{"id":903,"date":"2017-06-01T16:18:02","date_gmt":"2017-06-01T16:18:02","guid":{"rendered":"http:\/\/revistajuridica.uprrp.edu\/inrev\/?p=903"},"modified":"2017-06-01T16:18:02","modified_gmt":"2017-06-01T16:18:02","slug":"la-universidad-como-senorio-propietario-las-apps-y-la-solvencia-economica-de-la-upr","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/derecho.uprrp.edu\/inrev\/2017\/06\/01\/la-universidad-como-senorio-propietario-las-apps-y-la-solvencia-economica-de-la-upr\/","title":{"rendered":"La Universidad como se\u00f1or\u00edo propietario: Las APPs y la solvencia econ\u00f3mica de la UPR"},"content":{"rendered":"

\t\t\t\tPor: Victoria Rivera Llor\u00e9ns*<\/em><\/strong><\/p>\n

En Puerto Rico, como en la mayor\u00eda de las sociedades civilistas, predomina la mentalidad de la explotaci\u00f3n m\u00e1xima de la propiedad. A la luz de esto, el Art. 912 del C\u00f3digo Civil del 1930 contempla que el Estado, a falta de herederos de un bien inmueble, hereda el mismo y lo destine al \u201cFondo de la Universidad\u201d.[1]<\/a> Los momentos de crisis fiscal, sin embargo, nos obligan a repensar como la propiedad puede rendir frutos y, sin duda, esto les aplica a las diecinueve propiedades que la Universidad de Puerto Rico (en adelante, la \u201cUniversidad\u201d) ha heredado y que contin\u00faan en desuso. La soluci\u00f3n f\u00e1cil a este dilema ser\u00eda vender las mismas.[2]<\/a> Pero, tal y como rese\u00f1a Keila L\u00f3pez en su art\u00edculo para El Nuevo D\u00eda<\/em>, las trabas legales, el proceso espinoso de transferir las mismas a nombre de la Universidad y el mal manejo de las propiedades una vez que la Universidad se apodera de ellas casi imposibilitan esa alternativa.[3]<\/a> Es por esto que la Universidad (y el Gobierno) tiene que explorar m\u00e1s a fondo las alianzas p\u00fablico-privadas (en adelante, \u201cAPPs\u201d)[4]<\/a> que se mencionan en este art\u00edculo de El Nuevo D\u00eda<\/em>. La Universidad tiene que hacer esfuerzos concienzudos para hacer estas alianzas una realidad, tanto para el desarrollo y sustentabilidad de la misma instituci\u00f3n como para el desarrollo socioecon\u00f3mico de la Isla. La meta de este art\u00edculo es proveer un breve resumen de algunas de las universidades p\u00fablicas de los Estados Unidos que s\u00ed han logrado exitosamente crear APPs y como la Universidad de Puerto Rico puede hacer lo mismo.<\/p>\n

Actualmente en los Estados Unidos el concepto\u00a0de APP, en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, ha tomado\u00a0mucho auge. Igualmente, esto se ve en las universidades, sobre todo en las p\u00fablicas que se ven m\u00e1s afectadas por las reducciones en el fondo dotal de la universidad y de ayuda estatal. Estas alianzas, pueden ser mutuamente beneficiosas para tanto las entidades privadas como las p\u00fablicas. Entre las APPs m\u00e1s exitosas en las universidades p\u00fablicas est\u00e1n aquellas que se enfocan en los hospedajes y viviendas asequibles para los estudiantes. Las modelos de financiamiento de estos APPs, y que a su vez se puede aplicar a las APPs en general, se pueden resumir en cuatro versiones, entre ellas: (1) el terreno le pertenece a la universidad, pero se le otorga un contrato de arrendamiento al desarrollador; (2) el terreno es propiedad de la universidad pero esta le otorga un contrato de arrendamiento al desarrollador mientras que a su vez se establece un pr\u00e9stamo principal sobre todo el proyecto; (3) el due\u00f1o del proyecto es una fundaci\u00f3n local y esta le paga una cuota al desarrollador, y (4) tanto la universidad como la entidad privada son copropietarios del proyecto.[5]<\/a> La primera suele ser la m\u00e1s com\u00fan. A su vez, el segundo modelo reduce el riesgo del desarrollador, mientras que la \u00faltima opci\u00f3n equipara el riesgo (y la ganancia) entre la universidad y el desarrollador. Finalmente, la tercera opci\u00f3n suele ser la menos riesgosa para el desarrollador, porque el financiamiento se logra a trav\u00e9s de bonos exentos de impuestos.<\/p>\n

Universidades que han logrado crear hospedajes a trav\u00e9s de APPs incluyen la Universidad de California, Recinto de Irvine y la Universidad del Estado de Portland.[6]<\/a> Esta \u00faltima, desarroll\u00f3 un hospedaje y, siguiendo el primer modelo de APPs, determinaron que American Campus Communities<\/em> lo operara por los pr\u00f3ximos ochenta y cinco a\u00f1os, y luego le revierte a la universidad. APPs como esta pueden servir como modelos a seguir para la Universidad de Puerto Rico. Este modelo de vivienda puede ser exitosa, por ejemplo, en el Edificio Darlington que est\u00e1 a pocos minutos de la Universidad de Puerto Rico, Recinto de Mayag\u00fcez. Otro proyecto de APP que se cre\u00f3 en el terreno de una universidad p\u00fablica era la creaci\u00f3n del edificio de Neurociencias en el campus en Mission Bay de la Universidad de California (UC), Recinto de San Francisco. En ese proyecto, se desarroll\u00f3 un edificio de 35,000 pies cuadrados y fue el primer proyecto APP en terreno de UC para el uso exclusivo de UC.[7]<\/a><\/p>\n

Igualmente, en sus inicios iba seguir el tercer modelo de financiamiento debido a que el financiamiento exento de impuestos lo iba a proveer una organizaci\u00f3n sin fines de lucro, mientras que el uso y control eventualmente iban a pasar a manos de la Universidad. El proyecto se complet\u00f3 aun cuando surgieron dudas por parte de la Universidad de si el desarrollador iba a poder cumplir con las estrategias de ahorro de dinero propuestos por los formularios universitarios \u201cBasis of Design\u201d (BOD).[8]<\/a> En t\u00e9rminos de las propiedades heredadas que tiene la UPR a su disposici\u00f3n, un modelo similar al que se utiliz\u00f3 en la Universidad de California se pudiera considerar para la antigua Planta Piloto de Ron, la cual est\u00e1 ubicada en el Jard\u00edn Bot\u00e1nico. Por ejemplo, se pueden explorar alternativas para desarrollar la Estaci\u00f3n Agr\u00edcola de San Juan (la cual actualmente se encuentra localizada en la parte Norte del Jard\u00edn) y laboratorios con los departamentos de biolog\u00eda y qu\u00edmica del Recinto de R\u00edo Piedras y farmac\u00e9uticas.<\/p>\n

Claro est\u00e1, los modelos de APPs propuestos nunca son perfectos. Cada proyecto APP tiene que responder a las realidades y necesidades de su entorno social. Surgen, adem\u00e1s, muchos problemas con los arrendamientos tan largos que normalmente conllevan las APPs.[9]<\/a> Asimismo, surgen problemas con el estado del terreno del proyecto una vez termine el contrato de arrendamiento sobre el terreno. Un ejemplo es el hecho de que, durante los \u00faltimos a\u00f1os del contrato de arrendamiento, usualmente el inter\u00e9s del desarrollador es mantener los costos de mejoras al m\u00ednimo, y a veces ocurre que dejan la propiedad en no tan \u00f3ptimas condiciones.[10]<\/a> Problemas como estos, sin embargo, se tienen que prever desde el inicio del proyecto. En fin, este ensayo no pretende hacer un an\u00e1lisis exhaustivo de las variaciones de las APPs que puede crear la Universidad de Puerto Rico, sino busca demostrar c\u00f3mo la Universidad, en miras de obtener un nivel de solvencia econ\u00f3mica, puede establecer\u00a0APPs que le beneficien a largo y corto plazo.<\/p>\n

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*La autora es estudiante de segundo a\u00f1o de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y Editora de Citaci\u00f3n\u00a0de la Revista Jur\u00eddica de la Universidad de Puerto Rico.<\/em><\/p>\n

[1]<\/a> C\u00d3D. CIV. PR art. 912, 31 LPRA \u00a72691 (2015).<\/p>\n

[2]<\/a> V\u00e9ase Randy Kraft, Lehigh University may sell much of donated land received in 2012<\/em>, 69 WFMZ-TV (13 de agosto de 2013), http:\/\/www.wfmz.com\/news\/lehigh-valley\/lehigh-university-may-sell-much-of-donated-land-received-in-2012\/18588146<\/a> (\u00faltima visita 17 de abril de 2017) y Gaynor Dumal- ol Daleno, UOG selling donated land valued at $5M<\/em>, PACIFIC DAILY NEWS (25 de marzo de 2016), http:\/\/www.guampdn.com\/story\/news\/2016\/03\/24\/uog-selling-donated-land-valued-5m\/82197192\/<\/a> (\u00faltima visita 17 de abril de 2017) para ejemplos de universidades que han vendido propiedades donadas por terceros.<\/p>\n

[3]<\/a> Keila L\u00f3pez Alicea, Disponer de las propiedades heredadas es un gran reto para la UPR<\/em>, EL NUEVO D\u00cdA (11 de abril de 2017), \u00a0http:\/\/www.elnuevodia.com\/noticias\/locales\/nota\/disponerdelaspropiedadesheredadasesungranretoparalaupr-2309752\/<\/a> (\u00faltima visita 17 de abril de 2017).<\/p>\n

[4]<\/a> El Gobierno de Puerto Rico incentiv\u00f3 la creaci\u00f3n de las alianzas p\u00fablico-privadas por primera vez al pasar la Ley de Alianzas P\u00fablico Privadas <\/em>en el 2009, seg\u00fan enmendada. V\u00e9ase <\/em>Ley de Alianzas P\u00fablico Privadas, Ley N\u00fam. 29 de 8 de junio de 2009, 27 LPRA \u00a7\u00a72601-<\/p>\n

2623 (2009 & Supl. 2016). Esta Ley fue enmendada seg\u00fan Ley N\u00fam. 1 de 11 de enero de 2017, http:\/\/www.oslpr.org\/2017-2020\/leyes\/pdf\/ley-1-11-Ene-2017.pdf<\/a>. V\u00e9ase<\/em>, MIRIAM DE LOURDES FIGUEROA & ADRIANA P\u00c9REZ RENTAS, PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIPS IN PUERTO RICO: KEY POINT (2017), https:\/www.dlapiper.com\/~\/media\/Files\/Insights\/Publications\/2017\/03\/Puerto%20Rico%20P3s%20handbook%20v6IP.PDF(donde se discute de manera general las alianzas publico privadas en Puerto Rico).<\/p>\n

[5]<\/a> Daniel I. Bernstein, Public-Private Partnerships: It\u2019s the Right Time<\/em>, NACUBO: NATIONAL ASSOCIATION OF COLLEGE AND UNIVERSITY BUSINESS OFFICERS, http:\/\/www.nacubo.org\/Business_Officer_Magazine\/Business_Officer_Plus\/Bonus_Material\/Public-Private_Partnerships_It%E2%80%99s_the_Right_Time.html<\/a> (\u00faltima visita 18 de abril de 2017).<\/p>\n

[6]<\/a> Id<\/em>.<\/p>\n

[7]<\/a>Ronda Kaysen, Public College, Private Dorm<\/em>, NEW YORK TIMES (24 de enero de 2012), https:\/\/mobile.nytimes.com\/2012\/01\/25\/realestate\/commercial\/public-college-private-dorm.html <\/a>(\u00faltima visita 19 de abril de 2017).<\/p>\n

[8]<\/a> GORDON SCHANCK & TARA LAMONT, PRIVATE PUBLIC PARTNERSHIPS AT THE UNIVERSITY OF CALIFORNIA 8, http:\/\/www.ucop.edu\/real-estate-services\/_files\/documents\/ppp_at_uc.pdf<\/a>.<\/p>\n

[9]<\/a>Id. <\/em>Es importante notar que el proyecto eventualmente lo financi\u00f3 el desarrollador Edgemoor. Para m\u00e1s detalles sobre el proceso colaborativo entre la Universidad de California y Edgemoor, v\u00e9ase UCSF Sandler Neurosciences Center: San Francisco, California<\/em>, EDGEMOOR, http:\/\/edgemoor.com\/projects\/ucsf-sandler-neurosciences-center<\/a> (\u00faltima visita 20 de abril de 2017).<\/p>\n

[10]<\/a>P3 PROJECTS AT UNIVERSITY CAMPUSES, HANSON BRIDGETT 2-3 (25 de enero de 2012) https:\/\/www.hansonbridgett.com\/Publications\/pdf\/~\/media\/Files\/Publications\/P3-Projects-University-Campuses.pdf<\/a>.<\/p>\n

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Por: Victoria Rivera Llor\u00e9ns* En Puerto Rico, como en la mayor\u00eda de las sociedades civilistas, predomina la mentalidad de la explotaci\u00f3n m\u00e1xima de la propiedad. A la luz de esto, el Art. 912 del C\u00f3digo Civil del 1930 contempla que el Estado, a falta de herederos de un bien inmueble, hereda el mismo y lo<\/p>\n

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