ARTÍCULO
Por: Pol Gumma Benito*
Introducción
Con la aprobación de la Ley del registro de la propiedad inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico en el año 2015, el sistema hipotecario y registral atravesó por una reforma sustancial.[efn_note]Véase Ley del registro de la propiedad inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA §§ 6001-6561 (2015) y Ley hipotecaria y del registro de la propiedad, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, 30 LPRA §§ 2001-2821 (1979 & Supl. 2018) (derogada 2015) para una comparación en los cambios que trajo la Ley de 2015 (siempre se le había llamado Ley hipotecaria, sin embargo, con la aprobación de la Ley de 2015, pasó a llamarse Ley del registro de la propiedad inmobiliaria). [/efn_note] Más allá del cambio de denominación, algunos de los cambios más importantes fueron: la creación de un sistema registral 100 porciento digitalizado, mejor conocido como Karibe,[efn_note]KARIBE, https://karibe.ridpr.pr.gov (última visita 18 de noviembre de 2020). [/efn_note] y la optimización de la sistemática y la regulación de ciertas figuras que estaban ausentes en las leyes vigentes hasta el momento de la aprobación de la ley de 2015. A saber, el derecho de superficie, la concesión administrativa, entre otros cambios.
A su vez, aunque llamando mucho menos la atención, se enmendó la redacción del apartado 6 del artículo 158 de la antigua ley que, a raíz del cambio sistemático, pasa a ser el inciso 7 del artículo 59.[efn_note]Véase 30 LPRA §6086; 30 LPRA §2554 (derogada 2015). [/efn_note] Dicho ordinal, de la misma forma que lo hacía en su versión anterior, establece el grueso del régimen jurídico de la figura que se trata en este escrito: la hipoteca del derecho de arrendamiento.
El profesor Michel Godreau, en su artículo La hipotecabilidad del derecho arrendaticio, planteó, que la configuración de la figura en la ley anterior dejó mucho que desear, principalmente porque la ambigua redacción del precepto no permitía determinar el verdadero alcance del régimen sustantivo.[4][efn_note]Véase Michel J. Godreau, La hipotecabilidad del derecho arrendaticio, 52 REV. JUR. UPR 381, 411 (1983) (donde el Profesor comenta en torno al artículo 158, inciso número seis, de la Ley Hipotecaria de 1979). [/efn_note] Ahora, modificada que fue su letra, pretendo analizar las consecuencias jurídicas con base en la doctrina que generó su predecesor.
No existe precedente en nuestro más alto foro en cuanto a los aspectos nucleares del tema, de modo que las fuentes utilizadas serán la propia ley y la doctrina de los juristas puertorriqueños y españoles más eruditos en la materia.[efn_note]Sin embargo, si hay expresiones en cuanto a aspectos procesales referentes a la hipoteca del derecho arrendatario del Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico. Para una evaluación de los casos, véase Autoridad de Puertos de Puerto Rico v. Hotel Airport, Inc., 2011 PR App. LEXIS 3900 (TA PR 30 de junio de 2011); Sucn. Ramon Grau v. El Trigal Court I, KLCE9500018, 1995 PR App. LEXIS 71 (TA PR 21 de marzo de 1995). [/efn_note]
I. Antecedentes y marco teórico
La posibilidad de hipotecar el derecho de arrendamiento inmobiliario fue una de las novedades de la ley de 1979, no solo respecto a su versión anterior, sino también, respecto al estado derecho hipotecario español de su momento. El cual ha permanecido hasta nuestros días.[efn_note]Véase 30 LPRA §6086; 30 LPRA §2554 (derogada 2015). [/efn_note] Hipotecar un derecho de arrendamiento no es algo difícil de concebir, ni teórica ni prácticamente. En la medida en que un derecho tenga un mínimo valor económico, puede resultar interesante para cualquier acreedor como garantía del cumplimiento de una obligación. Esto así, pues ante el eventual incumplimiento de la obligación garantizada, se realizará el valor del derecho de arrendamiento en pública subasta.
Sin embargo, en el derecho continental español, parte de la doctrina y también el legislador, consideran que el derecho de arrendamiento no es hipotecable por una cuestión de mera naturaleza jurídica, aunque sí lo es sobre establecimiento mercantil.
La premisa es que el derecho de arrendamiento no es un derecho real y, por ende, no es hipotecable según lo establecido en el artículo 106 de su ley hipotecaria.[efn_note]Ley hipotecaria, art. 106 (BOE 1946, 58) (España). (Este artículo establece un listado de numerus clausus de derechos hipotecables sumamente extenso). [/efn_note]
El legislador puertorriqueño, con el desagrado de algunos, no quiso encadenarse al rigorismo teórico y formalista de la tradición civilista española y optó por prescindir del debate sobre su naturaleza jurídica.[efn_note]Véase Eduardo Vázquez Bote, La reforma Hipotecaria: Dictamen sobre el P. Del S. 792 y P. de la C. 915, Relativos a un proyecto de ley hipotecaria del registro de la propiedad, 13 REV. JUR. UIPR 491, 596-97 (1978-1979) (este autor manifiesta cierto desacuerdo en la forma en que el legislador y la jurisprudencia ha moldeado las normas, de forma ignorada, sobre una inscripción en el Registro de aquello que no es un derecho real). [/efn_note] Es pacífico en la doctrina que, desde el momento de la inscripción del derecho de arrendamiento, no hay nada que lo distingue respecto de un derecho real en cuanto a sus efectos. Así, desde un punto de vista práctico, carece de sentido ampararse en la naturaleza jurídica de una figura para limitar su utilidad económica. Esta parece ser la visión que motivó al legislador a su adopción del artículo 158, ahora el 59 bajo la ley de 2015.
Ahora bien, por buena que fuera la intención de nuestro legislador, hay que considerar la hipoteca sobre un derecho de arrendamiento como un entramado de relaciones jurídicas, cada una con sus particularidades, cuya conjugación puede ser más compleja de lo que parece, si se quiere un régimen jurídico justo y eficaz. Y es que, en el primer intento de 1979, la redacción del artículo 158 fue controversial en dos aspectos básicos: primero, por la facultad que tiene un arrendatario de constituir hipoteca, y segundo, por el régimen de protección del acreedor hipotecario ante la extinción del arrendamiento.
Lo anterior, nos genera la siguiente interrogante: ¿Subsisten aún estas controversias con el nuevo artículo? Veamos y analicemos primero el impacto que tuvo su predecesor y las distintas corrientes interpretativas que generó, para luego considerar en qué medida sigue vigente.
II. La figura en la Ley hipotecaria de 1979
La Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, en el apartado sexto de su artículo 158, establecía lo siguiente:
Son también hipotecables: . . . El derecho de arrendamiento inscrito, a menos que esté impedido el arrendatario de ceder o subarrendar, pero quedando sujeta la hipoteca que se constituya sobre el mismo a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución fuere por causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un Tribunal competente, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito y en todo caso determinando el Tribunal las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso.[efn_note]Ley hipotecaria y del registro de la propiedad de 1979, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, 30 LPRA § 2554 (derogada 2015). [/efn_note]
Del apartado se distinguen dos partes principales que debemos separar para una mejor exposición del análisis. La primera parte, que alcanza hasta el primer punto y seguido, definía las circunstancias en las que se entendía que el arrendatario estaba facultado para hipotecar su derecho. La segunda, que es lo que resta del apartado, fijaba las consecuencias jurídicas que conllevaba la extinción de la garantía por causas imputables al arrendatario hipotecante. Ninguna de las dos estuvo exenta de polémica.
A. La facultad de hipotecar del arrendatario
¿Cuándo podíamos entender que el arrendatario podía hipotecar su derecho? Pues está claro que, en primer lugar, el arrendamiento debía estar inscrito, de lo contrario no podría constituirse hipoteca alguna. En segundo lugar, el legislador exige que el arrendatario no esté prohibido a ceder o subarrendar.[efn_note]Id. [/efn_note] Esta segunda exigencia, trae causa del requisito general de enajenabilidad de todo bien que quiera ofrecerse en garantía, pues no puede haber impedimentos para realizar su valor.[efn_note]Ley del registro de la propiedad inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA § 6086 (2016). [/efn_note] Ahora bien, al ser un derecho de naturaleza personal, este asunto guarda sus particularidades.
A diferencia de lo que considera Vázquez-Bote, parte de la doctrina española, entre los más autorizados Roca Sastre y Castán, consideraban que dichas particularidades no imposibilitan al derecho de arrendamiento ser objeto de gravamen hipotecario.[efn_note]
Para Vázquez Bote, ésta naturaleza personal es lo que impide la hipotecabilidad del derecho de arrendamiento, arguyendo lo siguiente:
El proyecto, es mi impresión, parece hacerse eco de esa absurda tesis que circula por ahí, y por España, de que el arrendamiento, por inscribirse, se convierte en derecho real, confundiéndose así la esencia del derecho real con un efecto de la registración. Al parecer, quiere ser el texto legal innovador en materia jurídica, y elige para ello la esfera menos adecuada, admitiendo la hipotecabilidad de una relación jurídica personal. . .Pero, mientras no exista posibilidad sustantiva de que el arrendamiento sea derecho real, prevenir su hipotecabilidad en una ley especial, o es fraude o es ignorancia.
Eduardo Vázquez Bote, La reforma hipotecaria: dictamen sobre el P. Del S. 792 y P. De la C. 915, relativos a un proyecto de ley hipotecaria y del registro de la propiedad, 13 REV. JUR. UIPR 491, 596-97 (1979). [1] Resoluciones de 12 de marzo de 1902 y 24 de marzo de 1919. [/efn_note] En este sentido, me sitúo con lo que defienden Vallet de Goytisolo, La Rica, la Dirección General de los Registros y el Notariado española,[efn_note]Id. [/efn_note] o el propio Tribunal Supremo español para los arrendamientos inscritos.[efn_note]II LINO RODRÍGUEZ OTERO, INSTITUCIONES DE DERECHO HIPOTECARIO 123 (2007). [/efn_note] Aunque una de las premisas de su argumento reside en la misma naturaleza jurídica de la que nosotros queremos prescindir, defendiendo que el arrendamiento inscrito es un verdadero derecho real, en nuestro ordenamiento ello no es un presupuesto necesario al no ser exigido por nuestro legislador. Meramente exige la inscripción sin entrar a valorar los efectos que esta tenga en la naturaleza jurídica del derecho. Aquellos que abogan por la hipotecabilidad, entre los que me incluyo, quieren hacer ver que, a efectos prácticos, no hay ninguna razón para oponerse a la hipotecabilidad del derecho arrendaticio. Conviene destacar lo que dice el propio Vallet: “aplicando la doctrina del artículo 107-1º LH para el derecho de usufructo, parece admisible la hipoteca del arrendamiento, al ser cedible el ejercicio útil del mismo”. [efn_note]Mª DEL MAR MÉNDEZ SERRANO, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO Y SU PROTECCIÓN REGISTRAL 333 (2000) (CITANDO A VALLET DE GOYTISOLO, ESTUDIOS SOBRE GARANTÍAS REALES, 350 (1973)) (Como bien dice Mª del Mar Méndez Serrano en su monografía, quienes defienden la naturaleza personal del arrendamiento no se atreven a negarle los efectos prácticos de su hipotecabilidad). También Arango y Canga, en su tiempo, preveía la urgente necesidad de reconocer la hipotecabilidad del arrendamiento como medio de obtención de crédito en pro de la economía nacional. ARANGO Y CANGA, HIPOTECA DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES 563 (1948). [/efn_note]
Consecuentemente, una vez superado el plano de la naturaleza jurídica, el verdadero problema que gira en torno a la hipotecabilidad del arrendamiento no es otro que su reflejo en el estatuto jurídico del arrendatario. Particularmente, en la determinación de si en dicho estatuto se incardina la facultad de hipotecar.
Vallet de Goytisolo estima que, para los arrendamientos regulados por el Código Civil, como es el caso de Puerto Rico, en ausencia de ley especial, en defecto de pacto, la facultad de subarrendar concedida por el artículo 1550 -1440 de nuestro viejo Código- es suficiente para dotar al derecho de arrendamiento de la nota de enajenabilidad que la hipoteca requiere.[efn_note]MÉNDEZ SERRANO (Citando a VALLET DE GOYTISOLO, ESTUDIOS SOBRE GARANTÍAS REALES, 350 (1973)), Id. en la pág. 333. [/efn_note] Sin embargo, creo que la exigencia a la hora de determinar la transferibilidad del derecho, para su posterior hipotecabilidad, debe ser mayor, pues coincido con lo que señala Godreau de que “[l]a enajenabilidad que presupone la hipotecabilidad de un bien tiene que revestir un carácter similar al de la cesión”.[efn_note]Godreau, supra nota 4, en la pág. 406. [/efn_note] Recordemos que para la cesión, a diferencia del subarriendo, se requiere la autorización expresa del acreedor ex artículo 1159 del Código Civil y la numerosa jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo.[efn_note]Becerril v. Post, 22 DPR 732 (1915); Bou v. Colorado, 24 DPR 135 (1916); Veve v. The fajardo Sugra Growers’ Association, 29 DPR 654 (1921); Blasini v. Beech Nut Life Savers, 104 DPR 570 (1976). [/efn_note]
Cuando se subarrienda un bien o derecho no se está transmitiendo la titularidad del derecho de arrendamiento que sobre dicho bien o derecho se tiene, sino que se está transfiriendo a un tercero su aprovechamiento. Es un negocio jurídico autónomo en el que impera, valga la redundancia, la autonomía de la voluntad entre las partes. De tal suerte que las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento no son vinculantes, en su mayoría, para el contrato de subarrendamiento. ¿Acaso tiene el subarrendatario que aceptar las mismas condiciones que el arrendatario pactó con el arrendador? Con esta problemática en mente y volviendo a nuestra ley hipotecaria, ¿cómo debía interpretarse entonces esa prohibición de ceder o subarrendar? Godreau planteaba que la ambigüedad permite interpretarlo sinonímica o disyuntivamente, cada interpretación con consecuencias jurídicas distintas.[efn_note]Véase Godreau, supra nota 4, en las págs. 408-10. [/efn_note]
La interpretación sinonímica nos lleva a concluir que cualquier prohibición de alguna de las dos facultades impide la hipotecabilidad, pues el legislador entiende que subarriendo y cesión son equiparables.[efn_note]Id. [/efn_note] Lo anterior, además de ser dogmáticamente erróneo, implicaría presumir que la facultad de subarrendar – concedida convencionalmente por pacto expreso o dispositivamente por ausencia de pacto- equivale a la facultad de disposición del derecho del arrendatario. Además, creo que supone un desequilibrio injustificado en la distribución del poder relacional en favor del arrendatario.
La interpretación disyuntiva, más acertada a mi juicio, distinguía conceptualmente la cesión y el subarriendo, pero de la misma forma que en la anterior, la prohibición a cualquiera de ambas conllevaba la imposibilidad de hipotecar del derecho de arrendamiento. En este caso, no obstante, Godreau analiza por separado si se concede o no al arrendatario cualquiera de las dos facultades.[efn_note]Id. [/efn_note] Así, el silencio en el contrato valía para la facultad de subarrendar, pero no de ceder, redundando, en virtud de lo ya dicho, en no poder hipotecar el meritado derecho sino mediaba una autorización expresa del arrendador pues, aunque ostenta la facultad de subarrendar, está impedido para ceder.[efn_note]Id. [/efn_note]
B. La protección del acreedor hipotecario ante la extinción de la garantía
La última parte del sexto apartado decía así:
“[S]i la resolución fuere por causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un Tribunal competente, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito y en todo caso determinando el Tribunal las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso”.[efn_note]Ley hipotecaria y del registro de la propiedad, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, 30 LPRA § 2554 (1979 & Supl. 2018) (derogada 2015) (Todo lo que se habla en este apartado, aunque está formulado en tiempo verbal del pasado, sigue siendo completamente aplicable toda vez que la nueva ley no ha modificado nada al respecto). [/efn_note]
Formalmente, el razonamiento es completamente lógico pues no pretende otra cosa que proteger al acreedor hipotecario del abuso que supondría, por parte del arrendatario, provocar el fin de la relación arrendaticia con el único propósito de extinguir la garantía hipotecaria. No obstante, tal y como defiende Vázquez-Bote, materialmente consiste en una infracción de plano de la lex commisoria.[efn_note]EDUARDO VAZQUEZ-BOTE, TRATADO TEÓRICO, PRÁCTICO Y CRÍTICO DE DERECHO PRIVADO PUERTORRIQUEÑO, TOMO VIII (Derechos Reales II) p. 422 (1991). [/efn_note]
Claro es que, desde la más formal de las concepciones de nuestro derecho, el precepto constituía una excepción a la prohibición del pacto comisorio, pero ¿podría justificarse axiológicamente dicha excepción? Pues no es una pregunta de respuesta sencilla, pero yo me inclino por pensar que sí. Una visión pragmática del ordenamiento nos hace creer que la explotación económica de las posibilidades de una figura jurídica debería prevalecer frente al -casi religioso- respeto por la citada lex commisoria. Un respeto que es más propio del dogmatismo positivo-normativista que del pragmatismo iusfilosófico característico de los sistemas de derecho común, como el de Puerto Rico, defensores de un derecho vivo, instrumental y con capacidad para adaptarse a la realidad del tráfico. Como decía Stephen Toulmin, en una entrevista realizada por Manuel Atienza y Manuel Jiménez Redondo, “el valor de la teoría se juzga por el grado en que esa teoría puede ponerse en práctica, en que cabe efectuar con ella cambios para el bien de los hombres”.[efn_note]MANUEL ATIENZA, CURSO DE ARGUMENTACIÓN JURÍDICA, 100 (2013). [/efn_note]
No obstante, se debe articular de forma prudente, como creo que en este caso hace el legislador. No se propone una subrogación ex lege que opere de forma automática, sino una subrogación con consentimiento del arrendador o, en su defecto, impulsada por un foro competente al que se le concede cierta libertad para realizar esa novación subjetiva de la forma más justa y equitativa. A modo de ejemplo, si el principio de responsabilidad patrimonial universal, que es una piedra angular de nuestro ordenamiento de derecho patrimonial, encuentra su excepción en el derecho de quiebras, ¿no puede la lex commisoria, en aras de la utilidad económica de una institución jurídica, admitir su propia excepción también?[efn_note]Lo que se conoce como exoneración de la deuda, que está presente en muchos países occidentales. [/efn_note]
C. Arrendamiento y usufructo
Pero, si por un momento, despojamos al arrendamiento y al usufructo de sus vestes,[efn_note]Nos desentendemos de su naturaleza real o personal y de todo el constructo teórico-jurídico que de ello se deriva. [/efn_note] ¿no son esencialmente lo mismo a nuestros efectos? Tanto el usufructuario como el arrendatario lo que ostentan es la facultad de uso y disfrute sobre un bien que, por lo que fuera, a uno de sus acreedores le interesa tener como garantía. No se cuestiona la hipotecabilidad del usufructo, y eso nos interesaría tanto para defender la hipotecabilidad del arrendamiento como para tener un punto de referencia a la hora de configurar el régimen jurídico que se está cuestionando en este apartado. ¿Qué disponía el artículo 158 en la ley derogada sobre el usufructo?[efn_note]30 LPRA § 2554 (2016) (derogada 2015). [/efn_note] En su apartado 1, estatuía que:
El derecho de usufructo [será hipotecable], pero quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.[efn_note]Id. (énfasis suplido). [/efn_note]
Como puede verse, ante una situación fáctica muy similar, el legislador utilizó fórmulas completamente distintas para proteger al acreedor hipotecario en función de si la garantía era un derecho de usufructo o un derecho de arrendamiento. Mientras que con el usufructo se optaba por mantener la garantía, aún cuando el usufructo queda consolidado con la nuda propiedad, en el derecho de arrendamiento, el acreedor hipotecario se subroga y, en lugar de mantenerlo como titular de una garantía, lo convierte en titular del derecho que servía de garantía.
¿Qué explicación tiene esta diferencia entre los dos regímenes jurídicos? Sin historial legislativo al que acudir, nos queda especular. A mí se me ocurren dos hipótesis.
La primera hipótesis encuentra razón en que la regulación de la hipoteca del usufructo era un copia y pega de la Ley Hipotecaria española,[efn_note]Ley hipotecaria, art. 107 (BOE1946,58) (España)(“El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin”). [/efn_note] mientras que la regulación de la hipoteca del arrendamiento, al no tener un homónimo español, fue un producto de confección criolla para cuya creación no se tuvo, o no se quiso tener en cuenta, lo establecido para el usufructo.
La segunda, que el legislador tuvo en cuenta la diferencia entre los fundamentos teleológicos de ambos derechos. Al saber que el arrendamiento paradigmáticamente encuentra su ratio essendi en intereses puramente económicos, no quiso trasladar en el arrendador la pesante carga de encontrar un nuevo arrendatario al cual ofrecerle un derecho hipotecado hasta que finalizara el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento gravado sin poder, además, variar las condiciones del contrato sin consentimiento del acreedor hipotecario. Espero que sea la segunda.
III. La figura en la nueva ley hipotecaria del 2015
Todo lo dicho hasta ahora es referente a la Ley hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979 —ya derogada—. Sin embargo, todo lo que se ha escrito al respecto nos sirve como punto de partida para el análisis del artículo que ahora rige, aunque, por desgracia, nada de ello tenga una fuerza directamente vinculante.[efn_note]30 LPRA § 2554 (2016) (derogada 2015) (Como mencioné anteriormente, nuestra más alta Curia no ha tenido la oportunidad de pronunciarse sobre los asuntos particulares en los que se centra el escrito). [/efn_note] Por lo tanto, no será posible llegar a una conclusión de carácter positivo, debiéndonos conformar con opinar, siempre desde la humildad, qué líneas debería seguir el Tribunal Supremo de Puerto Rico en el precedente y su stare decisis.
El nuevo artículo 59 establece que podrán ser hipotecados, entre otros:
El derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar su derecho. La hipoteca que se constituya sobre el arrendamiento quedará sujeta a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución se debe a causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito. En todo caso, el tribunal determinará las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso.[efn_note]30 LPRA § 6086 (2016). [/efn_note]
Se puede apreciar que es muy parecido a la versión anterior; se distinguen las mismas dos partes principales, divididas por el primer punto y aparte. La segunda parte sufrió alguna modificación en la puntuación y en alguna palabra, pero mutatis mutandis permanece inalterable en su contenido.[efn_note]Por lo que a su interpretación trasladamos todo lo dicho en el apartado (ii) del acápite III. Véase nota al calce 26. [/efn_note] Distinto es el caso de la primera parte, cuyos cambios analizaremos detenidamente.
El primer cambio importante es el sentido en el que se formula la oración. Antes se expresaba en sentido negativo, hablaba de impedimentos, mientras que ahora lo hace en un sentido positivo, hablando de facultades. El segundo cambio es la enumeración de dichas facultades —antes impedimentos— que han aumentado de dos a cuatro, añadiéndose al ceder y subarrendar las facultades de enajenar e hipotecar.
A. De negativo a positivo
En el primer proyecto de ley que se presentó ante la Cámara, la oración conservaba el mismo sentido negativo que su predecesor. [efn_note]P. de la C. 2479 de 18 de mayo de 2015, 5ta. Ses. Ord., 17ma. Asam. Leg., en la pág. 35: (“El derecho de arrendamiento inscrito, a menos que el arrendatario esté impedido de enajenar, ceder o subarrendar”).[/efn_note] Fue en el segundo proyecto presentado por la Comisión de lo Jurídico de la Cámara de Representantes, en el que se enmendó su redacción y pasó a formularse en un sentido positivo. [efn_note]P. de la C. 2479 de 30 de octubre de 2015, 6ta Ses. Ord., 17ma. Asam. Leg., en la pág. 42: (“El derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar su derecho”).[/efn_note] ¿La razón del cambio? No la sabemos. En el informe que se somete junto con el proyecto no se encuentra explicación alguna.[efn_note]Segundo informe sobre el P. de la C. 2479, Com. de lo Jurídico, Cámara de Representantes de Puerto Rico, 30 de octubre de 2015, 6ta Ses. Ord., 17ma. Asam. Leg. [/efn_note]
Para saber el verdadero impacto de la modificación debemos preguntarnos si la facultad de hacer una determinada cosa equivale a no estar impedido para hacer la misma cosa, en observancia del artículo 15 de nuestro recién derogado Código Civil.[efn_note]CÓD. CIV. PR art. 15, 31 LPRA § 15 (1990 & Supl. 2018) (“Las palabras de una ley deben ser generalmente entendidas en su más corriente y usual significación, sin atender demasiado al rigor de las reglas gramaticales, sino al uso general y popular de las voces”.). [/efn_note] El diccionario panhispánico del español jurídico define, en sentido general, que una facultad es la “posibilidad jurídica de hacer algo por derecho propio o por derecho recibido de otro”.[efn_note]Facultad, Diccionario panhispánico del español jurídico, DPEJ.RAE.ES (2 de junio de 2020), https://dpej.rae.es/lema/facultad. [/efn_note] Así, debemos entender que es indiferente si la facultad es concedida de forma expresa por el contrato de arrendamiento o, en defecto de pacto, ex lege. Por otro lado, el diccionario de uso del español define impedimento cómo una “[c]osa que impide o dificulta algo”.[efn_note]Impedimento, MARÍA MOLINER, DICCIONARIO DE USO DEL ESPAÑOL 743 (2000). [/efn_note] Entonces, si no hay un obstáculo para hacer determinada cosa existe la posibilidad jurídica, lo que de forma aislada estar facultado y no estar impedido tiene el mismo significado.
Ahora bien, cuando las locuciones se utilizan en oraciones disyuntivas con carácter condicional, el alcance completo de la oración es distinto. Si se formula en sentido positivo, usando la locución estar facultado, basta que se tenga la posibilidad jurídica de hacer una de las disyuntivas para que se cumpla la condición establecida. En cambio, al utilizar el sentido negativo, usando no estar impedido, tiene que concurrir la posibilidad jurídica de todas las disyuntivas para que se cumpla la misma condición. Por lo tanto, la formulación positiva tiene mucho mayor alcance que la negativa, pues bastará que se pueda enajenar, ceder, subarrendar o hipotecar para que el arrendatario pueda hipotecar. De la otra forma, solo que tuviera vedado cualquiera de las alternativas anteriores, no habría lugar para la hipoteca.
B. Listado de facultades
En el primer proyecto de ley presentado ante la Cámara se añadió a las dos facultades de ceder y subarrendar la de enajenar. Fue también en el segundo proyecto de ley presentado por el mismo órgano que se incluyó a su vez la de hipotecar. Ya vimos cómo en su momento el profesor Godreau, con base en la versión ya derogada, proponía dos posibles vertientes de interpretación: la sinonímica y la disyuntiva.[efn_note]Godreau, supra nota 4. [/efn_note]
La primera, presumiendo un error conceptual del legislador, equiparaba cesión y subarriendo con las consecuencias que en su momento ya expusimos y damos aquí por reproducidas. Si bien antes era razonable, considero que con la nueva redacción esta interpretación ya no tiene cabida. Aunque desafortunado e inapropiado, es concebible una confusión con los conceptos de cesión y subarriendo, pero no se debe pensar que el legislador cometa la misma confusión esta vez con el subarriendo y la hipoteca. Sería una falla de tal magnitud e improbabilidad que, a mi parecer, descarta por completo esta corriente hermenéutica.
Por ello, el nuevo apartado séptimo del artículo 59 solo puede interpretarse de forma disyuntiva, sin que ello signifique que las consecuencias jurídicas sean las mismas que las propuestas por el profesor Godreau pues lo que acabamos de decir ha de conjugarse con lo argumentado en el apartado anterior.
C. Alcance
El efecto conjunto de las dos enmiendas analizadas nos deja un precepto más claro en su alcance y más desafortunado en su contenido pues, interpretado de forma literal, todo lo dicho nos conduce a concluir que cuando el arrendatario tenga cualquiera de las facultades enumeradas por el artículo, ya sea por virtud de ley o del contrato de arrendamiento, éste podrá ofrecer como garantía hipotecaria su derecho.
Esto, comporta el dislate jurídico que la única forma que tiene el arrendador para evitar conceder la facultad de hipotecar al arrendatario es prohibirle taxativamente cualquiera de las prerrogativas enumeradas en el artículo y, además, en el caso del subarrendamiento lo deberá hacer de forma razonable, pues a su respecto rige la teoría relativista.[efn_note]Ganadería Esperanza, Inc., v. Rosario Mattei Vda. De Castañer et al., 108 DPR. 400 (1979); E. J. Sportswear, Inc., v. Sucn. Martín Martell et al., 103 DPR 410 (1975). [/efn_note] Incluso, cuando el arrendador prohíba la propia hipoteca, en caso de que el contrato sea silente en lo demás, por virtud del artículo 1440 del antiguo Código Civil, el arrendatario podría hipotecar su derecho.[efn_note]CÓD. CIV. PR art. 1440, 31 LPRA § 4035 (1990 & Supl. 2018). [/efn_note]
Los conceptos de enajenación, cesión e hipoteca, en cuanto al entramado relacional de los negocios que los integran, son próximos entre ellos, siendo que sus regímenes jurídicos son en cierto modo extrapolables de unos a otros mediante analogía. En todos ellos, se produce, o se asume el riesgo de que se produzca, una novación subjetiva en la parte arrendataria por lo que el consentimiento para una facultad puede extenderse mediante presunción para las demás. No ocurre lo mismo, como ya explicamos, con el subarrendamiento, en el que se produce una cadena con tres nodos, dos en ambos extremos y uno en el centro, en el que los dos extremos no están conectados entre ellos -arrendador y subarrendatario-. Así el arrendatario sigue respondiendo ante el arrendador, a diferencia del cesionario o ejecutado, que desaparece de la relación jurídica.[efn_note]Cuando leo el nuevo artículo no puedo dejar de recordar los ejercicios semánticos que me asignaban como deberes en la escuela, aquellos en los que te enumeraban cuatro palabras de entre las cuales debía seleccionarse la que no integraba el campo semántico común de las otra tres. Sin duda alguna, la que ahora seleccionaría sería el subarrendamiento. [/efn_note] Esta diferencia ya ha sido explicada por nuestro Tribunal Supremo en casos como Blasini o Veve.[efn_note]George Blasini Stern v. Beech-Nut Life Savers Corp., 104 DPR 570 (1976); Veve v. Fajardo Sugar Growers’ Assoc., 29 DPR 654 (1921). [/efn_note]
Esto, que no tiene ningún sentido lógico-jurídico, es la vía hermenéutica más evidente que nos deja el legislador. Sin desarrollo en el Reglamento Hipotecario, sin información alguna en el historial legislativo que nos arroje luz sobre cuál fue la intención del legislador en las enmiendas ni jurisprudencia alguna de nuestros foros, la única herramienta que tenemos es la propia literalidad del artículo.[efn_note]REGLAMENTO GENERAL PARA LA EJECUCIÓN DE LA LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DEL ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO núm. 8814 (2016) (se pueden consultar los distintos documentos disponibles en la Oficina de Servicios Legislativos de Puerto Rico). [/efn_note] Es cierto que resulta muy difícil imaginar, en nuestro sistema de derecho común, un juzgador lo suficientemente formalista como para entender que un arrendatario, aun habiéndosele prohibido convencionalmente la hipoteca de su derecho, tiene esa misma facultad pero por vía de la facultad de subarriendo, ya sea esta convencional o dispositiva.
Pero no es menos cierto que el caso anterior es uno extremo, y que ya no es tan difícil de imaginar —e incluso podría estar correctamente justificado desde una concepción legalista— que silente el contrato, un juzgador entendiera que el arrendatario puede hipotecar su derecho.[efn_note]Recordemos que con la redacción anterior esto no sucedía pues con el impedimento del régimen dispositivo de la facultad de ceder, quedaba el paso cerrado para la hipoteca. [/efn_note] Por la lejanía dogmática, que trae causa de la diferente estructura relacional y que ya se ha comentado en el escrito, discrepo en que sea la mejor interpretación del precepto.
Conclusión
En todo caso, el punto de partida de una correcta ponderación entre los distintos intereses en pugna, en aras de un régimen jurídico justo y eficaz, debe ser un conocimiento teórico-práctico preciso de las figuras o instituciones jurídicas que se están barajando. De lo contrario, se corre el riesgo de diseñar una regulación desequilibrada y ambigua, que protege en exceso unos intereses en detrimento de otros —en este caso los del arrendatario en perjuicio del arrendador—, comprometiendo la seguridad jurídica y entorpeciendo el tráfico.
A efectos de lege ferenda, parece ser que el verdadero problema no reside en la regulación operacional de la hipoteca en cuestión, sino en la determinación de las circunstancias negociables en las que se entiende al arrendatario como facultado para hipotecar su derecho, que no resuelve de forma equitativa el conflicto de intereses. Es allí donde el legislador debe poner su ojo. Insisto en que nada hay de malo, según lo argumentado en el apartado (ii.a), que se despoje al arrendatario de su derecho en perjuicio del arrendador en ejecución hipotecaria si el ordenamiento presume de forma correcta cuando este último prestó consentimiento en asunción del riesgo.
En este sentido, para terminar el escrito me atrevo a proponer una sencilla enmienda consistente en eliminar, de entre las cuatro facultades, la de subarrendar. De esta forma, la redacción sería la siguiente:
Podrán ser hipotecados: El derecho de arrendamiento inscrito, siempre y cuando el arrendatario esté facultado para enajenar, ceder o hipotecar su derecho. La hipoteca que se constituya sobre el arrendamiento quedará sujeta a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución se debe a causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito. En todo caso, el tribunal determinará las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso.
* Estudiante de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.
