NOTA
Por: Margaret M. Ochoa Espinosa*
Introducción
La proliferación de alquileres a corto plazo en condominios, a través de plataformas digitales como Airbnb y HomeAway, presenta el reto de establecer un balance entre la propulsión de una nueva actividad económica y el disfrute de la propiedad. Por un lado, la Compañía de Turismo de Puerto Rico reportó que entre julio de 2017 y junio de 2018recibió de parte de Airbnb $2.8 millones en room tax.[1] Por otro lado, los efectos negativos principales de los arrendamientos a corto plazo se presentan en el choque entre residentes que no desean que su condominio se torne en un negocio hotelero y residentes que desean ejercer a plenitud su derecho de propiedad. En específico, parte de los residentes ve afectada su seguridad y vida en comunidad al tener que lidiar con personas desconocidas hospedándose en su condominio mientras que otra parte ve afectado su derecho de disponer de su apartamento con el propósito de recibir un ingreso económico alternativo. Con el propósito de dar una solución a esta disyuntiva, en mayo del 2017 el representante Néstor Alonso Vega presentó el Proyecto de la Cámara 1081 para crear la Ley para fomentar y regular el arrendamiento a corto plazo.[2] Sin embargo, a diciembre de 2018, esta medida no se ha aprobado. Seguimos sin una regulación efectiva que cree un balance de intereses y los choques entre residentes en los condominios son más palpables.
Precisamente, en el caso Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, el Consejo de Titulares solicitó una sentencia declaratoria en contra del señor Eduardo Chamah por entender que este daba un uso comercial y no exclusivamente residencial a su apartamento. Chamah promocionaba su unidad, a través de la plataforma HomeAway, para alquilarla a corto plazo ofreciendo servicios de concierge, chef, masaje, entre otros más.[3] Ante esta controversia el Tribunal de Primera Instancia resolvió que efectivamente el señor Chamah estaba dando un uso comercial a su apartamento, lo cual contravenía la escritura matriz y el reglamento del Condominio.[4] Posteriormente, el señor Chamah recurrió en apelación de esta sentencia al foro intermedio, el cual revocó a Instancia por entender que el alquiler a corto plazo no varía el uso y destino exclusivamente residencial del Condominio puesto que “[s]i quien alquila, aunque sea por menos de 90 días, utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares[,] está dándole a la propiedad un uso residencial”.[5] Ante este dictamen el Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar recurrió al Tribunal Supremo de Puerto Rico pidiendo la revocación de la sentencia.
El pasado 14 de noviembre de 2018 el Tribunal Supremo llevó a cabo una vista oral sobre este caso.[6] La vista versó principalmente en torno al alquiler a corto plazo de la unidad y el efecto que esto tiene en el uso residencial o comercial de dicha unidad. A continuación, se exponen los argumentos principales que se presentaron en la vista.
I. Alquiler a corto plazo y su efecto en el uso de la unidad
Según señaló en su turno de argumentación el abogado de la parte recurrida, el licenciado José Prats Cruz, la escritura matriz del Condominio Condesa del Mar contiene los siguientes tres estipulados: (1) permite el arrendamiento de los apartamentos; (2) no impone un plazo de tiempo al arrendamiento, y (3) solo limita que el uso de la propiedad sea exclusivamente residencial. Respecto a estos dos últimos señalamientos versó la vista oral en la que se buscaba determinar si el alquiler a corto plazo que ofrece el señor Chamah a través de HomeAway, varía el uso exclusivamente residencial del apartamento y, por lo tanto, lo convierte en comercial.
El abogado de la parte peticionaria, el licenciado y profesor de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, Michel J. Godreau, señaló que el alquiler a corto plazo que ofrece Chamah en su propiedad genera un tipo de uso comercial que ya está clasificado por la Compañía de Turismo como una hospedería y su propietario es un hostelero. Específicamente, la Ley Núm. 272-2003, conocida como la Ley del impuesto sobre el canon por ocupación de habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, otorga a la Compañía de Turismo la potestad de estipular y recaudar el canon por ocupación de habitación que debe pagar toda hospedería en Puerto Rico.[7] La Ley dispone que el alojamiento suplementario a corto plazo se define como “cualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga”, lo cual contempla el alojamiento en casas y apartamentos.[8] Puesto que el apartamento de Chamah cae bajo esta definición, tendría que estar registrado como contribuyente con un número de identificación contributiva y además estar sujeto a cobrar un impuesto por ocupación de habitación de siete por ciento (el cual debe remitir mensualmente a la Compañía de Turismo).[9]
Prats Cruz, abogado de la parte recurrida, argumentó que la Ley Núm 272-2003 es un estatuto contributivo que obliga a toda persona que rente a corto plazo, sin distinción si es para fines residenciales o comerciales, a que cobre y remita un impuesto. Por lo tanto, aunque su cliente está registrado como contribuyente y paga el impuesto de siete por ciento, ello no quiere decir que el uso que da a su unidad es comercial. Sin embargo, un panel del Foro Apelativo en el caso Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo confirmó una sentencia del Departamento de Asuntos al Consumidor (DACO) que determinó que los querellantes le daban un uso comercial a su apartamento al alquilarlo a corto plazo a través de la plataforma Airbnb.[10] En ese entonces, el Tribunal Apelativo llegó a esta conclusión al analizar que, conforme a la Ley Núm. 272-2003, los querellantes eran hosteleros que operaban un alojamiento suplementario —considerado una hospedería— y los inquilinos no eran residentes, sino huéspedes, por lo cual se contravenía el uso exclusivo residencial estipulado en la escritura matriz y el reglamento de ese condominio.[11]
II. Uso residencial o comercial
Por otra parte, la importancia de determinar el uso del apartamento yace en el artículo 2 de la Ley de condominios en donde dispone que:
[L]a escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que [esta Ley] autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso s[o]lo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.[12]
Por tanto, si efectivamente el señor Chamah da un uso comercial a su propiedad, estaría variando el uso residencial establecido en la escritura matriz y ello contravendría lo estipulado por ley. Sin embargo, según señaló el juez asociado Rafael Martínez Torres en la vista oral, la escritura matriz del Condominio Condesa del Mar no define lo que es uso residencial. De hecho, de la sentencia del Tribunal de Apelaciones se desprende que el Consejo de Titulares entendió que “los arrendamientos de menos de 90 días son para fines turísticos y comerciales, no para fines residenciales”.[13] Por su parte, el licenciado Godreau señaló que cuando el alquiler es mayor de noventa días, hay cierta estabilidad respecto a la persona que viene a residir al condominio. Por el contrario, no se puede decir lo mismo de quien viene a residir solamente por cinco días. Respecto a eso último, Godreau añadió que los residentes del condominio desconocen quiénes son las personas que se alojan y que estas personas puede que lleven a cabo comportamientos que interrumpen la convivencia de los demás residentes. Por esto, el Licenciado enfatizó que el derecho a la propiedad debe ser entendido en el contexto de un condominio puesto que residir en este tipo de propiedad es una experiencia totalmente distinta a lo que es vivir en una urbanización. Lo anterior debido a que en una urbanización los propietarios gozan de una expectativa más alta de intimidad por no tener que compartir pasillos o elevadores con sus vecinos. Godreau añadió que residir en un condominio cuenta con un ambiente especial y que las personas que compran allí no esperan que se establezcan comercios.
De otro modo, Prats Cruz interpretó que el uso que se le da a la propiedad es lo que determina si es residencial o no. Por lo que, si las personas que alquilan a corto plazo utilizan el apartamento para llevar a cabo actividades residenciales como dormir y bañarse, el uso es residencial y no comercial. Respecto a este planteamiento, la juez asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez, manifestó la preocupación por que este tipo de alquileres tornen inefectiva la parte del reglamento del condominio respecto a las quejas de residentes. A esos efectos, mencionó que, debido a los pocos días que se aloja un inquilino de este tipo, es casi imposible resolver cualquier queja que surja. Por el contrario, esto sí se puede hacer con un residente permanente. Ante esta preocupación, Prats Cruz señaló que el procedimiento a seguir para regular alquileres a corto plazo a través de Airbnb o HomeAway lo puede establecer cada condominio en su reglamento.
III. Posibles enmiendas al Reglamento del Condominio
Durante la vista, los jueces cuestionaron si el reglamento del condominio pudiese definir el uso residencial al imponer una limitación que determine que uso residencial implica alquileres mayores a noventa días, por lo que los alquileres a corto plazo —de noventa días o menos— no estarían permitidos. El planteamiento de la parte peticionaria fue que esto sí es posible según estipulado en el artículo 37 de la Ley de condominios, pues en este se establece que “[e]l Reglamento podrá contener todas aquellas normas y reglas en torno al uso del inmueble y sus apartamientos, ejercicios de derechos, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no contravengan las disposiciones de esta Ley”.[14] Godreau enfatizó que la Ley claramente permite que el reglamento especifique el uso estipulado en la escritura matriz.
Por otro lado, la parte recurrida señaló que no se puede incluir una prohibición en el reglamento que no esté en la escritura matriz. Prats Cruz explicó que prohibir alquileres a corto plazo en el reglamento tendría el efecto de enmendar indirectamente el uso estipulado en la escritura matriz sin cumplir con el requisito de unanimidad de los titulares requerido por ley. Por lo tanto, tal prohibición sería ultra vires. La sentencia del Tribunal de Apelaciones se alinea con esta postura al señalar que “[p]ara prohibir los arrendamientos a corto plazo es necesario enmendar el reglamento y la escritura matriz del Condominio, lo que requiere el consentimiento unánime de los titulares”.[15] Sin embargo, la jueza presidenta Maité Oronoz Rodríguez y la juez asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez, coincidieron en que el reglamento no estaría modificando el uso residencial, sino definiendo una categoría dentro de uso residencial, que cumpliría con lo señalado en el artículo 37 de la Ley de condominios.
Finalmente, en la vista oral también se trajo a colación que el Consejo de Titulares estaba en miras de enmendar el reglamento del Condominio para establecer que el uso residencial prohíbe los alquileres menores de noventa días. Por ello, el Tribunal Supremo informó al Consejo que tenía un término de noventa días para notificar si habían aprobado dicha enmienda. De lo contrario, el caso se tornaría académico. Así mismo, los jueces previeron que un futuro caso retando la validez de esta enmienda podría llegar ante su consideración.
IV. Proyecto de la Cámara 1081
El Proyecto de la Cámara 1081 para crear la Ley para fomentar y regular el arrendamiento a corto plazo, presentado por el representante Néstor Alonso Vega(quien también es presidente de la Comisión de Turismo y Bienestar Social), intenta crear un balance entre la promoción de alquileres a corto plazo y los derechos de los residentes en las comunidades donde estos se ubican.[16]
La medida establece que cada condominio “podrá establecer en su reglamento, con la aprobación de [dos terceras] partes de sus titulares, las normas que entienda necesarias y prudentes para la protección del derecho a uso y disfrute de, tanto los hosteleros, como los titulares y residentes”.[17] Por tanto, los reglamentos internos de los condominios podrían contener normas de convivencia dirigidas a los huéspedes y, en caso de que estos no las acatasen, el titular u hostelero de la unidad podría estar sujeto a pagar multas.[18] Esta podría ser una solución para la preocupación que manifestó la juez asociada Anabelle Rodríguez Rodríguez respecto al tiempo que toma la resolución de las quejas impuestas por residentes cuando los alquileres son a corto plazo, puesto que aun después que los huéspedes se vayan, el titular de la unidad tendría que responder por las faltas. Además, esto puede ser un incentivo para que el hostelero enfatice a los huéspedes la importancia de seguir las normas de convivencia ya que hay una sanción económica. Así mismo, la pieza legislativa también dispone que mientras un apartamento esté disponible para alquiler a corto plazo, el hostelero tendría la obligación de proveer y mantener una fianza de $2,000.00 a beneficio del Consejo de Titulares. Con esta fianza se cubrirían los gastos de reparación de cualquier daño que hayan causado los huéspedes a las áreas comunes.[19]
El Proyecto de Ley también propone la creación en cada condominio de un Registro de Unidades para Arrendamiento a Corto Plazo, el cual contendría la información referente al titular de la unidad, así como las pólizas de seguro y fianzas vigentes, evidencia del registro ante la Compañía de Turismo, y el Certificado de Comerciante.[20] Igualmente, se dispone que no se rentará a corto plazo ninguna unidad que no esté en el Registro y este debe ser remitido anualmente a la Compañía de Turismo en su División de Impuestos a Hosteleros.[21] De esta manera se mantiene un control respecto a la cantidad de unidades rentadas a corto plazo en los condominios, lo que puede brindar un ambiente más estable.
La pieza legislativa faculta al DACO para atender todas las reclamaciones por violaciones a la medida propuesta o a los Reglamentos Internos.[22] A su vez, requiere al DACO la creación de un reglamento para intervenir en aquellas controversias que surjan a raíz de arrendamientos a corto plazo.[23] Por otro lado, requiere a la Compañía de Turismo de Puerto Rico que cree un reglamento para regir los arrendamientos a corto plazo.[24]
Por otra parte, la medida también sugiere la creación de un Registro de Arrendamientos en cada condominio, el cual será manejado por el Agente Administrador o la Junta de Directores. El titular de la unidad tendría la obligación de someter un formulario cada vez que alquile la unidad a corto plazo, con la información de las fechas de estadía de los huéspedes, los nombres de las personas adultas que estarán usando la unidad y los servicios o áreas comunes que estarán utilizando según se acordó.[25] De esta manera, los residentes sabrían de antemano quiénes son las personas que van a estar haciendo uso de la unidad y a las cuales se estarán encontrando en las zonas comunes.
Según la sección 2 de la medida, esta aplicaría a los condominios sometidos a la Ley de condominios y los cuales no tengan en sus escrituras matrices o reglamentos “prohibición alguna para rentar las unidades por periodos de tiempo menores a los 90 días”.[26] Debido a que concuerdo con la interpretación que la parte peticionaria del caso antes discutido hizo del artículo 37 de la Ley de condominios,[27] considero que, de aprobarse la medida legislativa, los condominios tendrían dos opciones: (1) determinar en su escritura matriz o en su reglamento que los alquileres menores de 90 días no están permitidos, o (2) acogerse a las disposiciones y remedios que brindaría la Ley para fomentar y regular el arrendamiento a corto plazo.
Aunque coincido con varias de las soluciones que propone la medida y considero que es mejor contar con una regulación que a la larga pueda ser mejorada en vez de no contar con ninguna,algunos de los comentarios hechos por la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico en su informe presentado a la Comisión cameral me causaron preocupación.[28] Esta Asociación, que apoya la medida, señaló, respecto al crecimiento del mercado inmobiliario, que hasta ahora los alquileres a corto plazo se han atendido incongruentemente lo que ha desalentado la entrada en el mercado de aquellos con el capital para hacerlo.[29] Además añadió que:
Actualmente hay personas que desean adquirir una propiedad para ponerla en alquiler a corto plazo y como hay condominios que lo prohíben en sus reglamentos entonces desisten de comprar en los mismos, haciendo que las propiedades que sí se pueden alquilar a corto plazo aumenten su valor en el mercado.[30]
En este aspecto es importante observar el otro lado de la moneda y prestar atención a problemas que hoy día están afrontando estados como Nueva York, en donde este tipo de alquiler es criticado por sacar del mercado unidades para residentes a tiempo completo (debido a que es más rentable alquilar a corto plazo en vez de a largo plazo), lo que a su vez repercute en que las unidades que sí están disponibles sean más costosas.[31] Es crucial no solo ponderar la visión a corto plazo de la ganancia inmediata, sino también considerar los efectos a largo plazo. Precisamente la Universidad de Puerto Rico en Carolina en su informe sometido a la Comisión apoyó la creación del proyecto, pero también señaló que les crea preocupación la posible expansión desmedida de arrendamientos a corto plazo.[32]
Conclusión
Ante la realidad económica y social que enfrenta Puerto Rico, es un reto contrapesar los beneficios que brinda el alquiler a corto plazo como otra alternativa de fuente de ingresos con los problemas que ocasiona este tipo de alquiler entre los residentes de condominios. Claramente todo dueño de apartamento se siente en la potestad de ejercer pleno dominio sobre su propiedad y determinar qué hace con la misma. Sin embargo, es pertinente entender que en el régimen de propiedad horizontal convergen los derechos de todos los residentes al disfrute de la propiedad. Independientemente de la decisión que pueda tomar el Tribunal Supremo respecto a si los alquileres a corto plazo varían el uso residencial de la propiedad en los condominios, es necesaria la aprobación de legislación, como el Proyecto de la Cámara 1081, que promueva estabilidad y desarrolle soluciones a las posibles desavenencias. Considero que mientras no se apruebe una legislación reguladora y a esperas de la decisión del Tribunal Supremo, le queda a cada condominio asumir una postura y tomar cartas en el asunto para llegar a un consenso. En la actualidad no se ha vuelto a discutir la medida en la Cámara de Representantes. Lo último que se sabe de este Proyecto es que fue remitido a la Comisión de Calendarios de la Cámara el pasado 25 de junio de 2018.
*La autora es Redactora Digital de In Rev y estudiante de segundo año en la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.
[1] Ruth N. Tellado Domenech, Airbnb amplía su huella en Puerto Rico, EL NUEVO DÍA (1 de octubre de 2018), https://www.elnuevodia.com/negocios/empresas/nota/airbnbampliasuhuellaenpuertorico-2450295/.
[2] P. de la C. 1081 de 11 de mayo de 2017, 1ra. Ses. Ord., 18va Asam. Leg.
[3] Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, 2017 PR App. WL 5655000 (TA PR 10 de agosto de 2017).
[4] Id.en la pág. *1.
[5] Id. en la pág. *4.
[6] Puede utilizar el siguiente enlace para acceder a una grabación de la vista oral: Microjuris.com, Vista oral en el Tribunal Supremo de Puerto Rico del caso “Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Eduardo Chamah Martínez”, FACEBOOK (14 de noviembre de 2018), https://www.facebook.com/microjurispr/videos/2216148555307524/.
[7] Ley del impuesto sobre el canon por ocupación de habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 272 de 9 de septiembre de 2003, 13 LPRA § 2271(24) (2018).
[8] Id. § 2271(2).
[9] Id. §§ 2271(o)(q).
[10] Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780, 2017 PR App. WL 6941945 (TA PR 30 de noviembre de 2017).
[11] Id. en la pág. *10.
[12] Ley de condominios, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, 31 LPRA § 1291 (2015).
[13] Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, 2017 PR App. WL 5655000, en la pág. *4 (TA PR 10 de agosto de 2017).
[14] 31 LPRA § 1293(a).
[15] Chamah Martínez, 2017 PR App. WL 5655000, en la pág. *4.
[16] P. de la C. 1081 de 11 de mayo de 2017, 1ra. Ses. Ord., 18va Asam. Leg.
[17] Id. en la pág. 8.
[18] Id.en la pág. 7.
[19] Id. en la pág. 9.
[20] Id.
[21] Id.en la pág. 8.
[22] Id.en la pág. 9.
[23] Id. en la pág. 13.
[24] Id. en la pág. 14.
[25] Id.
[26] Id.en la pág. 4.
[27] 31 LPRA § 1293(a).
[28] Informe positivo sobre el P. de la C. 1081, Com. de Turismo y Bienestar Social y de Vivienda y Desarrollo Urbano, Cámara de Representantes de Puerto Rico, 25 de junio de 2018, 3ra. Ses. Ord., 18va. Asam. Leg., en la pág. 4.
[29] Id.
[30] Id.
[31] Luis Ferré-Sadurní, Airbnb Drives Up Rent Costs in Manhathan and Brooklyn, Report Says, N.Y. TIMES (3 de mayo de 2018), https://www.nytimes.com/2018/05/03/nyregion/airbnb-rent-manhattan-brooklyn.html.
[32] Informe positivo sobre el P. de la C. 1081, Com. de Turismo y Bienestar Social y de Vivienda y Desarrollo Urbano, Cámara de Representantes de Puerto Rico, 25 de junio de 2018, 3ra. Ses. Ord., 18va. Asam. Leg., en la pág. 5.
