\u00f3n sistem\u00e1tica y estructurada ser\u00eda beneficiosa para diversos sectores. La uniformidad de una legislaci\u00f3n estatal va a facilitar el llevar a cabo este negocio para personas que tengan ACP en diversos municipios. Se evitar\u00edan los vac\u00edos o lagunas para mantener el orden, se fomentar\u00eda una actividad sostenible para el gobierno y se provean mejores servicios y garant\u00edas a los hu\u00e9spedes y a las comunidades. Finalmente, las problem\u00e1ticas generadas por los ACP son actuales, por lo que diversas jurisdicciones se est\u00e1n enfrentando a regular y controlar esta actividad con fines de proveer un balance socioecon\u00f3mico. Es menester que en Puerto Rico se logre una la regulaci\u00f3n equilibrada de los ACP, tomando en cuenta, por un lado, los beneficios econ\u00f3micos que la presencia ordenada de estos presenta al Pa\u00eds y, por otro lado, la necesidad de promover la asequibilidad de la vivienda, evitar el desplazamiento y gentrificaci\u00f3n de nuestra poblaci\u00f3n y velar por las condiciones de bienestar y tranquilidad de nuestras comunidades.<\/p>\n\n
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