NOTA
Por: Verónica S. Otero Rivera*
Introducción
Dicen que el que no conoce la historia está destinado a repetirla. Parece ser que el que no la entiende también comparte ese destino. A principios del presente mes comenzaron las vistas públicas para el Proyecto de la Cámara 1874 (en adelante, “Proyecto”), presentado a finales de octubre del 2018.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg.; Sharon Minelli Pérez, Ley de Condominios daría luz verde a propiedades Airbnb, EL NUEVO DÍA (9 de febrero de 2019), https://www.elnuevodia.com/negocios/economia/nota/leydecondominiosdarialuzverdeapropiedadesairbnb-2475088/.[/efn_note] Esto sucedió a solo pocos meses de aprobar la más reciente enmienda a la Ley de Condominios.[efn_note]Las enmiendas más recientes a la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 LPRA § 1291 (2015), fueron bajo la Ley Núm. 111-2018 (Disponible en http://www.oslpr.org/2017-2020/leyes/pdf/ley-111-14-Jun-2018.pdf).[/efn_note] El Proyecto pretende abordar sustancialmente las disposiciones más controvertidas en torno a la propiedad horizontal en tiempos recientes. Durante los pasados años, la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha sido un despliegue de las interpretaciones necesarias a la única ley que rige la horizontalidad en Puerto Rico.[efn_note]Véase, a breve modo ilustrativo, Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017) (donde el Tribunal establece que el requisito de unanimidad regirá cuando sea necesaria una derrama para realizar mejoras); Batista v. Cond. Condado Terrace, 185 DPR 206 (2012) (donde el Tribunal determinó que, en cuyo caso alguna área común sea disfrutada por un solo apartamento, aunque dicho elemento sea catalogado como común en la escritura matriz, se considerará como privativo); Cons. De Tit. Galerías Ponceñas v. Galerías Ponceñas, Inc., 145 DPR 315 (1998) (donde el Tribunal interpreta las instancias donde puede surgir abuso de derecho en el ejercicio del poder de veto de algunos titulares).[/efn_note] Derramas y unanimidad,[efn_note]Véase Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017).[/efn_note] usucapión de elementos comunes,[efn_note]Véase Bravman González v. Cons. De Tit. Cond. Palma Real, 183 DPR 827 (2011).[/efn_note] y más recientemente, los alquileres a corto plazo,[efn_note]Véase Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, KLAN201601773, 2017 WL 5655000 (TA PR 10 de agosto de 2017); Margaret M. Ochoa Espinosa, El panorama jurídico actual del alquiler a corto plazo en Puerto Rico, 2 IN REV UPR ___ (2018), disponible en http://revistajuridica.uprrp.edu/inrev/index.php/2018/12/13/el-panorama-juridico-actual-del-alquiler-a-corto-plazo-en-puerto-rico/.[/efn_note] han sido temas considerados por nuestro máximo foro en los pasados años, y que apuntan, junto con los factores sociológicos en nuestra Isla, a la necesidad de una revisión crítica y detallada de la Ley de Condominios(en adelante, “Ley”).
La exposición de motivos del Proyecto esboza cuatro factores principales que presionan hacia la derogación de dicha Ley: (1) la proliferación de controversias ante el Tribunal Supremo como evidencia de la ineficacia de la Ley en tiempos modernos; (2) el total de dieciséis proyectos presentados por la décimo octava Asamblea Legislativa para enmendar y remediarla como demostrativo de dicha necesidad; (3) los reclamos de revisión total por parte de diferentes sectores relacionados a condominios, y (4) la reflexión sobre las vivencias y necesidades surgidas tras el paso del huracán María.[efn_note]Exposición de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 2.[/efn_note]
A pesar de sus motivos, el proyecto propuesto parece ser un despliegue de fórmulas históricamente criticadas y erradas.[efn_note]Las propuestas esbozadas en el texto del Proyecto de Ley harán eco en la memoria de conocedores del tema con las siguientes encomiendas legislativas: la Ley Núm. 153 del 11 de agosto de 1995 y el Proyecto de la Cámara 1182 del 1991, ambos criticados fuertemente antes y después de sus respectivos entierros.[/efn_note] La presentación de recetas trilladas responde esta vez a un intento de derogar la Ley en su entereza y establecer otra que disponga consideraciones que, en su núcleo, son inherentemente contrarias a los propósitos de la horizontalidad.
I. Eliminación de la unanimidad
El más importante y colorido cambio —aparte de la renuente sustitución total del término apartamientopor apartamento— es la eliminación casi completa de la unanimidad. Casi completa porque solo mantiene un estándar decisional de unanimidad para la eliminación del régimen mismo.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 3.[/efn_note] Es decir, para que el Consejo de Titulares de un condominio decida disolver el régimen de horizontalidad, se requerirá una decisión unánime de los titulares.[efn_note]El Proyecto mantiene similitud casi en su totalidad del artículo 34 de la Ley Núm. 104-1958, según enmendada, cuando dispone en el propuesto artículo 68:
La totalidad de los propietariosde un inmueble constituido en propiedad horizontal o el propietario único, podrán renunciar a este régimeny solicitar del registrador la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que éstas se encuentren libre de gravámenes, o en su defecto, que las personas a cuyo favor resulten inscritas las mismas presten su conformidad para sustituir la garantía que tengan con la participación que corresponda a aquellos titulares en el inmueble total, dentro del régimen de comunidad de bienes señalados en los Artículos 326 y siguientes del Código Civil. Id.en la pág. 98 (énfasis suplido).[/efn_note]
En 1991, se intentó reducir el estándar vigente cuando se propuso en el Proyecto de la Cámara 1182 la reducción al consentimiento de un setenta y cinco por ciento de los titulares donde se requiriera el voto unánime.[efn_note]P. de la C. 1182 de 10 de enero de 1991, 5ta Ses. Ord., 11a Asam. Leg.; Véase también Héctor Rubén Sánchez, El requisito de la unanimidad en la Ley de Propiedad Horizontal, 63 REV. JUR. UPR 847 (1993).[/efn_note] En aquella ocasión, y posteriormente en el 1995, conocidos comentaristas y diversos autores dedicaron varias líneas a criticar la derogación de la exigencia de unanimidad y otros cambios propuestos.[efn_note]Véase Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995, 31 LPRA §§ 1291i-1294d (1993 & Supl. 1996); Michel J. Godreau, La privatización de los elementos comunes en los condominios: Reflexiones en torno a posibles enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal, 66 REV. JUR. UPR 149 (1996); Eduardo Vázquez Bote, En honor de don José Trías Monge: Una “perspicaz” reforma del régimen de horizontalidad y una jurisprudencia que, felizmente, rectifica, 65 REV. JUR. UPR 639 (1996); Sánchez, supra nota 11.[/efn_note] En ese momento, el propósito principal para la derogación de la exigencia de unanimidad era flexibilizar la modificación de los elementos comunes o lo relacionado a ellos. La principal crítica a los intentos de reducir la inherencia de los titulares individuales sobre las decisiones con respecto a los elementos comunes es que atenta contra el derecho legítimo de cada propietario de ejercer potestad sobre la propiedad compartida.[efn_note]El distinguido profesor Eduardo Vázquez Bote señaló que la pretendida reforma para reducir la unanimidad a un setenta y cinco por ciento de participación para decidir sobre los elementos comunes, significaba esencialmente la fusilación del artículo 333 del Código Civil:
[E]l texto reformador, básicamente, lo que dispone es privar a los cotitulares de su tradicional dominio sobre las cuotas en los elementos comunes, “fusilando” el artículo 333 del Código [C]ivil (“Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte . . .”), se recurre al elegante método de reducir la unanimidad de los copropietarios al democrático 75 por ciento para concretos actos dispositivos (los que interesaban a los autores).
Eduardo Vázquez Bote, En honor de don José Trías Monge: Una “perspicaz” reforma del régimen de horizontalidad y una jurisprudencia que, felizmente, rectifica, 65 REV. JUR. UPR 639, 647-48 (1996). VéaseCOD. CIV. PR art. 333, 31 LPRA § 1278 (2015).[/efn_note]
A. Horizontalidad y la propiedad horizontal
La horizontalidad, según expresó el profesor Eduardo Vázquez Bote, “atribuye a cada titular un derecho que se proyecta sobre la totalidad del inmueble”.[efn_note]Sánchez, supra nota 11, en la pág. 849 (1993) (citando aEduardo Vázquez Bote, La propiedad horizontal en el Derecho puertorriqueño, 609 REVISTA CRÍTICA DE DERECHO INMOBILIARIO 345, 405 (1992)).[/efn_note] Comúnmente, se le atribuye a la horizontalidad, como figura jurídica, la cualidad de ser la convergencia entre los derechos individuales sobre la propiedad privativa y sobre los elementos comunes indivisibles. Ante esto, siempre es preciso señalar que no cabe hablar de dos derechos distintos ni duales porque no existe independencia entre los distintos elementos integrantes del condominio como unidad económica.[efn_note]MICHEL J. GODREAU ROBLES, EL CONDOMINIO: EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN PUERTO RICO16 (1992).[/efn_note]
La propiedad horizontal, es decir, la sometida al régimen de horizontalidad, está caracterizada por “[l]a necesidad —y no meramente la conveniencia— de compartir las áreas comunes . . .” para su aprovechamiento económico.[efn_note]Id. en la pág 14.[/efn_note] El ejercicio del dominio sobre los elementos comunes como característico de la horizontalidad surge como una necesidad resultante de la indivisión física de los mismos. En otras palabras, por la indivisión de la estructura, los propietarios necesariamente merecen ejercer su dominio sobre lo que constituye un elemento común con los demás propietarios, porque el disfrute de tales elementos es indispensable para el disfrute de su propiedad privada o su apartamento. Más que encontrarse en una relación accesoria con el apartamento como propiedad privada, los elementos comunes son parte integral del condominio, inseparables de los apartamentos, y sobre los cuales los titulares tendrán derecho como legítimos propietarios.[efn_note]Véase Eduardo Vázquez Bote, Prehorizontalidad y horizontalidad frente a la dinámica del derecho: exigencias de una normativa jurídica, 14 REV. JUR. UIPR 677 (1980).[/efn_note] Comprendida la propiedad horizontal de esta manera, comenzamos a entender la reiterada confusión por parte de nuestros legisladores en torno a la figura de los elementos comunes y la necesidad de someter a la unanimidad aquellas decisiones para la modificación y trastoque de estos.
La insistente propuesta legislativa de reducir las instancias en las que será requerida la unanimidad para la toma de decisiones sobre elementos comunes refleja el entendido generalizado en cuanto a: (1) la relación entre los elementos comunes y la propiedad privada, y (2) la incidencia de las decisiones tomadas con relación a dichos elementos sobre el buen funcionamiento del condominio. No sería correcto afirmar que los elementos comunes existen independientemente de los apartamentos como propiedad privada, y que, a consecuencia, la titularidad conferida sobre el apartamento es separada de la que se ejerce sobre los elementos comunes. La titularidad sobre los elementos comunes, a diferencia de la titularidad sobre los apartamentos, consiste en el ejercicio compartido entre todos los titulares del condominio.[efn_note]Godreau, supra nota 12, en la pág. 165; GODREAU ROBLES, supra nota 15, en la pág. 14.[/efn_note] Ciertamente, al ser compartida, exige unos cánones de sana convivencia y de respeto, necesarios para viabilizar el disfrute de los apartamentos. Sin embargo, la titularidad compartida sobre los elementos comunes consiste en un derecho propietario legítimo, del mismo carácter jurídico ejercido sobre los apartamentos, por lo que cualquier violencia sobre su ejercicio dominical merece las mismas protecciones dispuestas en nuestro ordenamiento. En el Proyecto de la Cámara 1874, la Asamblea Legislativa propone, en su exposición de motivos:
Dentro de los cambios recogidos en esta nueva ley se elimina el requisito de unanimidad para toda obra. Se establece que se requiere el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de todos los titulares que a su vez reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunespara las diferentes obras y determinaciones del Consejo de Titulares. Solo se mantiene el requisito de unanimidad para disolver el régimen de propiedad horizontal.[efn_note]Exposición de motivos, P. de la C. 1874, de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 3 (énfasis suplido).[/efn_note]
Específicamente, el Proyecto propone un estándar consistente en el consentimiento de dos terceras partes de todos los titulares que a su vez consistan en dos terceras partes de las participaciones de áreas comunes para modificar o tomar decisiones en cuanto a: (1) cambios en el uso y destino de las áreas comprendidas en la escritura matriz;[efn_note]P. de la C. 1874, de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 9 (en específico, el artículo 4).[/efn_note] (2) cambios en la clasificación de los elementos comunes generales a necesarios;[efn_note]Id. en la pág. 19 (en específico, el artículo 17).[/efn_note] (3) la verificación de hipotecas sobre elementos comunes;[efn_note]Id.en la pág. 12 (en específico, el artículo 10).[/efn_note] (4) el permiso de cierres o techados de patio, terrazas, construcción de nuevos pisos sobre el techo o bajo terreno, siempre que no estén en la escritura matriz;[efn_note]Id. en la pág. 21 (en específico, el artículo 17(b)(1)).[/efn_note] (5) la alteración de la fachada de la estructura,[efn_note]Id. en la pág. 46 (en específico, el artículo 35(b)(5)).[/efn_note] y (6) la aprobación de mejoras que requieran derramas.[efn_note]Id. en la pág. 63 (en específico, el artículo 44(d)(3)).[/efn_note] Aunque todas estas propuestas merecen particular análisis, esta última, a mi juicio, sirve para ilustrar con máxima claridad el terrible efecto que dicho estándar genera, al aplicarse de manera automática y en combinación con las disposiciones adicionales de la medida, sobre el ejercicio dominical de la propiedad horizontal.
B. La imposición de derramas
En Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar,[efn_note]Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017).[/efn_note] el Tribunal Supremo resolvió que, aunque la Ley de Condominios no lo dispusiera expresamente, en casos donde se pretenda aprobar la imposición de una derrama para el financiamiento de una mejora en las áreas comunes, esta decisión tendrá necesariamente que contar con el voto unánime de todos los titulares.[efn_note]Esta interpretación fue consistente tanto con los cambios legislativos más recientes en aquel momento, como con el propósito y naturaleza de la horizontalidad. En 1995 entró en vigor la Ley Núm. 153-1995 y enmendó sustancialmente la Ley de Propiedad Horizontalpara flexibilizar la toma de decisiones donde se requería el voto unánime de los titulares. Ley 153-1995, Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995, 31 LPRA §§ 1291i-1294d (1993 & Supl. 1996). Entre las decisiones modificadas, se encontraban las relacionadas a las mejoras del condominio. Dicha ley redujo el requerimiento de unanimidad al consentimiento de un setenta y cinco por ciento de los titulares para aprobar proyectos de mejora. Posteriormente, en el 2003, se incorporó el lenguaje de la actual Ley de Condominios, donde sería requerido el consentimiento de dos terceras partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes de las participaciones de las áreas comunes, siempre que hubieren suficientes fondos para costear las mejoras sin imponer derramas. VéasePérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197, 208-10 (2017). La interpretación del Tribunal en Pérez Riera responde a que, al devolver la ley a su estado original luego de las enmiendas del 1995 y 1996, e incorporando las enmiendas del 2003, regía la unanimidad en cuyos casos los fondos de reserva no fueren suficientes para costear la obra, es decir, donde se requiera la imposición de una derrama.[/efn_note] En este caso, citado en la exposición de motivos del Proyecto de la Cámara 1874,[efn_note]Exposición de motivos, P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 2.[/efn_note] el Máximo Foro dispuso, en cuanto a su interpretación de mantener la unanimidad cuando las mejoras al condominio requieran imponer derramas, que:
[E]l historial legislativo . . . demuestra indubitadamente que el legislador pretendió hacer un balance entre . . . el interés de fomentar la realización de mejoras dirigidas a aumentar el valor y la productividad del condominio y, por otro, la protección de los titulares frente a gastos a los que no consintieron.[efn_note]Pérez Riera, 197 DPR en la pág. 211.[/efn_note]
Acertadamente expresado por el Tribunal, la imposición de una derrama es un gasto oneroso sobre aquel titular que haya disentido de su imposición.[efn_note]Id. en la pág. 212.[/efn_note] Además de las instancias en las que un titular simplemente disgusta de la mejora propuesta, la mayoría de las ocasiones el desacuerdo responde a la carga monetaria que esta significaría, en adición a los gastos de mantenimiento. Por esta línea, apunta el Tribunal:
[L]a imposición de una derrama puede representar una carga onerosa para los titulares. . . . [E]l incumplimiento de su pago podría acarrear la suspensión de los servicios de agua y luz o forzar la venta del apartamiento. Lo anterior sería irrazonable teniendo en cuenta que . . . los fines y la naturaleza de las obras de mejora son muy distintos a los de las obras extraordinarias y las urgentes.[efn_note]Id.[/efn_note]
En su ratio decidendi, la opinión del Tribunal en Pérez Rieraincorporó el peso de una derrama para los titulares, y las justificaciones de una oposición a la misma, como motivo para preservar el estándar de unanimidad en casos donde se requieran derramas para mejoras. Contraviniendo lo que dispuso Pérez Riera, la medida propuesta establece: “[l]as obras de mejora s[o]lo podrán realizarse, inclusive aquellas que requieran imponer una derrama, mediante la aprobación de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones de las áreas comunes”.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 63(énfasis suplido).[/efn_note] Lo que implica dicho artículo es la anulación de lo determinado en Pérez Rieray de la imposición por la vía legislativa de una medida cargada de indiferencia, por no decir total incomprensión de los propósitos de la Ley.
De aprobarse dicho Proyecto según redactado, en un potencial caso como el de Pérez Riera, en el cual algún titular se oponga por razones justificadas y no caprichosas, la imposición de una derrama contra su voluntad sería válida. El propuesto artículo 44(e) dispone que, en tales casos, de entender el titular que las razones para su oposición son justificadas y ameritan reconsideración, este tendría que presentar ante el Consejo de Titulares las razones de peso para su oposición, demostrar que dicha oposición no es caprichosa o desmedida, y que responde a unos intereses propietarios legítimos, para entonces esperar ser dado por no caprichoso ante la mayoría del Consejo: “La oposición de un titular a la realización de una mejora deberá ser fundamentada y no por mero capricho de [e]ste. La declaración de una posición caprichosa deberá ser aprobada por mayoría del Consejo de Titulares”.[efn_note]Id.en la pág. 64 (en específico, el artículo 44(e)) (énfasis suplido).[/efn_note]
En el peor de los casos, la oposición de una sola persona, ante el estándar de dos terceras partes establecido por este proyecto, no será obstáculo para la toma de decisiones en cuanto a mejoras que requieran derramas. En cuyos casos haya suficientes titulares en oposición a la realización de la mejora y la imposición de la derrama, el Consejo de Titulares se postulará como la entidad facultada para adjudicar la naturaleza de las oposiciones de los que lo componen.[efn_note]Id.en los artículos 44(e) y 47(c).[/efn_note] Para esta adjudicación, la medida legislativa no ofrece guías mínimas sobre qué es caprichoso y qué no. Nos resta esperar que los Consejos de Titulares usen su sano juicio y rindan atención a lo esbozado en la jurisprudencia para hacer estas determinaciones.[efn_note]Véase Cons. De Tit. Galerías Ponceñas v. Galerías Ponceñas, Inc., 145 DPR 315 (1998).[/efn_note] Si no, que la suerte se reparta.
El Proyecto propuesto mantiene las disposiciones de la Ley vigente en cuanto al perjuicio del derecho al voto cuando exista morosidad en pago de cuotas.[efn_note]El artículo 39 de la Ley de Condominios vigente:
Aquellos titulares que adeuden tres (3) o más plazos consecutivos de cuotas . . . quedarán temporalmente privados de ejercer su derecho al voto en las reuniones del Consejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime; ni se contará su voto o su porcentaje de participación para propósitos de quórum cuando este capítulo requiera tal consentimiento . . . .
Ley 157-1976, Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, según enmendada, 31 LPRA § 1293(c) (2015).[/efn_note] Ahora, consistente con la viabilización de derramas a oposición de los titulares, su artículo 46 dispone: “La representación en las asambleas del Consejo de Titulares . . . la podrán ejercer solamente personas . . . que, a su vez, sean titulares que no adeuden dos (2) o más cuotas de mantenimiento, y/o derramas y/o multas vencidas por más de sesenta (60) días . . .”.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 68 (énfasis suplido).[/efn_note] Sabido es que la asamblea de titulares no redunda en una democracia y el empleo de la participación en asamblea de titulares no equivale a la participación ciudadana que cada uno ejerce en los procesos democráticos. No obstante, los rasgos de democracia que caracterizan los procesos regulados por la Ley de Condominios“no debe[n]malinterpretarse en el sentido de que permit[an]invasiones a la propiedad individual, cuya protección y viabilización es meta del Régimen”.[efn_note]GODREAU ROBLES, supranota 15, en la pág. 19.[/efn_note] La participación por parte de los titulares nunca ha sido absoluta y depende, a su vez, de que cada titular responda por acciones que afectan la capacidad de disfrute de la propiedad compartida por otros titulares. Diferente a esto es la incorporación de medidas que, en combinación y como efecto dominó, avasalladoramente impidan la finalidad misma del régimen: habilitar el disfrute de la propiedad privada e individual.[efn_note]Id.[/efn_note]
II. Apuntes y consideraciones adicionales
A. Imposiciones adicionales en torno a la participación en asamblea
La medida presenta, en ciertos artículos, imposiciones adicionales a considerar en torno a la participación de los titulares en asamblea. Una de estas, a modo de señalamiento, es la imposición del requisito de certificar por escritola representación de un titular en casos de apartamentos con titulares proindiviso.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 68.[/efn_note] La Ley de Condominios vigente establece que, en cuyo caso exista algún apartamento que pertenezca proindiviso a diferentes titulares, estos deberán nombrar un representante para ejercer voto en la asamblea a nombre de la comunidad.[efn_note]Ley de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 LPRA § 1291 (2015).[/efn_note] El texto propuesto dispone que, en dicho caso, se mantendrá el requisito de nombramiento de un representante, pero que “[e]n ausencia de la designación por escrito del representante de los propietarios no podrá registrarse el voto de ese apartamento en las decisiones del Consejo de Titulares”.[efn_note]Id. en las págs. 69-70 (énfasis suplido).[/efn_note] ¿Cómo puede afectar esta propuesta la participación de los titulares durante la toma de decisiones en asamblea?
Pensemos en apartamentos heredados, donde los distintos propietarios están esparcidos en diferentes estados o países, como comúnmente ocurre con familias grandes. Pensemos, además, en familias donde la división de herencia ha dado paso a serios conflictos familiares, provocando la infructuosa comunicación entre los titulares. ¿Cómo, por escrito, logramos constatar un representante? Al menos, el texto propuesto no requiere firmas de todos los titulares… complicada encomienda. En dichos casos, lo comprometido no es un beneficio marginal de la titularidad sobre el apartamento, sino la potestad misma de ejercer dominio sobre, tanto la propiedad compartida, como sobre las decisiones que potencialmente podrían incidir sobre el disfrute de su propiedad privada.
B. Arrendamiento a corto plazo
Aunque corto en su ejecución, el Proyecto presentado intenta abordar el arrendamiento a corto plazo, una de las controversias más discutidas en estos pasados meses.[efn_note]Para comentarios adicionales sobre el estado de derecho actual en cuanto a los arrendamientos a corto plazo en los condominios, véaseOchoa Espinosa, supra nota 6.[/efn_note] La medida define los arrendamientos a corto plazo como cualquier arrendamiento otorgado por un término menor de noventa días consecutivos.[efn_note]P. de la C. 1874 de 30 de octubre de 2018, 4ta Ses. Ord., 18va Asam. Leg., en la pág. 7 (en específico, el art. 3(e)).[/efn_note] Particularmente, establece:
[N]o se podrá prohibir el arrendamiento de los apartamentos a corto plazo. El Consejo de Titulares podrá regular la forma en que se llevarán a cabo los mismos y podrá imponer una cuota mensual especial, la cual no podrá ser mayor a la cuota de mantenimiento, a los titulares que arrienden su apartamento a corto plazo. Cualquier prohibición en una escritura matriz, o reglamento del arrendamiento a corto plazo, se tendrá por no puesta.[efn_note]Id. en la pág. 49 (en específico, el art. 36) (énfasis suplido).[/efn_note]
Esta propuesta poco aclara, atiende o resuelve las controversias entre el régimen de propiedad horizontal y el mercado emergente de arrendamientos y hostelerías de corta duración. Por lo pronto, solo aplica parchos sin resolver controversias de derecho en su sustancia.
En adición a esta prohibición, y como intento de regulación para afrontar este emergente mercado, la Asamblea Legislativa propone la imposición de cuotas especiales para aquellos titulares que sometan su propiedad a este tipo de arrendamiento. Ninguna de estas cortas disposiciones dedicadas al arrendamiento a corto plazo denota un esfuerzo concienzudo de atender la controversia en cuanto al entendimiento de las capacidades y límites de la propiedad privada bajo el régimen de horizontalidad. Nuestro Tribunal Supremo, habiéndose expresado hace más de treinta años acerca de las expectativas de intimidad tanto en áreas comunes como en el disfrute de un apartamento, expresó en Pueblo v. Pérez Pérez que “los condueños tienen derecho a confiar que no pululen por las zonas protegidas invasores e intrusos”.[efn_note]Pueblo v. Pérez Pérez, 115 DPR 827, 830 (1984).[/efn_note] ¿Cómo afianzar esta preocupación genuina de los titulares en cuanto a la pululación de personas intrusas, foráneas al tráfico usual de los titulares del condominio, con el derecho individual de cada titular de permitirle entrada y uso a quien dicho titular disponga? Poco resuelve este Proyecto de Ley en cuanto a esto y, en su lugar, redunda en prohibiciones absolutistas sin atender los matices de una controversia concreta.
Conclusión
El concepto nuclear del régimen de propiedad horizontal es el disfrute de la propiedad privada.[efn_note]GODREAU ROBLES, supra nota 15, en las págs. 15-16, 19.[/efn_note]La medida expuesta, con iniciativas de derogación y de aclaración de las principales controversias y problemas resultantes de la actual Ley de Condominios, carece de ser una propuesta jurídicamente profunda que verdaderamente atienda frontalmente los asuntos más discutidos en la jurisprudencia y la legislación. Intenta, de nuevo, promover el régimen mientras atenta contra el mismo. Descansa principalmente en proponer la eliminación de la unanimidad al ciegamente equiparar el rigor de dicho estándar con las polémicas surgidas en los pasados años. Las consecuencias de imponer cualquier otro estándar que no sea la unanimidad para, por ejemplo, la imposición de una costosa derrama, sería patentemente incidir sobre el derecho propietario de todo titular.
Lejos de ser un trabajo jurídico de similar envergadura al texto original de la Ley de Propiedad Horizontal, este Proyecto no es un esfuerzo concienzudo de atender el fenómeno de la horizontalidad en Puerto Rico. Sin más, solo le presta demasiado servicio a la imaginación de cualquier lector crítico a que sospeche que existen abrumadores intereses particulares —más allá de lo jurídico y lo social— presionando por su posible aprobación.
*La autora es Redactora Digital de In Revy estudiante de segundo año del programa nocturno de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico.
