Por: Keilyn Samot Martínez*
Introducción
El disfrute de la propiedad es un derecho fundamental en nuestra sociedad.[1] Sin embargo, este derecho se ha visto afectado por la proliferación de alquileres a corto plazo (en adelante, “ACP”). Mientras que este fenómeno ha tenido un impacto significativo la movilidad turística y económica de la Isla, también ha provocado el desplazamiento de ciertos sectores que han sido afectados por las realidades de la economía colaborativa.[2] En Puerto Rico se ha generado una discusión sobre la accesibilidad a la vivienda y los retos socioeconómicos que presentan los ACP al limitar las posibilidades de adquisición y/o alquiler de viviendas.[3] El objetivo de este escrito es presentar el estado de derecho actual que regula los alquileres a corto plazo en Puerto Rico. Además, se abordarán los diferentes puntos de vista generados por el proyecto de legislación reciente que busca regular esta industria. Por último, se llevará a cabo un análisis de derecho comparado con el fin de proponer posibles soluciones que permitan implementar una política pública más equitativa frente al crecimiento desmedido de estos tipos de alquileres.
I. El actual estado de derecho
El Reglamento de Hospederías de la Compañía de Turismo de Puerto Rico (CTPR) define el alquiler a corto plazo de la siguiente manera:
Consiste del alquiler de corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico y atender un segmento del mercado de turistas con opciones de alojamiento turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped.[4]
Actualmente, estos alquileres no están regulados uniformemente en Puerto Rico. Sin embargo, tienen que cumplir con las disposiciones del Reglamento de la CTPR que requiere 15 documentos, entre ellos, el registro de los dueños como hosteleros y el pago del impuesto por ocupación, también conocido como el room tax.[5]
El alquiler a corto plazo tiene varios atractivos. Primeramente, esta modalidad puede proveer la oportunidad de vacacionar a un costo más económico, como también ofrecer experiencias únicas que se distancian del concepto de la hospedería tradicional.[6] También, brinda una oportunidad de negocio, incluso un ingreso complementario, para una variedad de personas.[7] Por tanto, es un modelo que promueve la competitividad turística y brinda una aportación significativa a la economía de nuestro País.[8] En años recientes, se ha experimentado un crecimiento significativo de los ACP en propiedades residenciales, ya que la economía colaborativa, o sharing economy, ha facilitado la comunicación con posibles huéspedes mediante el internet.[9] No obstante, esta proliferación ha tenido diversas repercusiones sociales. Por ejemplo, actualmente las comunidades puertorriqueñas se encuentran bajo la amenaza de desplazamiento.[10] Adicionalmente, han surgido numerosos reclamos por problemas de basura, ruido y preocupaciones por seguridad, lo que constituyen impedimentos a una sana convivencia en zonas residenciales y espacios compartidos.[11] Los municipios han reclamado la falta de regulación para apaciguar las actividades socioeconómicas que produce el incremento desmedido de los ACP.[12] Por ejemplo, el alcalde de Dorado, Carlos López Rivera, indicó que los municipios no se benefician de los impuestos que cobra la Compañía de Turismo, como el room tax, para poder sufragar iniciativas que propulsen el atractivo turístico.[13] Por tanto, ante la falta de fondos y de regulación estatal, diversos municipios, entre ellos San Juan, han aprobado ordenanzas sobre los ACP.[14]
A. Regulaciones Municipales
Un ejemplo de una regulación que ha surgido a nivel municipal es la Ordenanza Núm. 114 de Dorado, aprobada en el 2021.[15] Uno de los principales requerimientos para bajo esta ordenanza es la obtención de una licencia para alquiler a corto plazo y un permiso de uso domiciliario expedida por la Oficina de Planificación del municipio.[16] La ordenanza establece tres tipos de licencia según el tipo de propiedad: unidad de residencia compartida, unidad de residencia no compartida y unidad mueble.[17] La unidad de residencia compartida se define como “la residencia principal del anfitrión y una porción de esta propiedad se ofrece en alquiler a corto plazo, estando presente el anfitrión durante la estadía de los huéspedes”.[18] Por otra parte, la unidad de residencia no compartida es para cuando el anfitrión no está presente durante la estadía. La unidad mueble incluye diversas modalidades como casas flotantes, casas móviles, glamping y demás.[19] Otro aspecto importante es que el costo de las licencias cambia según la cantidad de propiedades que una persona alquile a corto plazo.[20] También, se limita la cantidad de huéspedes.[21] La ocupación de una residencia compartida tiene un límite de tres habitaciones o seis huéspedes y la unidad de residencia no compartida tiene un límite de cuatro habitaciones u ocho huéspedes.[22] Por último, la ordenanza establece multas por el incumplimiento con el reglamento.[23]
En marzo del 2023, el Municipio de Isabela aprobó la Ordenanza para aprobar el Reglamento de Alquileres a Corto Plazo en el Municipio de Isabela.[24] El Reglamento requiere licencias para alquilar la vivienda a corto plazo con propósitos comerciales y turísticos.[25] En su artículo 8, el Reglamento dispone que los costos de las licencias varían según el costo de alojamiento por noche.[26] La licencia tendrá una duración de dos años y puede ser renovada por el mismo término.[27] Además, se busca mantener un registro de todos los ACP en Isabela según la información provista en las solicitudes para las licencias y las plataformas digitales que promueven este tipo de estadía.[28] La ejecución de las disposiciones del Reglamento se le confiere a la Oficina de Gerencia y Desarrollo de Proyectos y a la Oficina de Rentas Internas, quienes ejecutarán y fiscalizarán esta gestión.[29]
Un ejemplo más reciente de este tipo de medida es el reglamento y registro de ACP del Municipio de San Juan, aprobado en mayo de 2023, por el alcalde Miguel A. Romero Lugo, miembro del Partido Nuevo Progresista, a través de la Ordenanza Núm. 39.[30] Tiene disposiciones muy similares a las ordenanzas municipales antes mencionadas, tales como la implementación de un registro y un sistema de licencias.[31] El reglamento no solo atiende elementos que preverían fondos y mecanismos regulatorios, sino que también incluye algunos elementos sociales. Por ejemplo, se prohíbe la realización de eventos comerciales o sociales en la propiedad de alquiler a corto plazo que impacten la tranquilidad del lugar para evitar problemas en la vecindad o con terceros.[32] Además, la medida establece la posibilidad de varios tipos de multas por el incumplimiento, como la revocación de la licencia de arrendamientos a corto plazo en San Juan.[33]
Estas son ilustraciones de medidas que resultan necesarias para el buen funcionamiento de este método turístico, que buscan mantener la paz en las comunidades y regular la administración de este tipo de negocio. Sin embargo, se pueden observar discrepancias en cuanto al proceso de obtención de licencias, las categorías que influencian los costos, la duración de los permisos, las clasificaciones de alquileres, entre otros. A raíz de dichas discrepancias, surge la necesidad de uniformar, a nivel estatal, la reglamentación del alquiler a corto plazo para limitar las prerrogativas de los municipios y tener una política pública clara que priorice el bienestar y la convivencia de los puertorriqueños mientras se promueva el turismo y se impulse el desarrollo económico.
II. Los alquileres de corto plazo a nivel nacional: encomienda a la legislatura de Puerto Rico
Los esfuerzos para regular los alquileres a corto plazo mediante legislación estatal no han muy sido exitosos. Por ejemplo, se presentó el Proyecto de la Cámara 1081 que buscaba establecer una mayor armonía entre la promoción de ACP y los derechos de los residentes.[34] El Proyecto proponía la creación en cada condominio de un registro con la información del titular, pólizas de seguro y fianzas, evidencia del registro ante la Compañía de Turismo y el Certificado de Comerciante.[35] Sin embargo, este no fue aprobado. Por consiguiente, se continuó la búsqueda por una medida que lograra conciliar los intereses económicos que representa este negocio y las adversidades que enfrentan nuestras comunidades.
En el 2022, se presentó el Proyecto de la Cámara 1557[36] con el propósito de regular la industria de alquileres a corto plazo en Puerto Rico y limitar estos alojamientos en zonas residenciales.[37] La medida de la autoría del presidente de la Comisión de Turismo, José “Cheito” Rivera Madera del Partido Popular Democrático (PPD), fue aprobada por la cámara baja en junio de 2023 tras un extenso proceso de vistas públicas.[38] La medida contó con 42 votos a favor y 5 en contra, con votos registrados en contra por el portavoz del Partido Independentista Puertorriqueño (PIP), Denis Márquez Lebrón, y los representantes del Partido Nuevo Progresista (PNP): Carlos Méndez Núñez, Lourdes Ramos Rivera, José Aponte Hernández y Jorge Navarro Suárez.[39]
En las vistas públicas se suscitaron varios debates sobre la propuesta legislativa. No obstante, el legislador proponente de la medida, Rivera Madera, explicó que antes de presentar el proyecto de ley ante la comisión, acogió una diversidad de enmiendas sugeridas por agencias de gobierno, organizaciones sin fines de lucro y líderes comunitarios que expresaron los efectos del incremento de esta actividad en zonas residenciales.[40] Tales sugerencias son importantes escudriñar. El primer punto es la consideración del impacto económico que genera esta actividad y las condiciones sociales que suscitan. Los ACP han contribuido al desarrollo económico de la Isla. Según Oxford Economics, “se proyecta que el gasto de los visitantes que viajan a través de la plataforma [Airbnb] incluyendo alojamiento y gastos en diversos sectores como restaurantes, transporte y entretenimiento entre otros, superará los $8 mil millones de dólares en 2025”.[41] Para junio del 2023, se estimó que habían más de 60,000 ACP en el país y que de estos, solamente 15,000 unidades estaban registradas.[42] Sin embargo, recientemente en el Rebook Short Term Rental Conference del 2024, se estimó que “[h]oy son 25,000 unidades entre apartamentos y casas de alquiler a corto plazo frente a 17,000 que habían en el 2022”.[43] Además, en las vistas públicas se indicó que “la mayoría de las personas que tienen un ‘short term rental’ en Puerto Rico no son como puede pensar mucha gente . . . sino que son personas que compraron un ‘second home’ y con eso están generando unos ingresos extras”.[44] Asimismo, datos de Airbnb muestran que el 92% de los anfitriones están basados en la Isla.[45] Rafael Martínez, ciudadano operador de ACP en el Viejo San Juan e Isla Verde, expresó lo siguiente:
Muchos de los arrendadores a corto plazo son puertorriqueños y puertorriqueñas retiradas y que ahora, por sus edades o ingreso fijo, no pueden disfrutar de sus propiedades. Usualmente, la propiedad sometida a alquiler a corto plazo es una fuente de ingreso importante que les permite pagar la hipoteca que aún tengan o enfrentar el aumento en el costo de vida.[46]
El segundo punto trata sobre las preocupaciones comunitarias. Diversos residentes expresaron que, debido al aumento de ACP en la Isla, se sienten amenazados por el desplazamiento y la falta de vivienda asequible a largo plazo.[47] También, “las comunidades han señalado problemas de basura, ruido, falta de estacionamiento y preocupación por la seguridad ante la llegada de los alquileres a corto plazo en sus zonas de residencia”.[48]Además, algunos ciudadanos alegan que esto ha causado daños ambientales, económicos y emocionales.[49] Por ejemplo, Nathania Martínez González, portavoz de la organización Mujeres de Islas, indicó que Culebra ha pasado por daños ambientales como invasiones en las zonas marítimo-terrestres a consecuencia de la transformación de viviendas a ACP.[50] Por otro lado, Yasmín Martínez Buitrago, propietaria de un apartamento en el condominio Sandy Hills en Luquillo, expresó que su condominio tiene 296 unidades residenciales y, que como mínimo, sabe que 100 se alquilan a corto plazo.[51] Entre las consecuencias de esta actividad, indica que las cuotas de mantenimiento han aumentado en un 23% debido a los gastos adicionales que tiene el condominio y han aumentado las confrontaciones y la violencia en el complejo.[52]
Sin embargo, no todos se encontraban insatisfechos con la medida. Carlos Muñoz, director de Políticas Públicas y Comunicaciones de Airbnb, expresó que apoyaba la iniciativa para fomentar una regulación a nivel estatal para los ACP.[53] El representante de la compañía indicó que, “una regulación uniforme y estatal ayudará a viabilizar el crecimiento económico que la industria puede seguir trayendo a la Isla”.[54] Además, mostró su interés con que se implemente un registro uniforme en toda la Isla, ya que esto mantendrá la información más actualizada indicando la cantidad de alojamientos y el crecimiento del sector.[55] Mientras, enfatizó la utilización de los ACP como un medio económico para el sustento de familias puertorriqueñas y expresó que los anfitriones habían reportado que al compartir su propiedad habían logrado conservar su hogar y cubrir necesidades básicas.[56] También, resaltó los beneficios económicos en sectores como entretenimiento, restaurantes y transporte, incluso ganancias significativas para la Compañía de Turismo a través de ingresos por Impuesto Sobre el Canon de Ocupación de Habitación.[57] Sin embargo, sostuvo su preocupación y oposición por la limitación en áreas residenciales y el alza en los impuestos.[58]
Cabe señalar que ha sido altamente objetada una parte del proyecto que busca que se limite a un 30% el uso de la propiedad para este tipo de alquileres a corto plazo (en zonas residenciales) si la propiedad no tiene una variación de uso residencial a comercial por parte de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPE).[59] Rafael Martínez, un operador de ACP, indicó su repudio a tal restricción expresando que, “limitándolos al 33% de una residencia, nos veremos obligados a abandonar esta actividad”.[60] Igualmente, la Alianza Nacional contra el Desplazamiento Poblacional (ANCODEPO) rechazó el proyecto legislativo por distintas razones.[61] Su posición se basa en que no se debe permitir ningún alquiler a corto plazo en zonas residenciales.[62] Miguel Reyes De Jesús, portavoz de la organización, indicó que los ACP producen desplazamiento y desintegración comunitaria.[63] Asimismo, expresó que en un país “donde la inseguridad en todos los niveles de nuestra vida es el pan nuestro de cada día” era necesario que “haya un lugar al que las personas, ya sean solas o con familia, puedan llamar hogar y a su entorno comunidad”.[64] También, hizo referencia a la Ley 6o y su repercusión como una fuente de aceleración para el desplazamiento poblacional, ya que considera que plataformas como Airbnb se benefician y fomentan esta situación.[65]
Otra opinión en contra del proyecto provino de la Asociación de Paradores y Pequeñas Hospederías Puertorriqueñas en asuntos como exenciones para los dueños de ACP que se promocionen en plataformas cualificadas por la Compañía de Turismo.[66] El proyecto contempla que este tipo de anfitriones no tendría que prestar fianza de $5,000 ante la Compañía de Turismo, obtener póliza de seguro, ni recaudar, retener o remitir el room tax.[67] Actualmente, hay tres plataformas cualificadas por la CTPR: Airbnb, Join a Join y VRBO.[68]
Otro asunto discutido fue el posible aumento al impuesto de ocupación de habitación y sobre la designación de fondos a los municipios, las cuales no fueron acogidas por la mayoría de la Cámara de Representantes.[69] El portavoz de la minoría del Partido Nuevo Progresista, Méndez Núñez estableció su oposición a esta enmienda, ya que uno de los problemas que se buscaba solucionar era la falta de fondos para solventar los gastos que generan los ACP en los municipios y con esta enmienda se mantiene ese problema.[70] Las enmiendas mantienen el porcentaje de recaudación de impuestos y plantean otra alternativa para brindarle una fuente de ingreso a los municipios mientras puedan implementar regulaciones considerando los costos incidentales de esta actividad.[71] En general, el representante del PNP propone que se deben atender estas medidas a través del Código Municipal de PR y no a través de la Compañía de Turismo.[72]
Por último, se discutieron distintos planteamientos sobre los efectos que tendría catalogar los ACP como una actividad comercial y para qué fines se utilizase. La definición de actividad comercial se enmendó, y se determinó que los alquileres de corto plazo sólo serían reconocidos para fines contributivos.[73] El legislador, Rivera Madera, se mostró conforme con esta determinación expresando que esta enmienda impide, por ejemplo, que las propiedades utilizadas parcialmente como ACP estén sujetas a las tarifas comerciales de servicios de utilidades como luz o agua.[74]
El Proyecto 1557 pasó a ser evaluado por el Senado.[75] Primeramente, fue referido a la comisión de Educación, Cultura y Turismo, presidido por la senadora del PPD, Ada García Montes.[76] En noviembre de 2023, esta comisión rindió su primer informe y recomendó que se aprobará el proyecto sin enmiendas.[77] Esta comisión evaluó los memoriales explicativos solicitados por la Comisión de Turismo y Cooperativismo de la Cámara de Representantes y emitió un informe positivo.[78] Consecuentemente, el proyecto fue remitido a la Comisión de Reglas y Calendario del Senado.[79]Como la medida sigue en el trámite legislativo, y ante la diversidad de opiniones respecto a la regulación, permanece la posibilidad de enmiendas por parte del Senado. Por otro lado, cabe mencionar que hay otra medida que propone dividir los recaudos del room tax entre los municipios y la Compañía de Turismo,[80] lo que ha sido un punto de discusión en el P. de la C. 1557. En el Proyecto del Senado 936, se esboza que del 7% del room tax se remita a los gobiernos municipales un 3% de dichos fondos.[81] La medida no prosperó en el proceso legislativo.[82] Esta recibió un informe positivo de la comisión de Educación, Cultura y Turismo del Senado y, poco después de ser colgada por nuestra cámara alta, fue destinada a ser reconsiderada por dicho cuerpo, sugiriendo un interés aun presente por las propuestas del proyecto.[83] Consecuentemente, continuarán los debates, enmiendas y propuestas para lograr la aprobación de una legislación estatal que regule los ACP. Por lo tanto, en el proceso de lograr una regulación balanceada, nos puede resultar beneficioso mirar las normas, restricciones y prácticas que han adoptado otras jurisdicciones que se han enfrentado a tales problemáticas, teniendo en cuenta nuestros propios intereses sociales.
III. Análisis Comparado
A. Estados Unidos
Existen varias ciudades que nos pueden servir de modelos y en las cuales podemos ver algunos de los efectos que estas medidas han suscitado. Además, hay diversas prácticas que se repiten en distintos lugares como establecer un registro de ACP, limitar el número total de noches que se puede alquilar una vivienda según el tipo de residencia, responsabilizar a las plataformas intermediarias para garantizar el pago de impuestos y hacer guías respecto a la operación de los ACP.
Por ejemplo, en Estados Unidos varias ciudades han regulado los ACP. Una de estas ha sido la ciudad Nueva York. Primeramente, requiere que los anfitriones se registren con la ciudad y obtengan un permiso para rentar a corto plazo.[84] Los anfitriones tienen que demostrar que viven en la propiedad que van a alquilar y tienen que cumplir con medidas de seguridad del código municipal.[85] Además, las plataformas de alquiler como Airbnb, Booking.com y Vrbo tienen que asegurarse de que el anfitrión se haya registrado con la ciudad, imponiéndole a ellos responsabilidades adicionales.[86] La medida incluye sanciones para los anfitriones y para las plataformas que permitan rentas ilegales.[87] Las autoridades de la ciudad ya habían indicado que existen leyes que prohíben que las personas renten sus casas por menos de 30 días, a menos que el anfitrión esté presente durante la estadía.[88] Otra medida que han reiterado es que no pueden alojarse más de dos huéspedes al mismo tiempo y que deben tener acceso a toda la casa.[89] Las partes que favorecen la regulación han indicado que el rentar estas casas a turistas o visitantes en vez de a los neoyorquinos agrava el problema de escasez de vivienda y hace que sea cada vez más costoso vivir en la ciudad.[90] Al entrar en vigor las nuevas regulaciones, los ACP que no estaban registrados con la ciudad se convirtieron automáticamente en alquileres a largo plazo o fueron desactivados.[91]
Por otro lado, ciudades como Santa Mónica, California han prohibido rentar apartamentos por menos de 30 días.[92] Sin embargo, se permite el home-sharing siempre que la propiedad esté debidamente registrada; esto es cuando el anfitrión alquila un cuarto en su casa y vive en ella durante la estadía.[93] Los miembros del consejo municipal que votaron a favor de esta restricción expresaron que estaban a favor de que las personas puedan compartir sus hogares a través del ACP, pero quieren evitar que se compren apartamentos para rentarlos a tiempo completo a turistas, ya que esto impacta el mercado de vivienda.[94] Otros requisitos de operación son pagar impuestos como el 14% de Transient Occupancy Tax (TOT), poseer la licencia de negocio, cumplir con las zonificaciones y seguir regulaciones de salud y seguridad.[95]
Por otra parte, en San Francisco, California el tiempo en el que una persona puede rentar la totalidad de su residencia se ha limitado a 90 días al año.[96] Se requiere que los anfitriones que se registren bajo ACP obtengan un Business Registration Certificate y Short Term Rental Registration Certificate.[97] Para ser elegible en cuanto a una residencia principal, el anfitrión tiene que vivir un mínimo de 275 días del año.[98] No hay límite a rentar el espacio de forma compartida, mientras el anfitrión esté presente durante la estadía.[99] Sin embargo, como ya dijimos, solo se puede rentar la totalidad del espacio por 90 días si el anfitrión está ausente.[100] También, San Francisco, igual que Santa Mónica, tiene un impuesto (TOT) del 14% en estadías de menos de 30 noches.[101] La plataforma Airbnb se encarga de recolectar y remitir este impuesto a la ciudad.[102]
B. Europa
Al mismo tiempo, diversas ciudades europeas han establecido sus propias regulaciones sobre los ACP. En Ámsterdam, Países Bajos se debe seguir un proceso de registro según la categoría de alquiler.[103] Por ejemplo, en la categoría de Bed and Breakfast deben tener un número de registro y un permiso de la ciudad.[104] Las reglas del Bed and Breakfast aplican si el anfitrión es el residente principal de la casa y renta un cuarto.[105] En este caso no hay un límite de noches para rentar.[106] Si se renta bajo la categoría de alquileres vacacionales privados, hay un límite de 30 noches al año para rentar la propiedad completa.[107] Se necesita una licencia de alquiler a corto plazo (short term stay license) para rentar por más días.[108] Para mantener la efectividad de esta restricción, el gobierno puede solicitarle a una plataforma como Airbnb que restrinja el calendario de esa propiedad para que no pueda hacer más reservaciones si llegó al límite.[109] También, se requiere que el anfitrión notifique a la ciudad cada vez que alquile toda la casa, antes de que los huéspedes se alojen.[110] Por otro lado, se cobra de manera automática un tourist tax a aquellos huéspedes que no residen en Ámsterdam.[111]
Asimismo, en París, Francia, para alquilar su residencia principal, los ciudadanos tienen que registrarse con la ciudad y pueden rentar por un máximo de 120 días al año.[112] Para alquilar por más de 120 días o si fuera una segunda propiedad, tendría que convertirlos en un alojamiento turístico.[113]La ciudad tiene un departamento dedicado a fiscalizar y velar por el cumplimiento de estas regulaciones.[114] Otros países han tomado medidas más drásticas. Portugal, por ejemplo, ha parado de otorgar licencias para operar ACP en áreas urbanas para combatir el alza de precios en rentas.[115]Incluso, en el país se han ofrecido exenciones contributivas para que los anfitriones de Airbnb dejen de alquilarlas a corto plazo.[116]
Hemos visto como en múltiples jurisdicciones se hacen diferencias según el tipo de alquiler siendo las regulaciones más laxas para los anfitriones que comparten sus hogares. Además, varias de las medidas responden a los reclamos comunitarios sobre los cambios en el modo de vida y los efectos negativos en el mercado de vivienda.
Los resultados de estas regulaciones han sido variables. Por ejemplo, en el caso de Santa Mónica se ha detectado una reducción en el número de disponibilidad en Airbnb de 37% y en Berlín se ha reportado una disminución de 49%.[117] Mientras, en San Francisco la restricción de días en que se puede rentar la totalidad de la propiedad sólo provocó una disminución del 5% de disponibilidad.[118] Otro aspecto a considerar es que estos cambios son recientes, y aún no se puede determinar su efectividad total o sus efectos a largo plazo. Además, otros factores como, por ejemplo, la pandemia del Covid-19, también alteraron las actividades del turismo e influenciaron la disponibilidad de ACP.[119] No obstante, es valioso expandir nuestro conocimiento en la búsqueda de alternativas que sean útiles para una legislación uniforme que priorice el bienestar de los puertorriqueños. Considero que son opciones viables porque Puerto Rico tiene condiciones comunes con estas ciudades respecto a que es un lugar con un gran atractivo turístico y que está enfrentando una falta de accesibilidad y disponibilidad de vivienda asequible. La escala de la problemática, la densidad poblacional y otros factores pueden diferir. Sin embargo, debido al impacto socioeconómico significativo de los ACP se debe actuar con prontitud tomando en cuenta las acciones de otras jurisdicciones.
Conclusión
Los ACP proveen varias vías para el desarrollo económico de Puerto Rico. Sin duda, son un medio de atractivo turístico que fortalecen diversas industrias en nuestro País. No obstante, nos toca proteger los reclamos de nuestros ciudadanos ante el impacto social, emocional y económico que ha provocado la proliferación de los ACP. El Proyecto de Ley 1557 es un paso inicial para uniformar y regular esta actividad. Del mismo modo, su intento de conciliar diversos reclamos ha causado que pierda aspectos sustanciales por los cuales se inició el proceso legislativo. Primeramente, en cuanto a la limitación del 33% en áreas residenciales considero que constituye una medida razonable para atender la situación. No hay una prohibición total, ya que con el permiso de variación de uso de OGPE, podría operar en su totalidad. Cabe señalar que este permiso se da en circunstancias especiales, por lo que es una restricción onerosa para los anfitriones que operan en zonas residenciales. La variación en uso es un permiso para que una propiedad se pueda destinar a un uso que está prohibido por restricciones en el Reglamento de Zonificación en una zona o distrito y que se da como excepción para evitar perjuicios a una propiedad en circunstancias extraordinarias donde emplear de forma rígida esa reglamentación conllevaría una confiscación de la propiedad.[120] Ante esta realidad, se debe permitir rentar el espacio de forma compartida, donde el anfitrión puede alquilar una habitación o parte de su casa mientras vive en ella durante la estadía, sin mayores restricciones. De esta forma, el anfitrión se beneficia con un ingreso adicional sin que la propiedad que está en una zona residencial se utilice exclusivamente para fines turísticos. Este tipo de anfitrión debería disfrutar de una exención del costo de licencia para operar ACP con un límite de huéspedes y sin tener una limitación de días para alquilar. Sin embargo, es apropiado que se limite el tiempo y lugar en que el anfitrión puede alquilar el espacio completo si no está presente durante la estadía. También es sensato que se fomente el aumento del costo de la licencia por cada propiedad adicional que posea un mismo anfitrión. Una persona que tiene una multiplicidad de propiedades no busca un dinero adicional para complementar sus ingresos, sino que se está dedicando a un negocio particular y tiene que asumir los gastos que conlleva operar en esta industria. Considero que esto ayudaría a limitar que una multiplicidad de propiedades recaiga sobre unas pocas manos. Es primordial que nuestras comunidades reciban la protección, seguridad y estabilidad necesaria para lograr preservar su derecho al disfrute de la propiedad. Consiguientemente, estas medidas pudieran causar que ciertas personas abandonen la actividad del alquiler a corto plazo, así aumentando la cantidad de alquileres a largo plazo o de propiedades disponibles para venta, lo que podría aliviar la crisis de vivienda en nuestro país. Por ejemplo, una muestra de investigación sobre el efecto del alquiler a corto plazo en Puerto Rico indicó que los ACP constituyen una porción significativa de unidades de vivienda disponibles y de unidades que podrían ser destinadas a alquiler a largo plazo en municipios costeros.[121] Entre el 2014 y el 2020, la cantidad de ACP registrados en alguna plataforma constituyó 1/3 del total de viviendas y un 100% de unidades disponibles para alquiler en el municipio de Culebra.[122] Consecuentemente, se podría plantear que al surgir una regulación uniforme y con mayores restricciones, algunos anfitriones se movilizarían a otro modo de arrendamiento u optarían por distanciarse de este negocio. Esto liberaría una porción de unidades de vivienda y aliviaría la problemática de accesibilidad. Por otra parte, los ACP producen otros efectos locales como el aumento del promedio de rentas, el aumento del costo de una unidad de vivienda y el volumen de ventas de viviendas.[123] Por lo tanto, un freno al crecimiento desmedido de esta actividad podría promover la asequibilidad de vivienda y un equilibrio beneficioso para los puertorriqueños.
Cabe mencionar que el texto aprobado por la Cámara de Representantes no atiende la problemática sobre la falta de fondos para sufragar los gastos que producen los ACP en los municipios. Una posibilidad para atender este asunto fuera aumentar el impuesto de uso de habitación para brindarle medios a los municipios que son los que proveen servicios esenciales localmente y tienen otras responsabilidades como la limpieza y el manejo de desperdicios. Además, en la legislación no se contempla un sistema de administración y fiscalización. Si el proyecto designa a los municipios como entes para ejecutar y velar por el cumplimiento de esta regulación, se debe proveer recursos y un sistema de cómo se va a llevar a cabo. De lo contrario, la efectividad del proyecto puede disminuir y los operadores de ACP pueden recurrir a otras alternativas para evadir las restricciones y sus responsabilidades gubernamentales. Sin embargo, estas medidas no deben centrarse exclusivamente en los gobiernos municipales atendiéndolo desde el Código Municipal de Puerto Rico. Las tareas de administración y organización deben recaer sobre la Compañía de Turismo, como, por ejemplo, el realizar y mantener el registro de los ACP en Puerto Rico.
De igual manera, la definición de los ACP como una actividad comercial debe mantenerse para fines contributivos, ya que sería muy oneroso ampliar esta categorización en otros ámbitos. Dado que los ACP generan un ingreso adicional para el sustento y beneficio de personas y familias puertorriqueñas, esta actividad no se debe sobrecargar con requerimientos gravosos, como que estos alquileres paguen energía eléctrica y agua comercial. Otros elementos de la legislación como la limitación de estos alquileres en zonas residenciales atienden las problemáticas sociales que generan los ACP sin tener que añadir obstáculos en la operación de este negocio.
Por lo tanto, ante las realidades que han provocado los ACP, nuestra legislatura debe actuar prontamente. Una regulación sistemática y estructurada sería beneficiosa para diversos sectores. La uniformidad de una legislación estatal va a facilitar el llevar a cabo este negocio para personas que tengan ACP en diversos municipios. Se evitarían los vacíos o lagunas para mantener el orden, se fomentaría una actividad sostenible para el gobierno y se provean mejores servicios y garantías a los huéspedes y a las comunidades. Finalmente, las problemáticas generadas por los ACP son actuales, por lo que diversas jurisdicciones se están enfrentando a regular y controlar esta actividad con fines de proveer un balance socioeconómico. Es menester que en Puerto Rico se logre una la regulación equilibrada de los ACP, tomando en cuenta, por un lado, los beneficios económicos que la presencia ordenada de estos presenta al País y, por otro lado, la necesidad de promover la asequibilidad de la vivienda, evitar el desplazamiento y gentrificación de nuestra población y velar por las condiciones de bienestar y tranquilidad de nuestras comunidades.
* Estudiante de tercer año de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y Redactora de In Rev. Posee un bachillerato en Antropología con un énfasis en Arqueología de la Universidad de Puerto Rico, Recinto de Río Piedras.
[1] CONST. PR art. II, § 7.
[2] Metro Puerto Rico, Airbnb entrega a Turismo más de $60 millones en ‘Room Tax’ desde 2017 (20 de abril de 2023), https://www.metro.pr/noticias/2023/04/20/airbnb-entrega-a-turismo-mas-de-60-millones-en-room-tax-desde-2017/; Dennis Schaal, Puerto Rico Short-Term Rental Growth Exacerbates Housing Crisis: Report, SKIFT (19 de diciembre de 2022), https://skift.com/2022/12/19/puerto-rico-short-term-rental-growth-exacerbates-housing-crisis-report/.
[3] Id.
[4] CTPR, Reglamento de Hospederías de Puerto Rico, Núm. 8856 (22 de noviembre de 2016), https://tourism.pr.gov/wp-content/uploads/2019/06/Reglamento-de-Hospederías-Aprobado-22-de-noviembre-de-2016-1.pdf.
[5] MicroJuris, Comienzan vistas públicas para atender medida que regularía los alquileres a corto plazo (23 de febrero de 2023), https://aldia.microjuris.com/2023/02/23/comienzan-vistas-publicas-para-atender-medida-que-regularia-los-alquileres-a-corto-plazo/.
[6] Dina Gerdeman, The Airbnb effect: Cheaper Rooms for Tavelers, Less Revenue For Hotels, FORBES (27 de febrero de 2018), https://www.forbes.com/sites/hbsworkingknowledge/2018/02/27/the-airbnb-effect-cheaper-rooms-for-travelers-less-revenue-for-hotels/?sh=40575988d672.
[7] Manuel Guillama Capella, Cámara de Representantes aprueba proyecto para reglamentar alquileres a corto plazo, EL NUEVO DÍA (24 de junio de 2023), https://www.elnuevodia.com/noticias/legislatura/notas/camara-de-representantes-aprueba-proyecto-para-reglamentar-alquileres-a-corto-plazo/.
[8] Metro Puerto Rico, supra nota 2; José Orlando Delgado Rivera, Sobre 15,000 unidades de Airbnb en Puerto Rico dejan millones de dólares en la economía, EL NUEVO DÍA (20 de julio de 2022), https://www.elnuevodia.com/negocios/turismo/notas/sobre-15000-unidades-de-airbnb-en-puerto-rico-dejan-millones-de-dolares-en-la-economia/.
[9] Kevin Del Valle Marcano, La Isla Del “Bed & Breakfast”: El Despojo De Nuestros Condóminos, 16 REV. ESTUD. CRIT. 105, 114-115 (2020).
[10] MicroJuris, Medida busca regular alquileres a corto plazo (26 de junio de 2023), https://aldia.microjuris.com/2023/06/26/dan-paso-a-medida-que-busca-regular-alquileres-a-corto-plazo/.
[11] Id.; Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019) (Rodríguez Rodríguez, opinión disidente).
[12] José Orlando Delgado Rivera, Dorado regula los alquileres a corto plazo con un permiso de hasta $3,000 anuales, El Nuevo Dia (19 de octubre de 2021), https://www.elnuevodia.com/negocios/turismo/notas/dorado-regula-los-alquileres-a-corto-plazo-con-un-permiso-de-hasta-3000-anuales/.
[13] Id.
[14] MicroJuris, ¿Qué establece el nuevo reglamento de San Juan para alquileres a corto plazo? (24 de mayo de 2023), https://aldia.microjuris.com/2023/05/24/que-establece-el-nuevo-reglamento-de-san-juan-para-alquileres-a-corto-plazo/.
[15] Dorado, PR., Ordenanza Municipal Núm. 114, serie 2021-2022 (13 de octubre de 2021).
[16] Id. art. 6 (a).
[17] Id. art. 7.
[18] Id. art. 7(a)(1).
[19] Id. art. 7 (b)(1)-(c)(1).
[20] Id. art. 8.
[21] Id.
[22] Id.
[23] Id. art. 10.
[24] Isabela, PR., Ordenanza Municipal Núm. 20, serie 2021-2022 (marzo 2023).
[25] Isabela, PR, Reglamento para los alquileres a corto plazo en el Municipio de Isabela, Ordenanza Municipal Núm. 20, serie 2021-2022, art. 3 (enero 2023).
[26] Id. art. 8.
[27] Id. art. 6.
[28] Id. art. 9.
[29] Id. art. 10 (d).
[30] San Juan, PR. Ordenanza Municipal Núm. 39, serie 2022-2023 (19 de mayo de 2023).
[31] Id. arts. 7.001, 7007.
[32] Id. art. 7.008 (1).
[33] Id. art. 7.014.
[34] P. de la C. 1081 de 11 de mayo de 2017, 1ra. Ses. Ord., 18va Asam. Leg.; Margaret M. Ochoa Espinosa, El panorama jurídico actual del alquiler a corto plazo, IN REV (13 de diciembre de 2018), https://derecho.uprrp.edu/inrev/2018/12/13/el-panorama-juridico-actual-del-alquiler-a-corto-plazo-en-puerto-rico/.
[35] Id.
[36] Véase P. de la C. 1557 de 1 de noviembre de 2022, 4ta Ses. Ord., 19na Asam. Leg.
[37] Bárbara Solano, Aprueban proyecto que busca regular alquileres a corto plazo, CÁMARA DE REPRESENTANTES DE PUERTO RICO (24 de junio de 2023), https://www.camara.pr.gov/camara-da-paso-a-medida-que-busca-regular-alquileres-a-corto-plazo/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=camara-da-paso-a-medida-que-busca-regular-alquileres-a-corto-plazo.
[38] Id.
[39] Id.
[40] Id.
[41] Notiseis360pr, Cámara busca imponer mayor regulaciones al servicio de alojamiento a corto plazo en Puerto Rico, WIPR (22 de febrero de 2023), https://wipr.pr/camara-busca-imponer-mayor-regulaciones-al-servicio-de-alojamiento-a-corto-plazo-en-puerto-rico/.
[42] Guillama Capella, supra nota 8.
[43] Metro Puerto Rico, Ya hay sobre 25 mil unidades de vivienda en Puerto Rico como alquileres de corto plazo (29 de enero de 2024), https://www.metro.pr/noticias/2024/01/29/ya-hay-sobre-25-mil-unidades-de-vivienda-en-puerto-rico-como-alquileres-de-corto-plazo/.
[44] Solano, supra nota 37.
[45] Notiseis360pr, supra nota 41.
[46] Bárbara Solano, Organizaciones y ciudadanos narran consecuencias de los arrendamientos a corto plazo en la isla, CÁMARA DE REPRESENTANTES DE PUERTO RICO (1 de marzo de 2023), https://www.camara.pr.gov/organizaciones-y-ciudadanos-narran-consecuencias-de-los-arrendamientos-a-corto-plazo-en-la-isla/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=organizaciones-y-ciudadanos-narran-consecuencias-de-los-arrendamientos-a-corto-plazo-en-la-isla.
[47] Solano, supra nota 37.
[48] Id.
[49] Solano, supra nota 46.
[50] Id.
[51] Id.
[52] Id.
[53] Testimonio de Carlos Muñoz, Testimonio ante la Comisión de Turismo y Cooperativismo de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, Vista pública sobre el P de la C. 1557, Com. De Turismo y Cooperativismo, Cámara de Representantes de Puerto Rico, 22 de febrero de 2023, en la pág. 2.
[54] Id.
[55] Id. en la pág. 3.
[56] Id. en la pág. 2.
[57] Id. en la pág. 2.
[58] Id. en la pág. 4.
[59] Véase Informe positivo sobre el P. de la C. 1557, Com. de Turismo y Cooperativismo, Cámara de Representantes de Puerto Rico, 31 de mayo de 2023, 5ta. Ses. Ord., 19na. Asam. Leg. en la pág. 8.
[60] Solano, supra nota 46.
[61] Id.
[62] Id.
[63] Id.
[64] Id.
[65] Id.
[66] La Isla Oeste, Paradores y Bed & Breakfast reclaman reglamentación adecuada para los Airbnb (12 de junio de 2023), https://laislaoeste.com/paradores-y-bed-breakfast-reclaman-reglamentacion-adecuada-para-los-airbnb/.
[67] Surety One, Inc., Fianza de hostelero (Innkeeper’s Bond, Short Stay Residences0), https://suretyone.com/fianza-de-hostelero-innkeepers-bond-short-stay-residences (última visita 3 de febrero de 2024).
[68] La Isla Oeste, Asociación de Paradores reacciona estudio económico sobre Airbnb (25 de julio de 2022), https://detuisla.com/2022/07/25/asociacion-de-paradores-reacciona-estudio-economico-sobre-airbnb/.
[69] Metro Puerto Rico, Cámara aprueba medida que busca regular alquileres a corto plazo (25 de junio de 2023), https://www.metro.pr/noticias/2023/06/25/camara-aprueba-medida-que-busca-regular-alquileres-a-corto-plazo/.
[70] Id.
[71] Id.
[72] Id.
[73] Id.
[74] Id.
[75] José Orlando Delgado Rivera, Comisión senatorial evaluará medida que regula los alquileres a corto plazo, EL NUEVO DÍA (6 de septiembre de 2023), https://www.elnuevodia.com/negocios/empresas-comercios/notas/comision-senatorial-evaluara-medida-que-regula-los-alquileres-a-corto-plazo/.
[76] Id.
[77] Véase Informe Positivo sobre el P. de la C. 1557, Com. de Educación, Turismo y Cultura, Senado de Puerto Rico, 14 de noviembre de 2023, 6ta. Ses. Ord., 19na. Asam. Leg.
[78] Id.
[79] Véase entrada del 14 de noviembre de 2023, Sistema Único de Trámite Legislativo, https://sutra.oslpr.org/osl/esutra/medidareg.aspx?rid=143164 (última visita 9 de febrero de 2024).
[80] Delgado Rivera, supra nota 76.
[81] P. del S. 936 de 8 de julio de 2022, 2da Ses. Ord., 19na Asam. Leg.
[82] Valeria Alicea Guzmán, Derrotan medida que imponía impuesto por alquiler a corto plazo, MICROJURIS (13 de noviembre de 2023), https://aldia.microjuris.com/2023/11/13/derrotan-medida-que-imponia-impuesto-por-alquiler-a-corto-plazo/.
[83] MicroJuris, Pendiente de reconsiderar enmiendas a impuesto sobre rentas a corto plazo (27 de diciembre de 2023), https://aldia.microjuris.com/2023/12/27/reconsideran-enmiendas-a-impuesto-sobre-rentas-a-corto-plazo/#:~:text=Lee%20aqu%C3%AD%20el%20Proyecto%20del,sana%20convivencia%20de%20sus%20comunidades.
[84] Mihir Zaveri, New York City’s Crackdown on Airbnb is Starting. Here’s What to Expect., THE NEW YORK TIMES (5 de septiembre de 2023), https://www.nytimes.com/2023/09/05/nyregion/airbnb-regulations-nyc-housing.html.
[85] Gloria Oladipo, New York City’s crackdown on Airbnb and short-term rentals goes into effect, THE GUARDIAN (6 de septiembre de 2023), https://www.theguardian.com/us-news/2023/sep/06/airbnb-new-rental-regulation-nyc-housing#:~:text=Under%20the%20tighter%20regulations%2C%20eligible,fines%20from%20%241%2C000%20to%20%245%2C000.
[86] Zaveri, supra nota 85.
[87] Id.
[88] Id.
[89] Id.
[90] Id.
[91] Id.
[92] Tim Logan, Santa Monica comes down hard on Airbnb; will crackdown spread?, LOS ANGELES TIMES (13 de mayo de 2015), https://www.latimes.com/business/realestate/la-fi-santa-monica-council-oks-tough-rental-regs-20150512-story.html.
[93] Id.
[94] Id.
[95] Santa Monica, CA, AIRBNB, https://www.airbnb.com/help/article/908 (última visita 7 de febrero de 2024).
[96] Amanda Hoover, The end of Airbnb in New York, Wired (5 de septiembre de 2023), https://www.wired.com/story/airbnb-ban-new-york-city/.
[97] San Francisco, CA, AIRBNB, https://www.airbnb.com/help/article/871 (última visita 7 de febrero de 2024).
[98] Id.
[99] Id.
[100] Id.
[101] Id.
[102] Id.
[103] Amsterdam, AIRBNB, https://www.airbnb.com/help/article/860 (última visita 7 de febrero de 2024).
[104] Id.
[105] Id.
[106] Id.
[107] Id.
[108] Id.
[109] Id.
[110] Id.
[111] Id.
[112] AIRBNB, Responsible hosting in France, https://www.airbnb.com/help/article/1383 (última visita 7 de febrero de 2024).
[113] Angela Symons, Italy, Austria, Malaysia: Which cities and countries are cracking down on Airbnb-style rentals?, EURONEWS (11 de junio de 2023), https://www.euronews.com/travel/2023/06/11/italy-malaysia-usa-which-cities-and-countries-are-cracking-down-on-airbnb-style-rentals.
[114] Id.
[115] Id.
[116] Id.
[117] Airbnb Regulation: How is Legislation Impacting the Growth of Short-Term Rentals?, AIRDNA (9 de abril de 2017), https://www.airdna.co/blog/effects-airbnb-regulation.
[118] Id.
[119] Brianna Parkins, FactFind: How have other countries regulated Airbnb and what happened when they did?, THE JOURNAL (20 de julio de 2022), https://www.thejournal.ie/can-airbnb-regulation-work-5818262-Jul2022/.
[120] Mun. de San Juan v. Bosque Real S.E. 158 DPR 743, 761 (2003) ; T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited Partnership, 148 DPR 70, 82 (1999)
[121] Raúl Santiago Bartolomei et al., The Impact of Short-Term Rentals in Puerto Rico: 2014-2020, CENTER FOR A NEW ECONOMY (diciembre de 2022), https://grupocne.org/wp-content/uploads/2022/12/2022.12.12-The-Impact-of-Short-Term-Rentals-in-Puerto-Rico-2014-2020.pdf.
[122] Id. en la pág. 18.
[123] Id.
