Pedro F. Guevara Reyes**
Un vistazo al problema: Condominio El Tostón
Allí, al fondo del callejón, se impone El Tostón. Un edificio alto y de lo más moderno, con una vista envidiable a las costas de Rincón. Aunque tiene nombre de restaurante, se trata de un condominio exclusivamente residencial o, al menos, eso dice su escritura matriz. Pero esos problemas legales no estaban en la mente de doña María Jiménez, Carla Pintor, Victoria Soledad y Jimmy Joe, los cuatro condóminos del quinto piso, cuando todo empezó.
Luego de cuarenta años trabajando, María decidió poner en práctica las habilidades culinarias que había heredado de su madre, y abrió un pequeño servicio de comida, que prepararía en la cocina de su apartamento para las actividades de amigos y familiares. “¡Qué divino el pernil de doña María!”, exclamaba todo el que probaba ese manjar. La clientela de El Tostón Catering Service, como la astuta de doña María había bautizado su emprendimiento, crecía mientras que la cocina se achicaba. Ni corta ni perezosa, doña María compró e instaló dos estufas eléctricas adicionales y un congelador gigantesco. “Ahora sí que no hay quién me pare”, pensó.
Por su parte, Carla Pintor se acababa de graduar de un curso de diseño gráfico, por lo que decidió crear una página web y ofrecer sus servicios en línea a una variedad de clientes internacionales desde la comodidad de su apartamento. Su trabajo era tan bueno, que pronto consiguió colegas en todos los rincones del planeta para atender la gran cantidad de proyectos que tenía acumulados, pero siempre contemplando las olas de Rincón.
Todos los veranos, Victoria Soledad alquila, por tres semanas, una habitación de su apartamento a Miguel y Silvia, un matrimonio madrileño al que le fascina surfear en las playas boricuas. Como Victoria pasa la mayor parte del año sola en su apartamento, disfruta mucho de la compañía de la pareja, a la vez que genera un dinerito extra.
A diferencia de todos los demás vecinos, nadie conocía a Jimmy Joe. Lo único que se sabía de él es que venía de Montana y que se había mudado a Puerto Rico después del huracán María, porque había escuchado que en aquella islita del Caribe había unas leyes contributivas ventajosas para él. Jimmy Joe inscribió el apartamento en una plataforma digital de alquiler a corto plazo para, según él, make it rain sin poner un solo pie en El Tostón, pues había contratado a un muchacho del área para que atendiera el apartamento.
De Carla Pintor y Victoria Soledad nunca hubo queja; todos los condóminos estaban muy a gusto con ellas dos. Pero la historia era muy distinta con doña María Jiménez y Jimmy Joe. Desde que doña María aumentó el volumen de órdenes e instaló los nuevos enceres, el edificio ha tenido problemas de voltaje, las tuberías se han tapado y desbordado por el exceso de grasa y emanan malos olores. El apartamento de Jimmy Joe nunca se vacía, siempre se hospedan turistas distintos que se pasan llegando alborotados hasta las 4:00 de la mañana, dejan botellas de cerveza por todas partes y atosigan el apartamento de gente. ¡Qué tostón!
Introducción
La jocosa, pero ilustrativa situación ficticia que viven los titulares del Condominio El Tostón muestra solo un vistazo de lo compleja que puede llegar a ser la tarea de distinguir entre usos residenciales y usos comerciales en el contexto de un condominio. De cierto modo, todos los titulares generan ingresos en sus apartamentos, pero las características de cada una de estas explotaciones y su respectivo impacto en la convivencia sintetizan los retos de aplicar una norma general para clasificarlas. Tanto doña María Jiménez como Carla Pintor mantienen negocios exitosos en sus apartamentos, pero, mientras nadie se da cuenta de la montaña de trabajo que arropa a Carla, todos están cansados de los problemas de la tubería que genera la cocina de María. Las actividades que llevan a cabo Jimmy Joe y Victoria Soledad se consideran como alquileres a corto plazo, —en Puerto Rico, se han definido como los alquileres de alojamientos por periodos menores a noventa días—[1] pero son tan diametralmente distintas que resulta difícil pensar regularlas legalmente del mismo modo.
Desde economizar en las vacaciones hasta facilitar el trabajo temporero en el extranjero, el alquiler a corto plazo, mediante plataformas digitales como Airbnb y Vrbo, presenta una diversidad de ventajas para los huéspedes, frente a otras opciones como los hoteles tradicionales. Además, esta modalidad de alquiler ayuda a generar ingresos a quienes tengan un inmueble que puedan destinar a este uso. Sin embargo, también podría tener efectos negativos, como trastocar la convivencia en las comunidades. Ante esta situación, condominios han buscado maneras de prohibir o regular los alquileres a corto plazo, topándose con varios retos jurídicos en el proceso. En ausencia de una prohibición específica de los alquileres a corto plazo, condominios en distintas jurisdicciones han argumentado que las condiciones restrictivas o declaraciones de uso y destino residencial, contenidas en sus documentos constitutivos, son suficientes para prohibir el alquiler a corto plazo, por entender que esta actividad constituye un uso comercial.[2] No obstante, este acercamiento requiere que los foros adjudicativos determinen la naturaleza del uso de alquiler a corto plazo, lo que podría llevar a resultados deficientes si no tienen guías apropiadas para hacer esta apreciación. Por otro lado, la adopción estatutaria de los requisitos de prohibición, como es el caso de Puerto Rico, también presenta otros retos en su ejecución. Por lo tanto, formular un esquema que armonice efectivamente los conflictos entre los derechos propietarios y la calidad de vida colectiva resulta imperativo.
Este trabajo de investigación pretende analizar críticamente los requisitos que exige el ordenamiento jurídico puertorriqueño para que un condominio regule o prohíba el alquiler a corto plazo, examinar la jurisprudencia pertinente al tema y proponer un modelo alternativo que redunde en un mejor balance de intereses a partir del principio rector de la convivencia que inspira el régimen de propiedad horizontal.
I. Perspectiva general de la regulación del alquiler a corto plazo
Gran parte de la actividad legislativa que se está registrando en el mundo entero relativa al alquiler a corto plazo está dirigida a la regulación en general de este fenómeno, principalmente debido a razones de política pública.[3] La mayoría de estas iniciativas han surgido en respuesta a dos problemas principales: en primer lugar, el impacto negativo en la calidad de vida de las ciudades que se han visto arropadas por este fenómeno, como el aumento en las peleas callejeras, basura, ruidos innecesarios y fragmentación de los vecindarios y,[4] en segundo lugar, la crisis en el acceso a la vivienda, como la falta de inventario de unidades económicas para alquilar o comprar.[5]
La ciudad que nunca duerme, Nueva York, tomó una decisión contundente a inicios de 2022: regular el alquiler a corto plazo a tal grado que amenaza con desaparecerlo en una de las ciudades más concurridas del mundo.[6] Con la adopción de la Ley 18 de 2022, la ciudad de Nueva York estableció que, para operar un alquiler a corto plazo, el arrendador tiene que vivir en el espacio alquilado y estar presente durante la vigencia del alquiler, en el que solo podrá recibir a dos huéspedes.[7] Además, todos los alquileres a corto plazo se tienen que registrar con el gobierno de la ciudad. En una ciudad de casi 8.5 millones de habitantes, solo había un poco más de 400 alquileres a corto plazo autorizados en septiembre de 2023.[8] Las restricciones son tan estrictas y han tenido un efecto tan significativo en esta industria, que muchos le consideran una prohibición de facto.[9]
Otras ciudades, como Toronto, Canadá, también han adoptado el modelo de permitir el alquiler a corto plazo solo en la residencia principal del arrendador y de prohibir esta actividad en inmuebles que se destinen únicamente a este propósito.[10] Por otro lado, el Informe sobre el Estado de la Vivienda en Europa de 2023 del Housing Europe Observatory,[11] identificó el alquiler a corto plazo como uno de los causantes del aumento de precio en el mercado inmobiliario que agravó la situación de la crisis de vivienda en Europa. En Puerto Rico, también se han documentado casos de desalojo de personas que vivían en edificios que luego fueron adquiridos por inversionistas para alquileres a corto plazo.[12]
Aunque las repercusiones sociales de la proliferación del alquiler a corto plazo están fuera del enfoque de este escrito, resulta pertinente tener en cuenta que los problemas de esta modalidad de alquiler trascienden el contexto de los condominios y están provocando medidas legislativas en otras partes del mundo.
II. Análisis del caso Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez
El Tribunal Supremo de Puerto Rico tuvo la oportunidad de examinar la compatibilidad del alquiler a corto plazo con una declaración de uso y destino residencial en el caso Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez.[13]
A. Trasfondo fáctico y procesal
El médico Eduardo Chamah Martínez ofrecía alquilar a corto plazo su apartamento en el Condominio Condesa del Mar a través de la plataforma digital Homeaway, ahora Vrbo.[14] En la promoción de su apartamento, Chamah Martínez indicaba que podía contratar servicios de chef, concierge e, incluso, masajista personal. El Consejo de Titulares determinó demandar a Chamah Martínez en el Tribunal de Primera Instancia de Carolina, alegando que la actividad que estaba realizando en su apartamento era incompatible con el uso y destino exclusivamente residencial del condominio y que ese incumplimiento les estaba causando daños inmediatos, graves e irreparables a los titulares.[15] El foro primario determinó que el uso que Chamah Martínez le estaba dando a su apartamento era comercial, lo que violaba los documentos constitutivos del condominio.[16] Chamah Martínez apeló la decisión ante el Tribunal de Apelaciones, arguyendo principalmente que el foro apelado erró al determinar que el alquiler a corto plazo era incompatible con un uso y destino residencial.[17]
El Tribunal de Apelaciones revocó al Tribunal de Primera Instancia, bajo el fundamento de que los usos del apartamento en un alquiler a corto plazo son equivalentes a lo que típicamente se hace en cualquier residencia, como descansar y comer.[18] Inconforme, el Consejo de Titulares elevó la controversia al Tribunal Supremo, foro que autorizó celebrar una vista oral.[19] En dicho foro argumentativo, el Consejo de Titulares informó que se estaba dilucidando una posible enmienda al reglamento para prohibir el alquiler a corto plazo, por lo que se le solicitó que se le notificara al Tribunal cuál había sido el resultado de esos esfuerzos cuando se concretizaran.[20] Una vez el Consejo de Titulares notificó la enmienda al reglamento, el Supremo estuvo en posición de determinar qué procedería.[21]
B. Opinión del Tribunal
En síntesis, la mayoría concluyó que las enmiendas adoptadas en el reglamento del condominio, en que se prohibió expresamente el alquiler a corto plazo, le ponían fin a la controversia entre las partes, por lo que desestimó el caso por la doctrina de academicidad.[22]
C. Opiniones disidentes
En este caso hubo dos opiniones disidentes completamente opuestas.[23] La jueza asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez centró sus planteamientos en que la controversia del caso no se había tornado académica, pues la Ley de Condominios vigente en aquel momento disponía que el uso y destino de un condominio solo se podría variar mediante una enmienda unánime a la escritura matriz y que la clasificación como una actividad comercial turística por leyes y reglamentos principalmente de carácter tributario hacían de esta actividad una incompatible con un uso y destino residencial.[24] Por su parte, el juez asociado Luis Estrella Martínez se enfocó en que la enmienda al reglamento constituyó una limitación indebida del derecho al disfrute de la propiedad, pues tal acción requeriría una enmienda unánime a la escritura matriz. Además, al igual que entendió el foro intermedio, la equivalencia de usos entre el alquiler a corto plazo y las actividades que normalmente se llevan a cabo en una residencia hacían que el alquiler a corto plazo fuese compatible con un uso y destino residencial.[25]
D. Análisis del resultado
Al desestimar el caso por academicidad, el Tribunal Supremo estableció la norma implícita de que adoptar una prohibición expresa en el reglamento resulta suficiente para vedar el alquiler a corto plazo en un condominio. No obstante, la controversia sobre la incompatibilidad de esta actividad con un uso y destino residencial quedó sin respuesta. Por lo tanto, la puerta para cuestionar la permisibilidad del alquiler a corto plazo en condominios exclusivamente residenciales quedó abierta, aunque no por mucho tiempo para los casos en que sea difícil o imposible reunir los votos necesarios para enmendar los documentos constitutivos. Con la aprobación de la Ley de Condominios de 2020,[26] la Legislatura de Puerto Rico contestó esta última pregunta por la vía legislativa, pero esta parte del análisis se desarrolla en la sección IV de este escrito, pues resulta conveniente discutir las fallas de los acercamientos que han adoptado los tribunales antes de adentrarse en el dilema estatutario.
III. Deficiencias de los razonamientos empleados por los tribunales
Al dilucidar controversias relativas a la incompatibilidad del alquiler a corto plazo con una declaración de uso y destino residencial, los tribunales puertorriqueños se han inclinado por dos tipos de razonamiento. Por un lado, algunas cortes han concluido que el alquiler a corto plazo es compatible con un uso y destino residencial porque la naturaleza de esta actividad es equivalente a los usos que normalmente se le dan a los apartamentos residenciales, como descansar, dormir y comer.[27] Por el otro, hay curias que han determinado que el alquiler a corto plazo es incompatible con un uso y destino residencial porque están sujetos a una ley tributaria dirigida a la industria hotelera, lo que implica que esta actividad es de naturaleza comercial y turística.[28] Estos dos acercamientos presentan deficiencias que los hacen inadecuados o insuficientes para determinar controversias relacionadas con la compatibilidad del alquiler a corto plazo con un uso y destino residencial. En la sección V de este escrito, se ofrece una metodología alternativa que busca balancear, mediante un análisis de la totalidad de las circunstancias, la preservación de la convivencia y el derecho al disfrute de la propiedad de todos los titulares, incluyendo a los que quieran otorgar contratos de arrendamiento por periodos cortos.
A. Razonamiento de la equivalencia de usos
Antes de su desestimación por academicidad en el Tribunal Supremo, el caso de Condesa del Mar había experimentado un importante revés en el Tribunal de Apelaciones.[29] El foro intermedio revocó al foro primario en favor del titular-arrendador, razonando que:
El arrendamiento a corto plazo no varía el uso o destino del Condominio. Si quien alquila, aunque sea por menos de 90 días, utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares está dándole a la propiedad un uso residencial. . . . [S]i quien alquile el apartamento. . .lo utiliza para atender a pacientes . . . o clientes locales, entonces estaría variando su uso de residencial a un fin comercial o de oficina lo que sí está prohibido.[30]
Este razonamiento parte de la premisa de que, si la actividad impugnada, en este caso el alquiler a corto plazo, es equivalente a los usos cotidianos de los apartamentos residenciales, entonces dicha actividad no varía el uso y destino del condominio.[31] Dicha visión es una variante de la corriente predominante en Estados Unidos, que sigue la máxima de que una declaración amplia y ambigua que limite el derecho a la propiedad se debe interpretar de la manera menos restrictiva posible para la parte que resultase perjudicada.[32]
Aunque de primera impresión este acercamiento pareciera lógico, la existencia de una equivalencia aparente entre la actividad impugnada y los usos típicos de los apartamentos residenciales, por sí sola, resulta insuficiente para determinar que existe una compatibilidad entre dicha actividad y una declaración de uso y destino residencial. Como se demostró en el cuento Condominio El Tostón al principio de este escrito, la actividad que doña María llevaba a cabo en su apartamento, aunque consistía primordialmente en cocinar (un uso sumamente típico en una residencia), era completamente incompatible con un uso y destino residencial. En su caso, la intensidad con la que desempeñaba la actividad, la convertía claramente en una comercial. Asimismo, el hecho de que las personas se laven y tiñen el cabello en sus apartamentos no puede justificar crear un salón de belleza en un condominio residencial, del mismo modo que tampoco se debe permitir instalar una ebanistería meramente porque los condóminos usen herramientas de construcción ocasionalmente para reparar los muebles de sus apartamentos. Por tal razón, no basta con la existencia de usos análogos, sino que también se tienen que considerar otros factores, como el impacto en la convivencia y la afectación de los derechos dominicales del resto de los titulares.
B. Razonamiento de la clasificación tributaria
En Tosado Collins v. Condominio Montecielo, el Tribunal de Apelaciones confirmó una determinación del Departamento de Asuntos del Consumidor que concluyó que una familia que alquilaba solamente una habitación de su apartamento a través de la plataforma Airbnb estaba violando la declaración de uso y destino exclusivamente residencial de su condominio.[33] El foro intermedio fundamentó su proceder de la siguiente manera:
Un análisis integral de la Ley Núm. 272-2003 nos conduce a colegir que la actividad que los recurrentes practican en el apartamento de Montecielo es una de alojamiento suplementario a corto plazo . . . . Conforme las definiciones esbozadas, los recurrentes son hosteleros, la habitación arrendada es considerada como una hospedería y los inquilinos no son residentes, sino ocupantes o huéspedes. Tales acepciones y actividad son incompatibles con el uso residencial, que imponen la escritura matriz y el reglamento del Condominio Montecielo.[34]
De este modo, el Tribunal de Apelaciones descansó sustancialmente en las definiciones de una ley tributaria para determinar si el alquiler a corto plazo constituía una actividad incompatible con un uso y destino residencial.[35] Sin embargo, este razonamiento resulta inadecuado, pues no toda actividad que conlleve una carga contributiva implica que dicha actividad sea comercial. Por el contrario, el gobierno puede cobrar impuestos por una diversidad de actividades a las que esté facultado a recaudar, sin que ello implique una definición o clasificación extensible a otros análisis jurídicos que no sean de índole tributaria. Incluso, en los casos en los que la actividad se pudiera considerar como comercial para ciertos propósitos legales, la clasificación no necesariamente implica una incompatibilidad con un uso y destino residencial en el contexto del régimen de propiedad horizontal.[36] Por ejemplo, quien, además de habitar en él, usa su apartamento para proveer servicios de consultoría de negocios completamente en línea, indudablemente, lleva a cabo una actividad lucrativa que requiere, entre otras exigencias, figurar en el Registro de Comerciantes del Departamento de Hacienda, obtener permisos de uso, pagar patentes municipales y, dependiendo del caso, retener impuestos. No obstante, dicha actividad es compatible con un uso y destino residencial, pues no afecta la convivencia en el condominio, el disfrute de la propiedad del resto de los titulares ni la expectativa razonable de las actividades que se llevarán a cabo en un condominio residencial (en este caso, navegar en internet o hablar por teléfono).
Con el desarrollo del intercambio de bienes y servicios en línea, el teletrabajo, las plataformas digitales de colaboración, la globalización y las nuevas dinámicas sociales que estos avances han posibilitado, han diversificado, a su vez, los usos a las propiedades en condominios. Pues, la diferenciación entre los usos residenciales y comerciales para determinar la compatibilidad con una declaración de uso y destino residencial de un condominio resulta más compleja que ceñirse a una definición de una ley contributiva o un reglamento administrativo extrínsecos a la regulación del régimen de propiedad horizontal. El propósito de la ley tributaria se reduce, esencialmente, a delimitar las actividades o condiciones por las que se deben rendir impuestos.[37] Por esta razón, tanto usos compatibles como incompatibles con una declaración de uso y destino residencial pueden caer dentro de los parámetros amplios de una definición tributaria.
Bajo una interpretación estricta de la definición de alojamiento suplementario a corto plazo de la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación,[38] otorgar un contrato de arrendamiento a un estudiante de Medicina que necesite quedarse en un apartamento para hacer una práctica de dos meses en un hospital de Mayagüez, se tiene que considerar un alquiler a corto plazo, pues este caso encaja perfectamente dentro del lenguaje del estatuto.[39] ¿Sería razonable pensar que por el simple hecho de que la definición de dicha ley tributaria admite esta situación, un amigo de la familia del estudiante no puede otorgarle un contrato de arrendamiento a corto plazo mientras esté fuera de su apartamento por vacaciones porque la declaración de uso y destino de su condominio es residencial?
En su opinión disidente en Condesa del Mar, la jueza asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez argumentó que este “estatuto traspasó la responsabilidad de fijar, recaudar y sancionar el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación que se le impone a los diversos tipos de hospederías del Departamento de Hacienda a la Compañía de Turismo de Puerto Rico”.[40] Sin embargo, esta apreciación de que dicha ley es más abarcadora que un mero impuesto y que concibe el alquiler a corto plazo como una actividad comercial turística, no subsana los problemas fundamentales que representa adoptar definiciones o clasificaciones de estatutos que tienen propósitos distintos de los relacionados con las restricciones de uso en los condominios para disponer de este tipo de controversias.
En 2023, la Cámara de Representantes de Puerto Rico aprobó una medida legislativa para, entre otros fines, enmendar la definición de alojamiento suplementario a corto plazo de la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación, a modo de aclarar que esta actividad se considera comercial “únicamente para efectos contributivos y no afectará la clasificación de la vivienda en otros aspectos legales y regulatorios”.[41] Así, la Cámara confirmó, en aquel momento, la conclusión de este escrito de que dicha definición es una de naturaleza tributaria, por lo que los tribunales deben abstenerse de utilizarla en otros contextos.[42] No obstante, en 2024, el Senado derrotó a viva voz dicho proyecto de ley.[43]
Ese mismo año también se presentó un proyecto ante el Senado que, según su Exposición de Motivos, buscaba “determinar si un alquiler a corto plazo constituye un uso residencial, según la escritura matriz de un condominio”.[44] Sin embargo, la parte dispositiva de dicho proyecto legislativo de ninguna manera hacía tal clasificación, sino que, entre otras disposiciones, invertía la norma por defecto actual,[45] de que el alquiler a corto plazo está permitido salvo que haya una prohibición expresa en los documentos constitutivos del condominio, de modo que solo se permitiría esta actividad “sujeto a que se encuentre expresamente autorizada en la escritura matriz”.[46] No obstante, dicha medida ni tan siquiera se consideró en el Senado de la correspondiente Asamblea Legislativa, [47] por lo que resultó inconsecuente.
Una aproximación más ponderada y cuidadosa requiere evaluar la totalidad de las circunstancias, al considerar un conjunto de factores que ayude al juzgador de los hechos a determinar si, en efecto, el uso de un apartamento es compatible con una declaración de uso y destino residencial.
IV. La Ley de Condominios de 2020 y su artículo 40
A. Respuesta legislativa tras Condesa del Mar
Con la aprobación de la nueva Ley de Condominios de 2020,[48] la Legislatura codificó la norma implícita de Condesa del Mar en el artículo 40, pero lo hizo con una diferencia muy importante y trascendental para los condominios que no puedan reunir la cantidad de votos requerida para enmendar sus documentos constitutivos.
Aunque mantiene la opción de prohibir el alquiler a corto plazo mediante una adopción expresa en el reglamento o en la escritura matriz del condominio y reconoce la opción de prohibirlo mediante la definición de un término mínimo de arrendamiento,[49] el artículo 40 aparenta contestar la pregunta que el Tribunal Supremo dejó abierta en Condesa del Mar.[50] Es decir, al adoptar el lenguaje del artículo 40, la Legislatura parece haber concluido que el alquiler a corto plazo es, a modo de excepción de la norma establecida en el artículo 4 (sobre los requisitos para variar el uso y el destino del condominio),[51] una actividad permisible en todos los tipos de condominios, indistintamente de que sus declaraciones de uso y destino sean residenciales o comerciales. Incluso, el artículo adopta el lenguaje categórico “no se podrá prohibir”,[52] enfatizando que la norma general es que esta actividad se tiene que permitir a menos que se cumpla con una de las alternativas de prohibición.
Además, el artículo 40 reafirma la opción de regular esta actividad y autoriza a “requerir un término mínimo de noches a arrendar y . . . [a]imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo”.[53]
B. Análisis de la norma vigente
El problema principal de esta disposición estatutaria es que los condominios que se les dificulte o no quieran enmendar sus documentos constitutivos para prohibir el alquiler a corto plazo, ya no pueden argumentar la incompatibilidad con la declaración del uso y destino del inmueble para prohibir esta actividad. Por ejemplo, los titulares residentes en condominios ubicados en zonas turísticas que tengan una mayoría sustancial de titulares interesados en tener alquileres a corto plazo para fines vacacionales, estarían impedidos de plantear la incompatibilidad de ese uso, pues el artículo 40 dispone que la norma general es que están permitidos en todo tipo de condominios, a menos que se prohíban o regulen de alguna de las maneras dispuestas.
V. Soluciones y propuestas
A. Un método de análisis más apropiado
Ante las deficiencias de los razonamientos adoptados por los tribunales puertorriqueños para atender controversias relacionadas con la compatibilidad del alquiler a corto plazo con declaraciones de uso y destino residencial, este artículo propone un método de análisis que permite contemplar la totalidad de las circunstancias, de modo que ninguno de sus factores es dispositivo y balancea los intereses de preservar la convivencia del condominio y los derechos de propiedad de todos los condóminos.[54] Así, se solucionan los problemas que surgen de la concepción errada de que todo contrato de arrendamiento a corto plazo implica un uso equivalente a una estadía turística en un hotel, el cual ha sido el razonamiento dominante en el debate público y en los foros judiciales.[55]
i. Control del arrendador sobre el apartamento
Los arrendadores que viven y están presentes en el apartamento durante la vigencia del alquiler tienen más control del apartamento y guardan una relación con sus huéspedes distinta de los que no viven en el apartamento y solo lo tienen para alquilarlo.[56] Por lo tanto, mientras más control y presencia tenga el arrendador en el apartamento durante la estadía de los arrendatarios, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial.[57]
ii. Frecuencia y duración de los alquileres
Un alquiler por tres meses es muy distinto de un alquiler por un fin de semana, pues es más probable que quien alquila un apartamento por tres meses, trate el espacio como una morada (más parecido a un uso residencial). Mientras que, quien solo lo alquila durante un fin de semana, presumiblemente, lo tratará como una habitación de hotel (más parecido a un uso comercial).[58] Además, otorgar alquileres de solo unos pocos días representa un mayor impacto a la convivencia, pues aumenta la variación de las personas que se quedan en el apartamento y, en consecuencia, dificulta a los demás titulares saber quiénes les rodean. Por lo tanto, mientras más baja sea la frecuencia y más longeva sea la duración promedio de los alquileres a corto plazo, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial.
iii. Propósito primario de los alquileres
Los inquilinos que alquilan a corto plazo por motivos de estudio o trabajo, probablemente, verán el apartamento como su morada, mientras que las personas con intereses puramente turísticos o recreativos, presumiblemente, tratarán al apartamento como una habitación y verán al condominio como un hotel.[59] Por lo tanto, mientras más se distancie el propósito primario del alquiler a corto plazo de un uso recreativo, vacacional o turístico, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial.
Por supuesto, determinar el propósito primario de los inquilinos no siempre será posible o práctico, pero este factor se debe analizar junto a los demás criterios. Por ejemplo, una persona que estará fuera de Puerto Rico durante dos meses y que alquila su apartamento principal a un amigo para que este pueda realizar un internado profesional en una empresa local, claramente conoce el propósito primario del arrendatario, mantiene el control de su apartamento por ser su residencia principal y otorga dicho contrato de arrendamiento de una manera muy limitada y esporádica, cónsona con un uso residencial. No obstante, una persona que anuncia su apartamento de playa en una plataforma de alquiler a corto plazo para que cualquiera lo arriende para darle el uso que quiera y maximizar así el rendimiento económico de ese bien inmueble secundario, aunque sea por una noche, claramente desconoce el tipo de uso que sus inquilinos le darán a su apartamento y probablemente ni tan siquiera le importe, por lo que esta segunda situación se parece más a un uso comercial.
iv. Cantidad máxima permitida de huéspedes
Una cantidad reducida de huéspedes permitidos en el apartamento contribuye a mantener un mayor control y a preservar la convivencia.[60] Por lo tanto, mientras menos personas se permitan en el apartamento, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial. Este factor resulta imprescindible para evaluar el impacto a la vida en comunidad, pues permitir una cantidad irrestricta de ocupantes se presta para celebrar fiestas u otro tipo de eventos sociales concurridos que usualmente producen sonidos molestosos hasta horas de la madrugada, grandes cantidades de desperdicios, uso excesivo o prolongado de los espacios comunes, conductas antisociales y hasta daños a la propiedad.
v. Normas implantadas por el arrendador
Además de las normas requeridas por el condominio, el arrendador que impone y hace cumplir reglas adicionales, como horas fijas de llegada, tiene mayores posibilidades de ejercer control y preservar la convivencia. Por lo tanto, mientras más restrictivas y efectivas sean las normas que imponga el arrendador a los arrendatarios para reducir el impacto en la convivencia y preservar la paz del condominio, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial.
vi. Historial del cumplimiento con las normas del condominio
Si el arrendador demuestra un cumplimiento cabal con las normas del condominio, es mucho más probable que esté en una mejor posición de cumplir con los demás factores del análisis y procurar que sus arrendatarios respeten los derechos de los demás titulares del condominio. Por lo tanto, mientras más apego a las normas del condominio haya exhibido el arrendatario, mayor será la compatibilidad con un uso y destino residencial.
Este método de análisis propuesto resulta útil y pertinente tanto para condominios que estén considerando alterar sus documentos constitutivos para regular los alquileres a corto plazo conforme al artículo 40 de la Ley de Condominios,[61] como para la Legislatura —al considerar enmiendas a dicha ley— o tribunales que tengan que resolver controversias similares. Definitivamente, esta metodología ofrece un análisis más ponderado y adecuado para evaluar la compatibilidad de los alquileres a corto plazo con un uso y destino residencial que otras opciones discutidas anteriormente, como limitarse a una definición contributiva o exponerse a los problemas del análisis de equivalencias de usos.
B. Otras disposiciones de la Ley de Condominios relativas al alquiler a corto plazo
La Ley de Condominios también impone obligaciones a los arrendadores a corto plazo que podrían ser beneficiosas para reducir o mitigar algunos de los problemas vinculados con esta actividad.[62] Una de estas herramientas es el deber de notificación de alquiler que establece el artículo 37.[63] Esta disposición exige que el titular tiene la obligación de notificar al director o a la Junta de Directores del condominio “cualquier . . . arrendamiento del apartamento, entregando copia fehaciente del contrato . . . otorgado, no más tarde de la fecha en que entra en vigor”.[64] Además, requiere que “[e]n el caso de contrato de arrendamiento[,] deberá haber expresión del arrendador de que conoce y observará plenamente las disposiciones de este capítulo, la escritura matriz y el reglamento del condominio”.[65] Por lo tanto, los titulares arrendadores se tienen que asegurar de cumplir este requisito por cada una de las reservaciones que acepte, especialmente en los contratos celebrados mediante plataformas digitales, como Airbnb o Vrbo, a menos que los documentos constitutivos del condominio eximan a los titulares arrendadores de observar este deber.
En el caso de que el titular arrendador incumpla esta obligación, el artículo 37 predica que “la persona o personas que residan en la unidad de vivienda, no [serán] reconocidas como personas autorizadas a recibir ningún servicio de parte de la Junta de Directores, personal contratado por el Consejo, administración u otro”.[66] Por lo tanto, el titular que incumpla este deber de notificación se corre el riesgo de que sus huéspedes se queden sin entrada al condominio o sus áreas comunes si depende de la intervención de algún empleado (como piscinas, gimnasios, estacionamientos, parques recreacionales, entre otras), de que no se le recoja la basura, de que nadie le asista en el caso de que experimente una avería o interrupción de algún servicio, entre muchas otras inconveniencias que pudieran surgir como resultado de no recibir ningún tipo de asistencia del condominio. Incluso, una interpretación liberal de esta disposición sugiere que se podrían desactivar las tarjetas o accesos electrónicos que estén utilizando los inquilinos, aun cuando la entrada y salida no requiera la intervención directa de un empleado, bajo el fundamento de que dichos sistemas de acceso constituyen un servicio que provee y controla la administración del condominio.
Por lo tanto, de no haber una liberación expresa de esta obligación que impone el artículo 37 de la Ley de Condominios,[67] los titulares que pretendan arrendar su apartamento a corto plazo, aunque sea mediante plataformas digitales, tienen que producir y remitir al director o Junta de Directores del condominio un contrato que contenga, como mínimo, los siguientes elementos: (1) datos de identificación y contacto tanto del arrendador como del arrendatario; (2) descripción del apartamento objeto del alquiler; (3) la fecha de efectividad y duración del contrato; (4) los términos y condiciones del alquiler, y (5) un reconocimiento expreso de que el arrendador “conoce y observará plenamente las disposiciones de [la Ley de Condominios], la escritura matriz y el reglamento del condominio”.[68]
Estos contratos se pueden elaborar mediante plantillas predeterminadas que solo requieran ingresar los datos particulares de cada arrendatario nuevo y la duración de su estadía, ya sea manualmente o con la ayuda de herramientas de inteligencia artificial (IA) generativa o de automatización de procesos. Existen aplicaciones digitales que pueden extraer la información pertinente de cada reservación y depositar dichos datos en los campos correspondientes de un contrato predeterminado y enviarlo, como un documento PDF, al arrendador para que lo firme y, una vez se reciba firmado, se almacene en una base de datos y se remita automáticamente a la dirección de correo electrónico del director o Junta de Directores del Condominio.[69] Cabe destacar que la plataforma Airbnb permite la práctica de requerir firmar un contrato como condición para alquilar, pero exige que el arrendador divulgue, de manera prominente, el requisito de firmar un contrato y sus términos y condiciones directamente en la descripción del anuncio de la propiedad.[70] Además, si el arrendador pide que se firme un contrato adicional que no indicó en el anuncio, el arrendatario tendrá cuarenta y ocho horas para revisar el documento y, si no lo acepta, el arrendador tiene que cancelar la reservación sin ninguna penalidad, conforme a las normas de Airbnb.[71]
Finalmente, con relación a los aspectos más perjudiciales de la conducta de los inquilinos, además de las acciones civiles o penales que los titulares afectados o el Ministerio Público puedan interponer contra personas que causen daños o comentan delitos durante la estadía en el apartamento, la Ley de Condominios provee mecanismos para atender las violaciones a las normas de convivencia y autoriza a la Junta de Directores a imponer multas e instar acciones de daños e interdictos por estas infracciones.[72] En cuanto a las multas, el artículo 49 dispone, además, que se podrá autorizar, por vía de reglamento, que la Junta de Directores imponga multas al titular arrendador por el doble de la cantidad que conlleva la infracción, hasta un máximo de $200, si la comete un ocupante de un alquiler a corto plazo.[73]
Conclusión
En síntesis, mientras que el alquiler a corto plazo puede presentar grandes ventajas en ciertos aspectos, también ha contribuido al deterioro de la vida en comunidad, a tal punto que muchos países y ciudades lo han regulado severamente. Las posibilidades de usos de los apartamentos son tan amplias que adoptar normas de aplicación general no siempre es la mejor idea, pues existen maneras más adecuadas de balancear los intereses encontrados. Además, aunque los tribunales puertorriqueños han tenido la oportunidad de atender controversias relacionadas con la compatibilidad del alquiler a corto plazo con declaraciones de uso y destino residencial, los razonamientos que han adoptado exhiben fallas importantes que se pueden corregir adoptando un método de análisis que sopese la totalidad de las circunstancias. Las normas vigentes para regular o prohibir el alquiler a corto plazo en los condominios en Puerto Rico figuran en el artículo 40 de la Ley de Condominios,[74] el cual dejó fuera la posibilidad de plantear la incompatibilidad con la declaración de uso y destino. Finalmente, tanto los condominios que estén buscando maneras de regular el alquiler a corto plazo como la Legislatura, tienen una herramienta útil en el método de análisis de seis factores que propone este artículo, enfocado en la convivencia como el principal rector para regular esta actividad en los condominios.
*Este artículo se redactó, inicialmente, como parte del seminario La Nueva Ley de Condominios, impartido por el profesor Michel J. Godreau Robles y la profesora Mariana I. Hernández Gutiérrez, durante el primer semestre del año académico 2023-2024. Parte de la visión jurídica esbozada en este manuscrito sirvió de base para la sección correspondiente al tema en cuestión de la más reciente publicación de los antedichos profesores. Véase MICHEL J. GODREAU ROBLES & MARIANA I. HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ, EL CONDOMINIO: EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN PUERTO RICO (3ra ed. 2023).
**Estudiante de tercer año de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y Jefe de Redactores del nonagésimo cuarto volumen de la Revista Jurídica de la Universidad de Puerto Rico. Tiene un bachillerato con doble concentración en Información y Periodismo y Comunicación Audiovisual del Recinto de Río Piedras de la Universidad de Puerto Rico.
[1] Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA § 2271 (2018 & Supl. 2024).
[2] Véase Cai Roman, Making a Business of “Residential Use”: The Short-Term-Rental Dilemma in Common-Interest Communities, 68 EMORY L.J. 801, 818 (2019).
[3] Véase ALEJANDRO COTTÉ MORALES ET AL., PROPUESTAS PARA REDUCIR EL IMPACTO DE LOS ARRENDAMIENTOS DE CORTO PLAZO EN EL DESPLAZAMIENTO DE COMUNIDADES, (Hispanic Federation, 2023).
[4] Id.
[5] Id.
[6] Amanda Hoover, The End of Airbnb in New York, WIRED (5 de septiembre de 2023), https://www.wired.com/story/airbnb-ban-new-york-city/.
[7] Id.
[8] David Brand & Jaclyn Jeffrey-Wilensky, NYC only has 405 legal Airbnb and other short-term rentals available after crackdown, GOTHAMIST (27 de septiembre de 2023), https://gothamist.com/news/after-crackdown-nyc-only-has-405-legal-airbnb-and-other-short-term-rentals-available/.
[9] Hoover, supra nota 6.
[10] TORONTO, 10 Things You Should Know About Short-Term Rentals, https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/short-term-rentals/10-things-you-should-know-about-short-term-rentals/ (última visita 9 de abril de 2025).
[11] HOUSING EUROPE OBSERVATORY, The State of Housing in Europe 2023, en la pág. 29 (2023), http://www.stateofhousing.eu/The_State_of_Housing_in_Europe_2023.pdf.
[12] Damaris Suárez et al., Una pesadilla para los puertorriqueños conseguir hogar, mientras otros acaparan propiedades, CENTRO DE PERIODISMO INVESTIGATIVO (19 de diciembre de 2022), https://periodismoinvestigativo.com/2022/12/una-pesadilla-para-los-puertorriquenos-conseguir-hogar-mientras-otros-acaparan-propiedades/.
[13] Véase Consejo Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173, 174 (2019).
[14] Id. en la pág. 175.
[15] Id. en las págs. 174-75.
[16] Id. en la pág. 175.
[17] Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, en la pág. 3 (10 de agosto de 2017).
[18] Id. en la pág. 7.
[19] Chamah Martínez, 202 DPR en la pág. 176.
[20] Id. en la pág. 177.
[21] Id. en las págs. 177-78.
[22] Id. en las págs. 179-80.
[23] Id. en la pág. 180.
[24] Id. en las págs. 181-82.
[25] Id. en la pág. 215.
[26] Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA §§ 1921-1923r (2020 & Supl. 2024).
[27] Véase Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, en la pág. 9 (10 de agosto de 2017).
[28] Véase Tosado Collins v. Condominio Montecielo, KLRA201600780, en la pág. 24 (30 de noviembre de 2017).
[29] Condominio Condesa del Mar, 202 DPR en la pág. 180.
[30] Condominio Condesa del Mar, KLAN201601773, en las págs. 8-9.
[31] Id.
[32] Cai Roman, supra nota 2, en la pág. 819 (citando a Santa Monica Beach Prop. Owners Ass’n, Inc. v. Acord, 219 So. 3d 111, 114 (Fla. Dist. Ct. App. 2017).
[33] Tosado Collins, KLRA201600780, en la pág. 28.
[34] Id. en la pág. 24.
[35] Id. en las págs. 24-25.
[36] Condominio Condesa del Mar, KLAN201601773, en la pág. 8.
[37] Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA §§ 2271-2272v (2018 & Supl. 2024).
[38] Id. § 2271 (1).
[39] Id.
[40] Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, 202 DPR 173, 201 n.8 (2019) (Rodríguez Rodríguez, opinión disidente).
[41] P. de la C. 1557 de 1 de noviembre de 2022, 4ta. Ses. Ord., 19na. Asam. Leg., en la pág. 5.
[42] Id.
[43] Proyecto de la Cámara (PC1557), SUTRA, https://sutra.oslpr.org/medidas?cuatrienio_id=2021&num_medida=1557 (última visita 9 de marzo de 2025).
[44] P. del S. 1420 de 26 de enero de 2024, 7ma. Ses. Ord., 19na. Asam. Leg., en la pág. 1.
[45] Id. en la pág. 5.
[46] Id.
[47] Proyecto del Senado (PS1420), SUTRA, https://sutra.oslpr.org/medidas/146459 (última visita 9 de marzo de 2025).
[48] Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA § 1271-1990 (2015 & Supl. 2024).
[49] Id.
[50] Véase Consejo Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019).
[51] 31 LPRA § 1921c.
[52] Id. § 1922l.
[53] Id.
[54] Esta metodología adopta y expande algunas de las recomendaciones propuestas en el artículo de Cai Roman, Making a Business of “Residential Use”: The Short-Term-Rental Dilemma in Common-Interest Communities, 68 Emory L.J. 801, 801-02(2019).
[55] Id.
[56] Id. en la pág. 823.
[57] Id.
[58] Id. en la pág. 828.
[59] Id. en la pág. 819.
[60] Id. en la pág. 825.
[61] Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA § 1922l (2015 & Supl. 2024).
[62] Id. §§ 1921-1923r.
[63] Id. § 1922i.
[64] Id.
[65] Id.
[66] Id.
[67] Id.
[68] Id.
[69] Véase, e.g., Automating your Airbnb rental agreement, Juro , https://juro.com/contract-templates/airbnb-rental-agreement (última visita 1 de marzo de 2025).
[70] Airbnb, ¿Qué hago si un anfitrión me pide que firme un contrato?, https://es.airbnb.com/help/article/465?_set_bev_on_new_domain=1740250408_EAYWYzNmZhMzc4ND (última visita 1 de marzo de 2025).
[71] Id.
[72] 31 LPRA §§ 1922u (i), 1922k.
[73] Id. § 1922u (i).
[74] Id. § 1922l.
