Alyssa Sosa L\u00f3pez*<\/p>\n
Introducci\u00f3n<\/strong><\/p>\n La ejecuci\u00f3n hipotecaria no es solo una mera gesti\u00f3n de cobro entre acreedores y deudores; es un proceso que tambi\u00e9n expone tensiones \u00e9ticas cuando las decisiones judiciales concluyen en la p\u00e9rdida de un hogar y la erosi\u00f3n del tejido comunitario. Al contextualizar la situaci\u00f3n actual de Puerto Rico, marcada por ciclos de recesi\u00f3n econ\u00f3mica, desastres naturales y fragilidades institucionales, la ejecuci\u00f3n hipotecaria mantiene una relevancia jur\u00eddica y social que va m\u00e1s all\u00e1 del expediente. Se trata de su impacto en el derecho a una vivienda digna y la estabilidad familiar.<\/p>\n Este art\u00edculo propone utilizar el concepto de la justicia terap\u00e9utica como lente cr\u00edtico a la pr\u00e1ctica de la ejecuci\u00f3n hipotecaria en Puerto Rico. Se busca analizar los efectos terap\u00e9uticos o antiterap\u00e9uticos de las normas, procedimientos y roles de los actores del proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria actual. Adem\u00e1s, ofrece un marco para identificar c\u00f3mo ciertas decisiones legales, aun siendo formalmente correctas, pueden generar da\u00f1os evitables a las personas y comunidades involucradas. La literatura existente sobre la justicia terap\u00e9utica est\u00e1 orientada al Derecho Penal y el Derecho de Familia, sin embargo, la materia hipotecaria se puede beneficiar grandemente de esta perspectiva. Permite interrogar: \u00bfde qu\u00e9 modo las reglas procesales, las pr\u00e1cticas comunes y la comunicaci\u00f3n judicial inciden en la dignidad, la agencia y la salud mental de las partes? y \u00bfqu\u00e9 ajustes normativos y de gesti\u00f3n podr\u00edan minimizar da\u00f1os sin sacrificar la seguridad jur\u00eddica ni la eficiencia en la recuperaci\u00f3n de cr\u00e9ditos? El prop\u00f3sito de este art\u00edculo es explorar estas vertientes.<\/p>\n I. Contexto en Puerto Rico: dilemas t\u00edpicos<\/strong><\/p>\n En los primeros tres meses de 2025, los bancos en Puerto Rico ejecutaron 225 pr\u00e9stamos hipotecarios por atrasos en pagos, seg\u00fan datos divulgados por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras.[1]<\/sup><\/a> Aunque la cifra refleja una disminuci\u00f3n interanual, demuestra la persistencia del fen\u00f3meno y su impacto en la vivienda principal de miles de familias.[2]<\/sup><\/a> Este dato cobra a\u00fan m\u00e1s relevancia cuando se toma en consideraci\u00f3n la evidencia demogr\u00e1fica que demuestra que el tama\u00f1o promedio del hogar en Puerto Rico para el a\u00f1o 2023 es de 2.8 personas.[3]<\/sup><\/a><\/p>\n En a\u00f1os recientes, art\u00edculos period\u00edsticos han expuesto c\u00f3mo las ejecuciones hipotecarias en Puerto Rico se vieron impactadas por la crisis econ\u00f3mica del 2008 y agravadas a\u00fan m\u00e1s tras el hurac\u00e1n Mar\u00eda.[4]<\/sup><\/a> Incluso, una investigaci\u00f3n del Centro de Periodismo Investigativo expuso que, en el 2019, \u201ctres de cada cuatro hipotecas reverse<\/em> ejecutadas en la isla se debieron a problemas t\u00e9cnicos, y no al fallecimiento del propietario como se supone que ocurra, seg\u00fan datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF)\u201d.[5]<\/a><\/p>\n Numerosos estudios han documentado los efectos de la ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre la salud mental de las personas afectadas.[6]<\/sup><\/a> Las investigaciones tambi\u00e9n han identificado varios factores asociados con una mayor vulnerabilidad ante la morosidad y la ejecuci\u00f3n hipotecaria, entre ellos: las limitaciones de salud, la diversidad funcional, el nivel de educaci\u00f3n, la mayor\u00eda de edad y las dificultades econ\u00f3micas.[7]<\/a> \u00a0En funci\u00f3n de esta observaci\u00f3n, la necesidad de comprender con detalle estos procesos y de identificar v\u00edas para aumentar las protecciones efectivas a dichas personas se torna m\u00e1s imperativa.<\/p>\n En el foro estatal, la ejecuci\u00f3n de hipoteca sigue un orden relativamente estandarizado. Una vez la persona demandada recibe el emplazamiento de la acci\u00f3n civil, el tribunal cita a ambas partes a una vista de mediaci\u00f3n dirigida por una persona mediadora.[8]<\/sup><\/a> Habr\u00e1 casos que podr\u00e1n solucionarse por medio de este proceso; en otros, la ausencia de un acuerdo resultar\u00e1 en la continuaci\u00f3n del proceso judicial iniciado por el acreedor hipotecario.[9]<\/sup><\/a> Durante el tr\u00e1mite, pueden presentarse defensas afirmativas y, de no existir controversias materiales, el caso puede resolverse por sentencia sumaria.[10]<\/sup><\/a> Si el tribunal determina que procede la ejecuci\u00f3n, dictar\u00e1 sentencia y autorizar\u00e1 la venta en p\u00fablica subasta.[11]<\/sup><\/a>\u00a0 El Alguacilazgo convoca y celebra la subasta, aplica el producto al cr\u00e9dito y custodia el remanente para quien tenga derecho.[12]<\/sup><\/a>Concluida la adjudicaci\u00f3n y la gesti\u00f3n de t\u00edtulo, el tribunal puede emitir \u00f3rdenes adicionales para la toma de posesi\u00f3n, ya que el desalojo no es autom\u00e1tico.[13]<\/sup><\/a><\/p>\n En cada fase existen espacios para proteger los derechos de la persona deudora y reducir los da\u00f1os en el proceso. Desde la etapa de mitigaci\u00f3n, la persona deudora puede negociar con su acreedor cambios a los t\u00e9rminos del pr\u00e9stamo con el fin de evitar la ejecuci\u00f3n de su propiedad.[14]<\/sup><\/a>Adem\u00e1s, hay l\u00edmites a pr\u00e1cticas lesivas como el dual tracking<\/em>, esto es, la tramitaci\u00f3n simult\u00e1nea de la ejecuci\u00f3n y la evaluaci\u00f3n para mitigaci\u00f3n.[15]<\/a> Con ello se procura que la evaluaci\u00f3n se realice con las debidas garant\u00edas y comunicaci\u00f3n clara hacia la persona deudora. Por otro lado, una petici\u00f3n de quiebra activa el automatic stay<\/em>, paralizando gestiones de cobro y procedimientos de ejecuci\u00f3n mientras dure la protecci\u00f3n.[16]<\/sup><\/a><\/p>\n La Ley para Mediaci\u00f3n Compulsoria y Preservaci\u00f3n de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal<\/em>, Ley N\u00fam. 184-2012, seg\u00fan enmendada, se reconoce como el principal instrumento de protecci\u00f3n del deudor hipotecario en Puerto Rico.[17]<\/sup><\/a> Exige la celebraci\u00f3n de una mediaci\u00f3n accesible y temprana antes de que el tribunal pueda dictar sentencia o se\u00f1alar la venta judicial, aplicable exclusivamente a inmuebles identificados como vivienda principal.[18]<\/a> La obligatoriedad de la mediaci\u00f3n opera como requisito jurisdiccional y persigue uniformar la comunicaci\u00f3n, fomentar la orientaci\u00f3n y propiciar calendarios sensibles a la vulnerabilidad. Reformas posteriores han reforzado el mecanismo y la prontitud de la citaci\u00f3n a la vista de mediaci\u00f3n.[19]<\/sup><\/a><\/p>\n A pesar de estos esfuerzos, la desigualdad entre acreedores y deudores persiste.[20]<\/sup><\/a> Por ejemplo, las herramientas de mitigaci\u00f3n y la mediaci\u00f3n compulsoria no garantizan que las personas entren al proceso con informaci\u00f3n suficiente para evaluar alternativas complejas, especialmente cuando comparecen sin representaci\u00f3n legal y frente a actores institucionales con amplia experiencia y recursos. La pr\u00e1ctica del dual tracking<\/em>, aun con prohibiciones, no siempre se erradica en la realidad de los casos.[21]<\/sup><\/a> M\u00e1s all\u00e1, el esquema actual no atiende de manera uniforme las necesidades de poblaciones vulnerables en casos particulares, como los sobrevivientes de violencia dom\u00e9stica que sean cotitulares de la hipoteca, personas con diversidad funcional o personas adultas mayores.[22]<\/sup><\/a><\/p>\n Utilizando la justicia terap\u00e9utica como lente anal\u00edtico, se pueden identificar y evaluar pr\u00e1cticas que efectivamente promuevan la dignidad y fortalezcan la estabilidad familiar y comunitaria, sin menoscabar la certeza del cr\u00e9dito para los acreedores. Las secciones siguientes explorar\u00e1n propuestas concretas en esa direcci\u00f3n.<\/p>\n II. Aplicaci\u00f3n de la justicia terap\u00e9utica<\/em> al proceso hipotecario<\/strong><\/p>\n La justicia terap\u00e9utica, t\u00e9rmino acu\u00f1ado por el profesor David B. Wexler, es un campo interdisciplinario que examina los efectos terap\u00e9uticos y antiterap\u00e9uticos de las normas, los procedimientos y los actores jur\u00eddicos, buscando maximizar los primeros sin abdicar de otros fines del derecho.[23]<\/sup><\/a> Su objetivo central es estudiar y redise\u00f1ar instituciones legales para que produzcan resultados m\u00e1s respetuosos del bienestar psicol\u00f3gico y la dignidad de las personas que atraviesan el sistema.[24]<\/sup><\/a><\/p>\n En los \u00faltimos a\u00f1os, la literatura sobre la justicia terap\u00e9utica ha incidido mayormente en el Derecho Penal y de Familia.[25]<\/sup><\/a> Sin embargo, existe evidencia consistente de que la ejecuci\u00f3n hipotecaria y el riesgo de perder la vivienda afectan de forma adversa la salud mental, ya que las v\u00edctimas se encuentran en un proceso donde su hogar seguro puede verse arriesgado, llevando a incertidumbre y precariedad.[26]<\/sup><\/a> Esto refuerza la necesidad de redise\u00f1os terap\u00e9uticos en esta materia.<\/p>\n Utilizando el an\u00e1lisis realizado por estudiosos de la justicia terap\u00e9utica dedicados a los campos del Derecho Penal y el Derecho de Familia, se extrapolan ideas y pr\u00e1cticas de esta y se propone c\u00f3mo pueden aplicarse al \u00e1mbito hipotecario en las secciones subsiguientes.<\/p>\n A. Mapear puntos antiterap\u00e9uticos<\/em><\/p>\n Las propiedades antiterap\u00e9uticas, seg\u00fan la justicia terap\u00e9utica, son normas y pr\u00e1cticas que pueden aumentar el da\u00f1o psicol\u00f3gico y la sensaci\u00f3n de descontrol o estigmatizaci\u00f3n de una persona que atraviesa un proceso judicial.[27]<\/sup><\/a> La literatura existente sobre el acceso a la justicia y c\u00f3mo este afecta la salud mental ha se\u00f1alado focos t\u00edpicos antiterap\u00e9uticos que pueden cobrar relevancia en los procesos de ejecuci\u00f3n hipotecaria.[28]<\/sup><\/a><\/p>\n Entre ellos, se suele identificar que la pr\u00e1ctica de enviar resoluciones, notificaciones y cartas default<\/em> que utilizan vocabulario financiero y procesal dif\u00edcil de comprender para una persona con poco entendimiento de la ejecuci\u00f3n hipotecaria es un punto de mejora.[29]<\/a> N\u00f3tese que, en estos pleitos, muchas v\u00edctimas tienden a ser personas de bajo nivel de escolaridad, lo que eleva la ansiedad y reduce la comprensi\u00f3n en este proceso ya estresante.[30]<\/a> M\u00e1s a\u00fan, hay pleitos de ejecuci\u00f3n hipotecaria que se presentan en el tribunal federal, donde las barreras de acceso a la justicia son mayores ya que los casos se atienden en ingl\u00e9s y las alternativas de representaci\u00f3n legal gratuita son m\u00e1s escasas.[31]<\/sup><\/a><\/p>\n Se debe notar tambi\u00e9n que los procesos de ejecuci\u00f3n van acompa\u00f1ados de t\u00e9rminos procesales r\u00edgidos, plazos estrechos para contestar y producir documentos sin ventanas razonables para personas que atraviesan situaciones cr\u00edticas, como duelos o traumas previos. El estr\u00e9s agudo deteriora la memoria de trabajo y la toma de decisiones,[32]<\/a> por lo que los calendarios inflexibles deber\u00e1n considerarse antiterap\u00e9uticos.<\/p>\n Otros puntos antiterap\u00e9uticos ser\u00edan: (1) la falta de gu\u00edas claras sobre opciones reales para la parte deudora a lo largo del proceso, no solo en el inicio; (2) los carruseles de documentos que suelen enviarse al deudor, y (3) la persistencia del dual tracking<\/em> pese a prohibiciones formales. Son pr\u00e1cticas que erosionan el sentido de control y la autodeterminaci\u00f3n del hogar, un valor central en programas efectivos de mediaci\u00f3n hipotecaria.[33]<\/sup><\/a><\/p>\n Identificar sistem\u00e1ticamente estos puntos y redise\u00f1arlos es una aplicaci\u00f3n directa del mandato de la justicia terap\u00e9utica de minimizar efectos antiterap\u00e9uticos sin sacrificar fines leg\u00edtimos del proceso.<\/p>\n B. Introducir espacios terap\u00e9uticos<\/em><\/p>\n La literatura de la justicia terap\u00e9utica sostiene que el dise\u00f1o de reglas y pr\u00e1cticas procesales puede producir efectos psicol\u00f3gicamente beneficiosos cuando maximiza la voz de las partes, la comprensi\u00f3n y la percepci\u00f3n de trato justo.[34]<\/sup><\/a> Actualmente, la Ley N\u00fam. 184-2012exige que se lleven a cabo audiencias orientativas tempranas.[35]<\/a> Esto logra aumentar la agencia del deudor y reducir la ansiedad al proveer informaci\u00f3n \u00fatil y comprensible en una etapa cr\u00edtica. Sin embargo, es importante asegurar que, adem\u00e1s de esta intervenci\u00f3n temprana, se adopten pr\u00e1cticas a lo largo del proceso que vayan orientadas a asegurar protocolos de comunicaci\u00f3n clara. En las audiencias de mediaci\u00f3n, la parte deudora suele comparecer sin representaci\u00f3n legal. Aunque la persona facilitadora busca velar por la equidad del proceso, brindarle la seguridad de que cuenta con asesor\u00eda y acompa\u00f1amiento de parte de alguien que act\u00faa de su lado tendr\u00eda efectos terap\u00e9uticos claros.<\/p>\n La literatura sobre la justicia terap\u00e9utica reconoce, adem\u00e1s, que la voz, el respeto, la neutralidad y las explicaciones claras mejoran la aceptaci\u00f3n de decisiones y el cumplimiento, lo cual es especialmente pertinente en ejecuciones hipotecarias.[36]<\/sup><\/a><\/p>\n Un programa efectivo de ejecuci\u00f3n hipotecaria bajo este est\u00e1ndar conlleva la intervenci\u00f3n temprana, la comparecencia de decisores con autoridad y la documentaci\u00f3n estandarizada, de manera que se reduzca la ansiedad del deudor y se faciliten los acuerdos sostenibles.<\/p>\n C. Procedimientos trauma-informed y centrados en la persona<\/em><\/p>\n Seg\u00fan discutido, la esencia de la justicia terap\u00e9utica es producir resultados m\u00e1s respetuosos del bienestar psicol\u00f3gico y la dignidad de las personas que atraviesan el sistema. A partir de esta premisa, su literatura promueve la integraci\u00f3n de t\u00e9cnicas y enfoques psicol\u00f3gicos en el dise\u00f1o procesal. Particularmente, los art\u00edculos orientados al Derecho Penal subrayan la pertinencia de incorporar principios trauma-informed<\/em>.[37]<\/sup><\/a> Es decir, que se reconozca c\u00f3mo las experiencias traum\u00e1ticas pasadas pueden afectar la forma en que una persona percibe, entiende y participa en un tr\u00e1mite o servicio, y que se ajuste el dise\u00f1o y la pr\u00e1ctica para no revictimizar, reducir el estr\u00e9s y aumentar la sensaci\u00f3n de seguridad y control.[38]<\/sup><\/a><\/p>\n Trasladado al contexto hipotecario, se puede reconocer que las personas deudoras en procesos de ejecuci\u00f3n pueden ser revictimizadas, que algunas enfrentan la p\u00e9rdida de su vivienda principal por primera vez o de forma reiterada, y que otras son sobrevivientes de violencia dom\u00e9stica o han atravesado eventos traum\u00e1ticos que resultan en el impago.[39]<\/sup><\/a><\/p>\n Para lograr la aplicaci\u00f3n de este principio en la v\u00eda hipotecaria, se propone establecer gu\u00edas operativas trauma-informed <\/em>que institucionalicen pr\u00e1cticas de seguridad psicol\u00f3gica. Por ejemplo, se pueden desarrollar libretos (scripts<\/em>) de apertura que validen la dificultad de la situaci\u00f3n y velen por el lenguaje y el tono judicial. De tal manera, se mantienen la voz, el respeto, la neutralidad y las explicaciones claras a las que se hizo referencia en la pasada secci\u00f3n.<\/p>\n Adem\u00e1s, se debe permitir que el deudor participe activamente de una manera que le resulte beneficiosa. En aspectos procesales, se pueden proveer oportunidades de audiencias remotas, que incluyan la posibilidad de pausas breves y la presencia de apoyo \u2014mediante un trabajador social, por ejemplo\u2014 en etapas donde no siempre est\u00e1 disponible dicho apoyo.<\/p>\n Se puede, adem\u00e1s, promover deberes reforzados de transparencia para el abogado, como entregar estimaciones de deuda claras, explicar criterios de elegibilidad de programas y evitar t\u00e1cticas dilatorias que aumenten costos psicol\u00f3gicos.<\/p>\n Algunas aplicaciones tambi\u00e9n promueven reformar la figura del juez.[40]<\/sup><\/a> Particularmente, en instancias en las que, durante una audiencia, se den rega\u00f1os por tecnicismos o por estilos comunicativos poco emp\u00e1ticos, la seguridad psicol\u00f3gica de la parte deudora se ve impactada. Aplicado al proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria, se puede promover el rol del juez como gestor de casos orientado a metas como la facilitaci\u00f3n de acuerdos sustantivamente sostenibles, el seguimiento del cumplimiento, la imposici\u00f3n proporcionada de consecuencias ante la falta de comparecencia o la negociaci\u00f3n de mala fe. Estos acomodos permitir\u00e1n a personas con trauma, discapacidad o circunstancias extraordinarias evitar el riesgo de ser revictimizadas.<\/p>\n III. Posibles reformas <\/strong><\/p>\n Esta secci\u00f3n consolida y ampl\u00eda las medidas sugeridas en la secci\u00f3n anterior. Se busca identificar maneras de reducir los efectos antiterap\u00e9uticos, aumentar la agencia de la persona deudora y mejorar la calidad de los acuerdos, sin sacrificar la certeza ni la eficiencia del proceso.<\/p>\n Primero, se promueve una comunicaci\u00f3n clara y accesible en todas las etapas del proceso. Toda notificaci\u00f3n o carta de incumplimiento debe emplear un lenguaje llano, incluir res\u00famenes ejecutivos, glosarios b\u00e1sicos, ofrecer traducciones a los idiomas pertinentes y contemplar ajustes razonables de accesibilidad. Adem\u00e1s, el desglose de la deuda debe presentarse de manera uniforme, con formatos estandarizados y verificables. Se debe exigir la certificaci\u00f3n de la entrega efectiva y una explicaci\u00f3n comprensible de las opciones disponibles para el deudor en cada etapa. Por consiguiente, hay que asegurar que la pr\u00e1ctica de dual tracking<\/em> est\u00e9 expresamente prohibida y, a su vez, publicar avisos visibles sobre los medios de protecci\u00f3n aplicables.<\/p>\n Segundo, se debe optimizar el proceso de mitigaci\u00f3n ya establecido y asegurar una negociaci\u00f3n de buena fe. De implementarse estas exigencias, se establecer\u00edan deberes de ofertas alternativas desde el inicio y se asegurar\u00eda la comparecencia de personas con autoridad real para decidir por la parte acreedora. Se exigir\u00edan pr\u00e1cticas de modificaci\u00f3n, un plan de pago, el aplazamiento por dificultades, un refinanciamiento viable y otras alternativas de disposici\u00f3n voluntaria. Por \u00faltimo, pueden crearse presunciones a favor de una modificaci\u00f3n est\u00e1ndar cuando se cumplan los umbrales objetivos y se registre la capacidad de pago. En s\u00ed, toda negativa debe estar motivada con criterios verificables.<\/p>\n Tercero, la gesti\u00f3n del caso debe realizarse con un enfoque de sensibilidad al trauma. Para lograr esto, se optimizar\u00e1 el proceso ya establecido de audiencias orientativas tempranas y de mediaciones con personas decisoras presentes y documentaci\u00f3n completa. En beneficio de la v\u00edctima, se habilitar\u00edan comparecencias remotas, junto con la oferta de pausas breves o de salas de espera privadas cuando sea necesario durante una vista presencial. Para evitar incidencias de retraumatizaci\u00f3n, se permitir\u00edan oportunidades de reprogramar con causa justificada en periodos cr\u00edticos. En lugar de promover la idea de un juez intimidante asociado al castigo, al juicio y las consecuencias, se promover\u00eda su funci\u00f3n como gestor del caso, con agendas orientadas a objetivos, \u00f3rdenes claras y consecuencias proporcionales por incumplimientos que afecten la buena fe de los tr\u00e1mites.<\/p>\n Cuarto, el procedimiento debe centrarse en la persona deudora. Esto debe hacerse sin comprometer el cobro de cr\u00e9dito por parte del acreedor. Se autorizar\u00e1 la presencia de apoyos particulares para las necesidades de la persona deudora, como trabajo social o consejer\u00eda de vivienda certificada, especialmente si esta forma parte de una poblaci\u00f3n vulnerable. La participaci\u00f3n consciente de dicha persona ser\u00e1 crucial, especialmente en la definici\u00f3n de metas y de soluciones. Finalmente, se adoptar\u00edan gu\u00edas operativas que incluyan la importancia de su rol y explicaciones claras tanto de sus derechos como de sus deberes.<\/p>\n Quinto, el proceso, desde el principio hasta el fin, debe requerir transparencia, auditor\u00edas independientes y sanciones aplicables a las gestiones de las representaciones legales. Se buscar\u00eda ofrecer auditor\u00edas peri\u00f3dicas por parte de una autoridad independiente sobre c\u00e1lculos, cargos y tiempos de respuesta, con la intenci\u00f3n de detectar un seguro forzado e improcedente o un inter\u00e9s mal imputado; se impondr\u00e1n sanciones proporcionales por informaci\u00f3n omitida u ocultada, t\u00e1cticas dilatorias o incumplimiento de deberes de mitigaci\u00f3n con la posibilidad de excluir costos indebidos de cualquier sentencia.<\/p>\n Sexto, se buscar\u00eda asegurar representaci\u00f3n y acompa\u00f1amiento para el deudor en toda etapa cr\u00edtica del proceso, incluso desde la mediaci\u00f3n compulsoria. Una manera de lograr esto ser\u00eda reforzar la necesidad de orientaci\u00f3n por consejeros de vivienda y un programa de navegadores del proceso, debidamente acreditados. Adem\u00e1s, se fomentar\u00eda la designaci\u00f3n de fondos espec\u00edficos para defensa en ejecuciones de vivienda principal. En mediaci\u00f3n, se garantizar\u00eda que la parte deudora cuente con apoyo imparcial y con materiales comprensibles antes de la vista.<\/p>\n S\u00e9ptimo, se buscar\u00eda evitar la exacerbaci\u00f3n de costos o cargos y, en su lugar, se fomentar\u00eda la b\u00fasqueda de remedios equilibrados. Por ejemplo, limitar honorarios y cargos capitalizables en etapas tempranas y auditar las cuentas de reserva (escrow<\/em>) y seguros forzados evitan que la deuda se dispare por costos improcedentes, lo que mejora la viabilidad de una modificaci\u00f3n o un plan de pago. Se podr\u00eda establecer un periodo breve de reinstalaci\u00f3n para quien demuestra buena fe y cumplimiento parcial. Este mecanismo ofrece una v\u00eda real de oportunidad antes de la venta judicial. Los planes escalonados atados a ingresos alinean obligaciones con capacidad de pago, reducen la probabilidad de incumplimiento futuro y estabilizan el hogar. Si nada de lo anterior es sostenible, una daci\u00f3n en pago digna con liberaci\u00f3n clara del remanente corta la deuda residual, protege el cr\u00e9dito a mediano plazo y evita litigios prolongados. Todo ello disminuye la asimetr\u00eda frente al acreedor, aporta previsibilidad y reduce el estr\u00e9s asociado al proceso.<\/p>\n Octavo, se debe garantizar que datos estad\u00edsticos relevantes al proceso de ejecuci\u00f3n sean p\u00fablicos y de f\u00e1cil acceso. Con este fin, debe haber un compromiso de divulgar las m\u00e9tricas de tiempos de respuesta, tasas de acuerdo, reincidencia y desgloses por demograf\u00eda. Esto no solo ayudar\u00eda a monitorear impactos, sino que tambi\u00e9n aporta a corregir sesgos. Se podr\u00eda crear un portal \u00fanico para subir documentos, con recordatorios automatizados que reduzcan los carruseles de papeles densos que se asocian con estos procesos. Para velar por el cumplimiento de esta labor, se crear\u00eda una oficina especializada dedicada a dicha tarea y que adem\u00e1s resuelva cualquier disputa operativa relevante.[41]<\/sup><\/a><\/p>\n Noveno, en consonancia con la sugerencia anterior, se debe promover la coordinaci\u00f3n interinstitucional y evaluaci\u00f3n continua de dichos procesos. Para cumplir este fin, se crear\u00eda un comit\u00e9 de trabajo intersectorial con miembros de judicatura, legisladores y organizaciones comunitarias para alinear est\u00e1ndares, compartir datos y buscar eliminar sesgos en los procedimientos actuales. Ser\u00eda \u00f3ptimo que se ejecutaran estudios piloto que permitan una evaluaci\u00f3n independiente, llevar a cabo revisiones de cl\u00e1usulas peri\u00f3dicas y ajustar las reglas en funci\u00f3n de resultados.<\/p>\n Finalmente, en materia de Derecho Comparado, se pueden considerar las reformas espa\u00f1olas introducidas por la Ley 1\/2013, que adem\u00e1s de habilitar espacios de negociaci\u00f3n, incorpor\u00f3 remedios imperativos dentro del proceso: tope a los intereses de demora en hipoteca de vivienda habitual (hasta tres veces el inter\u00e9s legal) y prohibici\u00f3n de su capitalizaci\u00f3n, control y suspensi\u00f3n por cl\u00e1usulas abusivas en sede judicial y notarial, reglas de subasta m\u00e1s garantistas (tipo m\u00ednimo del setenta y cinco por ciento del valor de tasaci\u00f3n, reducci\u00f3n de avales) y moratorias de lanzamientos para colectivos vulnerables.[42]<\/a> Este modelo ofrece est\u00e1ndares sustantivos que reequilibran el procedimiento aun sin acuerdo.<\/p>\n En vista de todo lo anterior, los retos actuales de la ejecuci\u00f3n en Puerto Rico exigen un cambio de paradigma. Por una parte, los acreedores hipotecarios deben adoptar pr\u00e1cticas claras y uniformes de divulgaci\u00f3n y trato justo. Por otra parte, el Estado debe robustecer la fiscalizaci\u00f3n, supervisi\u00f3n y monitoreo de las ejecuciones hipotecarias, as\u00ed como la correcta instrumentaci\u00f3n de las normas vigentes, para alinear la seguridad del cr\u00e9dito con el derecho a la vivienda.[43]<\/sup><\/a><\/p>\n Conclusi\u00f3n <\/strong><\/p>\n La ejecuci\u00f3n hipotecaria no es un fen\u00f3meno meramente patrimonial. Involucra principios de justicia y equidad y se tramita bajo est\u00e1ndares de derechos humanos vinculados a la vivienda. El dise\u00f1o normativo y la pr\u00e1ctica judicial producen efectos terap\u00e9uticos o antiterap\u00e9uticos que exigen evaluaci\u00f3n jur\u00eddica responsable. La justicia terap\u00e9utica ofrece un marco y un repertorio de buenas pr\u00e1cticas orientadas a reducir da\u00f1os sin sacrificar la certeza del cr\u00e9dito. Adoptarlas no solo mejora la experiencia de las partes y la calidad de los acuerdos, tambi\u00e9n fortalece la legitimidad del procedimiento, protege la dignidad y la estabilidad de los hogares y, en \u00faltima instancia, contribuye a un sistema hipotecario m\u00e1s justo, eficaz y confiable.<\/p>\n <\/a>* Egresada de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico Clase Graduanda Lex 2026. Este art\u00edculo fue redactado como parte del seminario sobre el Derecho Real de la Hipoteca impartido por la Prof. Ana C. G\u00f3mez P\u00e9rez, durante el primer semestre del a\u00f1o acad\u00e9mico 2025-2026.<\/p>\n [1]<\/a> Luisa Garc\u00eda Pelatti, <\/strong>Las ejecuciones de hipotecas se reducen 55.6% en el primer trimestre<\/em>, SIN COMILLAS (4 de septiembre de 2025), https:\/\/sincomillas.com\/las-ejecuciones-de-hipotecas-se-reducen-55-6-en-el-primer-trimestre\/.<\/p>\n [2]<\/a> Id<\/em>.<\/p>\n [3]<\/a>\u00a0 Esri Demographics Team, Average Household Size in Puerto Rico, THE CARIBBEAN GEOPORTAL (9 de abril de 2025), https:\/\/www.caribbeangeoportal.com\/maps\/esri::average-household-size-in-puerto-rico\/about (utilizando datos de Michael Bauer Research).<\/p>\n [4]<\/a> Yaritza Rivera Clemente, Puerto Rico tiene la mayor cantidad de viviendas vacantes<\/em>, EL VOCERO (14 de junio de 2018), https:\/\/www.elvocero.com\/actualidad\/puerto-rico-tiene-la-mayor-cantidad-de-viviendas-vacantes\/article_e9225a58-6fec-11e8-a6bf-677eb167535b.html.<\/p>\n [5]<\/a> Luis J. Valent\u00edn Ortiz et al.<\/em>, Las hipotecas reverse en Puerto Rico fracasan el doble que en Estados Unidos, en perjuicio de los consumidores<\/em>, CENTRO DE PERIODISMO INVESTIGATIVO (2 de julio de 2020), https:\/\/periodismoinvestigativo.com\/2020\/07\/las-hipotecas-reverse-en-puerto-rico-fracasan-el-doble-que-en-estados-unidos-en-perjuicio-de-los-consumidores\/.<\/p>\n [6]<\/a> Janelle Downing, The health effects of the foreclosure crisis and unaffordable housing: A systematic review and explanation of evidence, <\/em>162 SOC. SCI. & MED. 88 (2016); Juli Carrere et al.<\/em>, Housing Insecurity and Mental Health: the Effect of Housing Tenure and the Coexistence of Life Insecurities<\/em>, 99 J. URB. HEALTH 268, 270-71, 275 (2022); Alexander Tsai, Home Foreclosure, Health, and Mental Health: A Systematic Review of Individual, Aggregate, and Contextual Association,<\/em> 10 PLOS ONE 1 (2015).<\/em><\/p>\n [7]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Jason N. Houle & Danya E. Keene, Getting Sick and Falling Behind: Health and the Risk of Mortgage Default and Home Foreclosure<\/em>, 69 J. EPIDEMIOL. & COMMUNITY HEALTH 382, 385 (2015) (identificando una asociaci\u00f3n entre las limitaciones de salud, las condiciones cr\u00f3nicas y un mayor riesgo de incumplimiento y ejecuci\u00f3n hipotecaria); Manasi Deshpande et al., Disability and Distress: The Effect of Disability Programs on Financial Outcomes<\/em>, 13 AM. ECON. J.: APPLIED ECON. 151, 151 (2021) (demostrando que el acceso a beneficios por discapacidad puede reducir significativamente el riesgo de ejecuci\u00f3n hipotecaria); Wenli Li et al., Consumer Bankruptcy, Mortgage Default, and Labor Supply<\/em>, 66 INT’L ECON. REV. 1019, 1020 (2025) (documentando una mayor incidencia de ejecuciones hipotecarias entre propietarios con menores niveles educativos); Lori A. Trawinski, Mortgage Foreclosures and Older Americans: A Decade After the Great Recession<\/em>, en REMAKING RETIREMENT: DEBT IN AN AGING ECONOMY 106, 113 (Olivia S. Mitchell & Annamaria Lusardi eds., 2020) (examinando la persistencia del riesgo de ejecuci\u00f3n hipotecaria entre personas mayores). V\u00e9ase tambi\u00e9n<\/em>Andrew F. Haughwout et al., Where Are Mortgage Delinquencies Rising the Most?<\/em>, LIBERTY ST. ECON. (10 de febrero de 2026), https:\/\/libertystreeteconomics.newyorkfed.org\/2026\/02\/where-are-mortgage-delinquencies-rising-the-most\/ (identificando una mayor concentraci\u00f3n de morosidad hipotecaria grave en \u00e1reas de menores ingresos).<\/p>\n [8]<\/a> Ley para mediaci\u00f3n compulsoria y preservaci\u00f3n de tu hogar en los procesos de ejecuciones de hipotecas de una vivienda principal, Ley N\u00fam. 184-2012, 32 LPRA \u00a7\u00a7 2881-2887 (2026).<\/p>\n [9]<\/a> SERV. LEGALES PR, GU\u00cdA DE AYUDA AL DEUDOR HIPOTECARIO 19 (2020), https:\/\/www.servicioslegales.org\/wp-content\/documents\/guia_hipoteca_digital.pdf.<\/p>\n [10]<\/a> R.P. CIV. 6.3, 36.3, 32 LPRA Ap. V, RR. 6.3, 36.3 (2021 & Supl. 2022).<\/p>\n [11]<\/a> SERV. LEGALES PR, supra<\/em> nota 9, en la p\u00e1g. 15.<\/p>\n [12]<\/a> Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley N\u00fam. 210-2015, 30 LPRA \u00a7 6145 (2016 & Supl. 2026).<\/p>\n [13]<\/a> SERV. LEGALES PR, supra<\/em> nota 9, en la p\u00e1g. 15.<\/p>\n [14]<\/a> Ley para mediaci\u00f3n compulsoria y preservaci\u00f3n de tu hogar en los procesos de ejecuciones de hipotecas de una vivienda principal, Ley N\u00fam. 184-2012, 32 LPRA \u00a7\u00a7 2881-2882 (2026).<\/p>\n [15]<\/a> Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario, Ley N\u00fam. 169-2016, 32 LPRA \u00a7 2893 (2026).<\/p>\n [16]<\/a> SERV. LEGALES PR, supra<\/em> nota 9, en la p\u00e1g. 25.<\/p>\n [17]<\/a> 32 LPRA \u00a7\u00a7 2881-2887.<\/p>\n [18]<\/a> Id. <\/em>\u00a7 2882.<\/p>\n [19]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Id<\/em>.<\/p>\n [20]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Ayuda Legal PR, Aprueban nuevos cambios al acceso a la mediaci\u00f3n compulsoria, <\/em>AYUDA LEGAL PUERTO RICO (12 de septiembre de 2022), https:\/\/www.ayudalegalpuertorico.org\/2022\/09\/12\/aprueban-nuevos-cambios-al-acceso-a-la-mediacion-compulsoria\/ (explicando c\u00f3mo la reforma legal introdujo ajustes necesarios que alivian la tramitaci\u00f3n de los procesos, pero a\u00fan persiste la din\u00e1mica de desigualdad entre acreedores y deudores).<\/p>\n [21]<\/a> Ayuda Legal PR, La crisis de ejecuciones de hipotecas y el derecho a la vivienda<\/em>, AYUDA LEGAL PUERTO RICO (15 de julio de 2019), https:\/\/www.ayudalegalpuertorico.org\/2019\/07\/15\/la-crisis-de-ejecuciones-de-hipotecas-y-el-derecho-a-la-vivienda\/.<\/p>\n [22]<\/a> Ayuda Legal PR, \u00bfQu\u00e9 dicen las estad\u00edsticas sobre a qui\u00e9nes afecta la crisis de hipotecas<\/em>?, supra<\/em> nota 7.<\/p>\n [23]<\/a> Luis Bueno Ochoa, Una revisi\u00f3n bibliogr\u00e1fica y jurisprudencial de la justicia terap\u00e9utica como nuevo paradigma iuspsicol\u00f3gico<\/em>, 57 ANALES C\u00c1TEDRA FRANCISCO SU\u00c1REZ 145, 146-47 (2023), https:\/\/doi.org\/10.30827\/acfs.v57i.23978; David B. Wexler, Therapeutic Justice: An Overview<\/em>, 17 T.M. COOLEY L. REV. 125, 125-26 (2000).<\/p>\n [24]<\/a> Bueno Ochoa, supra <\/em>nota 23, en la p\u00e1g. 163.<\/p>\n [25]<\/a> Id.<\/em><\/p>\n [26]<\/a> Carrere et al., supra<\/em> nota 6, en la p\u00e1g. 269.<\/p>\n [27]<\/a> Bruce J. Winick, Therapeutic Jurisprudence and Problem Solving Courts<\/em>, 30 FORDHAM URB. L.J. 1055, 1062-63 (2003). V\u00e9ase<\/em> Bueno Ochoa, supra<\/em> nota 23, en las p\u00e1gs. 155-56, 160.<\/p>\n [28]<\/a> V\u00e9ase, e.g.,<\/em> Downing, supra<\/em> nota 6, en la p\u00e1g. 95.<\/p>\n [29]<\/a> Id.<\/em><\/p>\n [30]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Carrere et al., supra <\/em>nota 6, en la p\u00e1g. 271.<\/p>\n [31]<\/a> Ayuda Legal PR, La crisis de ejecuciones de hipotecas y el derecho a la vivienda<\/em>, supra<\/em> nota 21.<\/p>\n [32]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Lukas van Herk et al., Heightened SAM- and HPA-Axis Activity During Acute Stress Impairs Decision-Making: A Systematic Review on Underlying Neuropharmacological Mechanisms<\/em>, 31 NEUROBIOLOGY STRESS, 7 del PDF (2024), https:\/\/doi.org\/10.1016\/j.ynstr.2024.100659.<\/p>\n [33]<\/a> V\u00e9ase<\/em> U.S. DEP\u2019T OF JUST. & U.S. DEP\u2019T OF HOUS. & URBAN DEV., EMERGING STRATEGIES FOR EFFECTIVE FORECLOSURE MEDIATION PROGRAMS 8 del PDF (2010), https:\/\/www.justice.gov\/sites\/default\/files\/atj\/legacy\/2010\/11\/18\/effective-mediation-prog-strategies.pdf.<\/p>\n [34]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Winick, supra<\/em> nota 27, en las p\u00e1gs. 1086-87.<\/p>\n [35]<\/a> Ley para mediaci\u00f3n compulsoria y preservaci\u00f3n de tu hogar en los procesos de ejecuciones de hipotecas de una vivienda principal, Ley N\u00fam. 184-2012, 32 LPRA \u00a7 2882 (2026).<\/p>\n [36]<\/a> V\u00e9ase<\/em> Bueno Ochoa, supra<\/em> nota 23, en las p\u00e1gs. 147, 156.<\/p>\n