Este artículo forma parte de la edición especial sobre el acceso a la justicia en tiempos de desastres en colaboración con la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia (FFAJ).*
ENSAYOS
Por: Manuel J. Rivera Rodríguez**
¡No hay que temer, riqueños,
al ruido del cañón,
que salvar a la patria es deber del corazón!
–La borinqueña
Lola Rodríguez de Tió
Introducción
El presente escrito pretende exponer los retos, obstáculos y dificultades a los cuales se enfrenta un notario para conseguir que las personas logren obtener título de propiedad. Luego del paso del huracán María, ha quedado al descubierto la problemática de títulos de propiedad en nuestro país. Se explicará brevemente por qué FEMA denegaba las ayudas por falta de titularidad y en quién recae la responsabilidad de que existan tantas familias viviendo en hogares que pueden catalogarse como su vivienda principal, pero sin justo título. Por último, se expone el porqué los notarios no podrán atender esta situación solos.
I. Proyecto de titularidad
A. 20 de septiembre de 2017, huracán María
Cuando el corazón habla, no hay marcha atrás: ese fue el llamado de todos los puertorriqueños que vivimos en carne propia el paso del huracán María, el cual es catalogado como uno de los ciclones más devastadores en siglos. La unión y autogestión se convirtieron en la prioridad de los puertorriqueños para socorrerse mutuamente. Luego del paso de este fenómeno, quedó al descubierto el hecho de que miles de familias puertorriqueñas están viviendo en hogares que pueden catalogarse como su vivienda principal. No obstante, por razones que se expondrán en el escrito, estas personas no pueden acreditar justo título; es decir, es su casa y residen en ella, pero no poseen un título que valide jurídicamente su calidad de propietarios. Esta problemática de falta de títulos de propiedad podría catalogarse como una crisis nacional en lo que respecta al derecho de propiedad inmueble en Puerto Rico, abarcando aspectos legales complejos, de larga duración, gastos económicos y de tráfico jurídico que, a fin de cuentas, afectan al erario.
Con todo este trasfondo establecido, se debe reconocer que al llamado para salvar la patria se unieron múltiples sectores. Fueron muchos los esfuerzos y organizaciones que se pusieron en marcha. Se crearon agrupaciones a nivel nacional e internacional para brindar apoyo humanitario a los puertorriqueños y se celebraron conciertos para recaudar fondos, además de las ayudas de alimentos, artículos de primera necesidad y asistencia médica provistas por estas organizaciones mencionadas. Uno de estos grupos fue el de notarios, el cual, a pesar de enfrentarse a distintas situaciones personales, fuimos parte activa en la recuperación de nuestros conciudadanos, quienes fueron adversamente afectados por el paso del huracán María. Es debido a esto que hemos sido agente de cambio y beneficio en tiempos de emergencia.
B. FEMA y sus denegatorias
La devastación que trajo consigo el huracán María a su vez provocó que miles de familias vieran sus casas sufrir daños severos, por lo cual se encontraron en la necesidad de acudir a los centros asignados y solicitar las ayudas de la Federal Emergency Management Agency (FEMA, por sus siglas en inglés).
Para que se otorgaran dichas ayudas, la persona que acudiera a los centros debía acreditar que era el propietario de la residencia o que estaba autorizado a construir en el terreno en el que vivía. A tales efectos, FEMA les solicitaba a los ciudadanos que acreditaran mediante evidencia que eran dueños titulares de la propiedad o estaban legalmente autorizados. Este requisito causó un problema mayor: FEMA comenzó a denegar las ayudas a miles de familias por no poder acreditar prima facie que ostentaban el título de la propiedad en la cual residían. A los ciudadanos que les denegaron las ayudas no pudieron acreditar prima facie:
- Justo título o Escritura Pública que acreditara calidad de propietario;
- Aunque no tenían título formal de la residencia y no pagaban renta, eran las personas responsables de los impuestos o mantenimiento de la propiedad; [efn_note]Federal Emergency Management Agency, 44C.F.R. § 206. 111 (2019). [/efn_note]
- Evidencia de que gozan de un Derecho Hereditario.
Esta situación se debe a que, en Puerto Rico, para acreditar título de propiedad de un bien inmueble, este debe constar en escritura pública, lo cual provoca que los trámites para obtener la titularidad sean costosos. En ocasiones los ciudadanos construyen en suelos que adquirieron por herencia. En muchos de los casos, las personas alegan haber vivido más de veinte o treinta años en la propiedad que ocupan, lo cual aplica en el derecho de prescripción adquisitiva.[efn_note]Id. §1479. [/efn_note] No obstante, para lograr mostrar título en estos casos, se debe acudir al Tribunal mediante la petición de expediente de dominio, lo cual es un proceso muy extenso.
La burocracia, los costos y el tiempo que implica obtener el título de una propiedad, ya sea por vía hereditaria, usucapión, segregación o cualquier otro medio notarial, son sumamente complejos y agotadores. Esto tiene como consecuencia que el ciudadano le dé la espalda al proceso y decida atender sus situaciones apremiantes del diario vivir, sin tomar en consideración la organización legal de sus propiedades. Cabe destacar que la respuesta de FEMA a esta situación fue la denegación de ayudas.
C. El abogado notario enfrenta el caos
Servicios Legales Comunitarios, Inc. es una corporación privada sin fines de lucro, organizada con el propósito de proveer servicios legales gratuitos en casos y asuntos de naturaleza civil y notarial a personas y grupos elegibles que, por su condición económica, no pueden pagar los servicios de un abogado privado. Asimismo, provee servicios de educación ciudadana para la población de adultos mayores y personas con diversidad funcional, así como medidas para evitar violencia doméstica y la búsqueda de alternativas de convivencia y responsabilidad social y familiar.
En junio de 2018, la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia, Inc. (en adelante, “FFAJ”) informó acerca de la convocatoria para participar en el proyecto de titularidad de Fondo Legal de Emergencia – Fondos Ford/Red de Fundaciones/CDP. El propósito del proyecto se recoge en el siguiente párrafo:
[L]uego de la destrucción ocasionada en Puerto Rico tras el paso del huracán María, existen cientos de miles de familias que sufrieron pérdidas materiales, incluyendo sus viviendas, y actualmente requieren servicios legales de emergencia. Por lo tanto, hemos creado el Fondo Legal de Emergencia-Huracán María dirigido a subvencionar servicios legales de emergencia. Mediante esta quinta Convocatoria, invitamos a solicitar a aquellas organizaciones sin fines de lucro interesadas en brindar servicios notariales a las personas y familias afectadas por los huracanes Irma y María, quienes no cualificaron para recibir ayuda de FEMA por no tener disponible los documentos para demostrar que son dueños o dueñas de sus viviendas.[efn_note]FUNDACIÓN FONDO DE ACCESO A LA JUSTICIA, QUINTA CONVOCATORIA DEL FONDO LEGAL DE EMERGENCIA – FONDOS FORD/RED DE FUNDACIONES/CDP 1 (2018), https://fundacionfondoaccesoalajusticia.org/wp-content/uploads/2018/06/CONVOCATORIA-Fondos-Ford-Red-CDP.pdf (última visita 7 de febrero de 2021). [/efn_note]
La convocatoria fue para subvencionar servicios de notarios, con el fin de formalizar documentos y títulos de propiedad de personas a ser atendidas a través de los setenta y ocho municipios de Puerto Rico. Los servicios notariales fueron coordinados con la FFAJ y la Escuela de Derecho de la UPR. Por parte de Servicios Legales, se aceptó el reto y se comenzó atendiendo catorce pueblos asignados a esta entidad con una plantilla de cinco abogados.
El plan de trabajo consistió en llamar al listado de personas que habían sido incluidas para beneficiarse de este proyecto, citarlas a los centros de FEMA y realizarles una entrevista inicial para evaluar su caso y determinar el tipo de servicio notarial necesario. Los centros de FEMA se convirtieron en una especie de sala de emergencia legal, en la cual en muchas ocasiones el notario debía atender y analizar alrededor de diez casos en un término de cuatro a cinco horas.
La situación variaba de persona en persona. Había participantes que apenas llevaban documentos, otros que llevaban planos de construcción; algunos acudían con recibos de agua y luz, pero la mayoría llevaba escrituras de sus ascendientes ya fallecidos, como abuelos o padres. Respecto a los casos, la gran mayoría eran de Derecho Hereditario, segregación y expedientes de dominio. Muchos de los participantes expresaron que, debido a los altos costos en honorarios de abogados, no habían podido realizar los trámites pertinentes. Los notarios debían estar preparados para analizar el derecho integrado y situaciones de:
- Derecho Notarial
- Herencia
- Derecho Registral Inmobiliario
- Derecho Propietario
- Derecho Civil en general
- Derecho Administrativo
- Derecho de Obligaciones y contratos
Luego de analizar el caso y las necesidades de los participantes, los abogados determinaban qué casos podían ser atendidos bajo el proyecto de titularidad, el cual, a pesar de haber estado pautado para una duración de dos meses, se extendió hasta cuatro.
Es
evidente que en tan corto tiempo era sumamente complejo resolver u otorgar
escrituras relacionadas a segregación, así como llevar casos ante el Tribunal
relacionados a expedientes de dominio y casos hereditarios complejos en los
cuales se desconocía el paradero de los demás herederos. No obstante, a pesar
de la complejidad de los asuntos, se pudieron organizar y atender aquellos
casos que su ejecución fuera viable. A tales efectos, la FFAJ logró acuerdos
con diferentes agencias o departamentos gubernamentales para agilizar los
procesos de obtención de documentos.
Servicios Legales Comunitarios, Inc., logró atender a 561 personas. Los pueblos de las personas atendidas incluyen:
- Guaynabo;
- Bayamón;
- Cataño;
- San Lorenzo;
- Cidra;
- Aibonito;
- Guayama;
- Cayey;
- Aguas Buenas;
- Yabucoa;
- Juncos;
- Gurabo;
- Arroyo;
- Las Piedras, y otros
De ese total, se estimó que se beneficiaron de los servicios un total de 312 personas, cincuenta y cuatro de ellas se encontraban entre las edades de 50-64 años y cuarenta y ocho tenían 65 años o más; además, setenta y tres eran mujeres y ochenta y cuatro, hombres. De las personas atendidas, a 124 le denegaron la ayuda de FEMA por problemas con el título de propiedad. Los servicios que se brindaron incluyeron: declaraciones juradas, apelaciones a FEMA, declaratorias de herederos, poder duradero, planillas de caudal relicto, entre otros. Por otro lado, las situaciones planteadas por las personas se relacionaban a problemas de titularidad en general—particularmente usucapión—, segregaciones de terreno, declaratorias de herederos, planillas de caudal relicto, con un total de 129 casos para presentar el expediente de dominio.
Se logró impactar de manera significativa a más de 300 personas; se otorgaron declaratorias de herederos, planillas de caudal relicto, adicional a las apelaciones a FEMA. Asimismo, se logró obtener una base de datos en la cual están identificadas las personas y sus necesidades. Esta información es precisa, toda vez que el trabajo de entrevistar y completar los formularios fue realizado por los abogados directamente. También, surgieron obstáculos iniciales, tales como la concretización de citas, la recopilación de información, la dificultad de otorgar escrituras públicas en tan corto tiempo, la complejidad de los procesos legales en Puerto Rico para obtener titularidad y los casos de herencia, entre otros tantos retos. A todo este se le debe añadir el incuestionable reto del tiempo que toma resolver estos asuntos.
El resultado del trabajo es evidente. Los hallazgos de campo y entrevistas demostraron que la cantidad de personas sin título de propiedad es mayor a la pensada. Es incuestionable que existe una necesidad sustancial en la población y esto se manifestó en el hecho de que la mayoría de los casos eran para expediente de dominio. Existe una crisis nacional, relacionada a la falta de títulos de propiedad de miles de puertorriqueños ya pesar de que Puerto Rico era un país con expectativa de desarrollo registral inmobiliario, ha quedado al descubierto la realidad de un país subdesarrollado.
D. La responsabilidad es nuestra
Se debe reconocer que los puertorriqueños han sido víctimas de un trato desigual, en comparación con otras jurisdicciones de los Estados Unidos, a la hora de la documentación solicitada por FEMA para proveer ayudas. No obstante, no es menos cierto que la falta de acreditar títulos de propiedad de miles de puertorriqueños no puede adjudicarse a alguna entidad del gobierno federal—como es en este caso a FEMA— o a alguna otra agencia federal ajena a nuestro ordenamiento jurídico en lo que respecta al derecho de propiedad inmueble y a ostentar título que acredite la calidad de propietario.
Ha quedado al descubierto la situación de miles de puertorriqueños que viven en hogares que pueden catalogarse como su vivienda principal, pero sin justo título. Les corresponde a los ciudadanos, al gobierno de Puerto Rico, a las agencias y demás departamentos pertinentes fomentar el desarrollo jurídico titular de las personas que tienen vivienda y ayudarlos a obtener el título de propiedad, siempre y cuando sea dentro del marco de la ley. La responsabilidad es nuestra, debemos revisar de manera responsable el ordenamiento jurídico inmobiliario y promover medidas asequibles para que los ciudadanos menos afortunados económicamente tengan acceso al derecho a la propiedad.
E. Los abogados notarios necesitan ayuda
Es evidente el trabajo que resta por hacer en Puerto. Rico. Existe un excedente de trabajo para los notarios en este país, así como miles de personas que no pueden costear los gastos en honorarios para organizar legalmente sus propiedades. El trabajo es agotador y puede demorar años resolver un solo caso de titularidad. Tampoco se cuenta con una vara mágica para solucionar todos los casos a la vez. Se necesita de la ayuda del gobierno estatal, sus departamentos, agencias y municipios, ya sea mediante legislación especial, proyecto de país o alguna otra iniciativa para adelantar esta causa. Además, se necesitarán recursos para promover este cambio.
El notario es un mecanismo para lograr la obtención del título de propiedad; es decir, es una parte integral que ayuda, pero no puede solo, necesita colaboración adicional.
Conclusión y recomendaciones
Por último, en Puerto Rico existe una crisis nacional legal relacionada a la falta de títulos de propiedad. Esto trae como consecuencia el estancamiento del tráfico jurídico de las propiedades inmuebles del país. La mayoría de las personas que tienen esta dificultad no cuentan con los recursos para sufragar los costos legales de los procesos. Por lo tanto, se recomienda evaluar la legislación actual, agilizar y flexibilizar los procedimientos en la obtención de documentos que son complementarios para tramitar los asuntos de titularidad.
Además, se recomienda un proyecto de país, en el que unan esfuerzos organizaciones que brindan servicios legales a personas de escasos recursos, el gobierno estatal—tanto el ejecutivo, como el legislativo—, el Departamento de Justicia y el Registro de la Propiedad adscrito a este, el Departamento de la Vivienda, los municipios, la Oficina para el Desarrollo Socioeconómico y Comunitario de Puerto Rico (ODSEC), así como cualquier otra agencia que pueda brindar apoyo a esta causa. Reconocemos que puede sonar un poco idealista esta hazaña, pero si deseamos un país desarrollado, se debe tomar acción, no quedarse de brazos cruzados.
Finalmente, reconocemos
el logro de la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia, Inc., en allegar fondos
para adelantar fines sociales. Hemos sido parte de ese esfuerzo y a su vez,
queremos reconocer la labor de los notarios y notarias que han trabajado en los
diferentes proyectos convocados para adelantar la causa y los esfuerzos que
siguen realizando las diferentes organizaciones a través de los proyectos
convocados por la Fundación Fondo de Acceso a la Justicia, Inc. No menos
importante, deseo agradecer a los abogados de Servicios Legales Comunitarios,
Inc., por ponerse a disposición, por su coraza, trabajo, compromiso, empeño y
esfuerzo para lograr los objetivos trazados en cada proyecto.
* La FFAJ es una entidad sin fines de lucro creada al amparo de la Ley 165-2013, según enmendada, cuyo propósito es proveer recursos económicos a entidades sin fines de lucro para ofrecer servicios legales de naturaleza civil a personas y comunidades que viven bajo los niveles de pobreza en Puerto Rico. Luego de los huracanes Irma y María (2017), la FFAJ otorgó subvenciones a diversas entidades para ofrecer servicios legales de emergencia. La organización autora de este artículo ha sido una de las entidades subvencionadas por la FFAJ.
** Abogado-Notario. Trabajé en proyecto Titularidad Subvencionado por la Fundación del Fondo de Acceso a la Justicia, Inc., como Abogado Coordinador, a través de la entidad Servicios Legales Comunitarios, Inc.
