COMENTARIO
Por: Marcos R. Reyes Negrón*
Introducción
La propiedad inmueble se ha considerado como un bien extremadamente importante debido a su gran utilidad y por los frutos que se pueden percibir de su explotación económica. Son numerosos los usos que se les han dado a estos bienes, ya sea como vivienda, para albergar una operación comercial, como lugar de almacenamiento y para otros fines. Ha sido tal su importancia, que se ha creado un régimen jurídico para estos, mediante el cual se regula su adquisición, tenencia, posesión, traspaso, disposición, entre otros aspectos. Para poder ser dueño de una propiedad inmueble y ejercer plenas facultades sobre esta, como utilizarla y disponer de la misma de la forma en que se estime, se deben observar rigurosamente las exigencias de ley. En Puerto Rico, estos requisitos están dispuestos en el Código Civil, el cuerpo normativo que regula, en lo aquí pertinente, los asuntos patrimoniales. Una de las formas de adquisición de propiedad que el Código Civil reconoce es la prescripción adquisitiva o usucapión. Esta forma de advenir como dueño de un bien, ya sea mueble o inmueble, tiene unos requisitos específicos con los que se deben cumplir para consumar la adquisición.
Se ha estimado que, con los cambios sociales habidos y la concomitante evolución que debe haber del derecho, los requisitos de la usucapión, específicamente de los bienes inmuebles, son onerosos y no responden a la realidad actual.[efn_note]Ha habido un reconocimiento por parte de ciertos legisladores de la necesidad de atender este asunto y atemperar los requisitos de la usucapión a la actualidad. En el 2015, se presentó el Proyecto del Senado 1365, con la intención de, principalmente, reducir el periodo requerido para perfeccionar la usucapión. En la Exposición de motivos de dicha medida se mencionó que, si bien los extensos términos tenían su justificación para la época en que se aprobó el Código Civil ―en 1930―, estos “tienen que revisarse para ajustarlos a las condiciones de nuestros tiempos”. Exposición de motivos, P. del S. 1365 de 22 de abril de 2015, 5ta Ses. Ord., 17ma Asam. Esta medida no fue aprobada. Asimismo, en el 2017, se presentó el Proyecto del Senado 539, idéntico al anterior, haciendo referencia, de igual forma, a los términos anacrónicos, pero tampoco se aprobó. P. del S. 539 de 12 de mayo de 2017, 1ra Ses. Ord., 18va Asam. [/efn_note] Esta crítica versa, principalmente, sobre cómo el Código Civil de 1930 regula esta figura jurídica. Entre las formalidades de la usucapión, se requiere que se posea la propiedad inmueble que se interesa adquirir por una cantidad de años que es, sencillamente, irrazonable. Aún con la aprobación del Código Civil de Puerto Rico de 2020, esta apreciación se mantiene igual, pues el requisito temporal sigue siendo limitante en este recién aprobado estatuto. Cabe señalar que esta nueva legislación eliminó ciertas exigencias de la figura jurídica, lo que ciertamente flexibilizará su utilización. No obstante, uno de los requisitos de mayor importancia ―el de la posesión por un tiempo determinado― no sufrió el cambio sustancial que ameritaba , pues los términos se mantienen igualmente extensos.
Indudablemente, estas circunstancias básicamente imposibilitan que alguien que esté válidamente intentando adquirir mediante usucapión, pueda formalizar su derecho, debido a los engorrosos requerimientos. Además, esto trastoca el tráfico económico, pues muchas de estas propiedades son abandonadas por su titular original,[efn_note]El abandono de propiedades causa, en muchas instancias, la situación de los estorbos públicos. Ciertamente, de exigirse menos requisitos para la usucapión, se atendería este asunto, pues los estorbos públicos crean problemas económicos y de salubridad. Para un análisis más detallado sobre los estorbos públicos en Puerto Rico y su marco jurídico, véase Luis Gallardo, Los estorbos públicos en Puerto Rico, 87 REV. JUR. UPR 116 (2018). [/efn_note] lo que implica el descuido y depreciación de la misma, pudiendo ser aprovechada por otra persona, pero se requiere que cumpla con el término de la posesión para la válida adquisición, para poder obtenerla, habilitarla y explotarla. Asimismo, la problemática con la prescripción adquisitiva se ve presente en las situaciones de personas que no tienen una vivienda, y recurren a este modo de adquirir para agenciarse un título válido para poder finalmente tener una.[efn_note]En Puerto Rico, hay una acentuada desigualdad social y económica, lo que ha creado, entre otras cosas, falta de accesibilidad a vivienda formal. Para manejar esta situación, estas personas desventajadas, en ciertas instancias, han dependido de la usucapión para agenciarse un título de propiedad. Véase José Ocasio, La titularidad propietaria: Su formalidad opresiva en un Puerto Rico post-María, 87 Rev. Jur. UPR 1021, 1034 (2018). [/efn_note]
A la luz de lo que antecede, en aras de flexibilizar y facilitar la adquisición de propiedad inmueble mediante la prescripción adquisitiva, corresponde, en este trabajo, examinar los requisitos establecidos para la misma, tomando como base el Código Civil de 2020. En vista de que esta nueva legislación no incluye cambios sustanciales a la sección relacionada a la usucapión, por lo que no tuvo un gran efecto flexibilizador, es necesario abordar primordialmente la exigencia de tiempo, que es la que constituye el mayor obstáculo. Asimismo, examinaré qué han hecho otras jurisdicciones para atemperar esta figura jurídica a la actualidad, con el fin de que se pueda obtener de manera más sencilla la titularidad de un inmueble mediante la usucapión, para que así pueda ser disfrutado.
I. La usucapión
A. Definición de la figura
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que fue incorporada a nuestro ordenamiento del Derecho Civil español.[efn_note]Véase Michel J. Godreau & Juan A. Giusti, Las concesiones de la corona y propiedad de la tierra en Puerto Rico, siglos XVI-XX: un estudio jurídico, 62 Rev. Jur. UPR 351, 555 (1993). [/efn_note] El Código Civil de Puerto Rico de 2020 la reconoce como “un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales . . .”.[efn_note]Código Civil de Puerto Rico de 2020, Ley Núm. 55-2020, art. 777, http://www.agencias.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 15 de octubre de 2020). [/efn_note] El tratadista José Puig Brutau concibe la misma como “la adquisición del dominio o de los derechos reales por medio de la posesión en concepto de dueño o de titular del derecho, durante el tiempo determinado por la ley”.[efn_note]1-III José Puig Brutau, Fundamentos del Derecho Civil 326 (1994). [/efn_note] El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que “para que ésta se configure, es indispensable que estemos ante una cosa o un derecho susceptible de apropiación . . .”.[efn_note]Bravman v. Consejo de Titulares, 183 DPR 827, 838 (2011). [/efn_note] Se señala, además, que “la adquisición del usucapiente [el que adquiere mediante prescripción adquisitiva]no se apoya en el derecho del anterior titular[,] sino que la ley se lo atribuye en consideración a las circunstancias que concurren”.[efn_note]Puig Brutau, supra nota 6, en la pág. 327 . [/efn_note] Esto se refiere a que, bajo este supuesto, debido a que no hay una trasmisión voluntaria del título por parte del dueño original al nuevo, se perfecciona el título del recién adquirente porque así el ordenamiento lo autoriza si se cumplen los requisitos preestablecidos.[efn_note]Id. [/efn_note] A causa de esto, “precisamente porque el derecho del usucapiente no tiene por base el del anterior titular, se necesita la posesión y el transcurso del tiempo”.[efn_note]Id. (citas omitidas). [/efn_note]
Se han esgrimido dos fundamentos principales sobre la existencia “de este peculiar y especial fenómeno adquisitivo”.[efn_note]María Goñi Rodríguez de Almeida, La posesión en concepto de dueño como base de la usucapión extraordinaria, 757 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario 2869, 2870 (2016). [/efn_note] El primero es el fundamento subjetivo, cuya base es:
[L]a negligencia del verdadero propietario o titular del derecho que otro está ejercitando. De forma que la falta de ejercicio por el verdadero titular facilita que otro se arrogue tal función y ejercicio. Quien pudiendo ejercitar sus derechos, no lo hace, y deja que otro lo haga, parece que no quiere hacerlo y, en consecuencia, no es extraño que el ordenamiento le acabe privando de dichos derechos por su inacción.[efn_note]Id. [/efn_note]
Del otro lado se encuentra el segundo fundamento, el objetivo, el cual no se centra en la conducta del titular original que está expuesto a perder su derecho. Lo que ocurre es que:
Cuando una persona que no es verdadero titular de un derecho, sin embargo, se comporta como si lo fuera, lo ejercita de forma pública ante todos los demás, ese comportamiento genera en esos terceros una apariencia ―lógica― de que es el titular del mismo, pues en principio solo al titular del derecho corresponde su ejercicio. Este fundamento objetivo es el que . . . justifica mejor una institución como la usucapión, pues esa protección basada en la apariencia jurídica no es sino un medio para conseguir la seguridad en el tráfico jurídico; pues quien contrata fiándose de quien parece titular, debe resultar protegido, con el fin de asegurar o garantizar dicha transacción jurídica.[efn_note]Id. [/efn_note]
Por último, es importante señalar que esta figura jurídica civilista contempla dos clases: la ordinaria y la extraordinaria.[efn_note]María Luisa Moreno-Torres Herrera, La usucapión 99 (2012). [/efn_note] La usucapión ordinaria se caracteriza por tener plazos más cortos para el perfeccionamiento de la adquisición y por requerir, además, buena fe, justo título y una posesión continuada, pública y pacífica y en concepto de dueño.[efn_note]Rodríguez de Almeida, supra nota 11, en las pág. 2870. [/efn_note] Según aduce la doctrina, la brevedad del plazo se ve compensada por los demás requisitos.[efn_note]Id. en las págs. 2870-71. [/efn_note] Entonces, en cuanto a la extraordinaria, ciertamente se exige que se cumpla con un término mayor, pero se exime de cumplir con los requisitos de justo título y buena fe. [efn_note]Id. en la pág. 2871. [/efn_note] Se entiende que, la carencia de requerimiento de estas dos exigencias para este último tipo de usucapión, es suplida por el plazo más largo.[efn_note]Id. [/efn_note]
Luego de esbozar los conceptos básicos que conforman la usucapión, es menester detallar los requisitos que el derecho puertorriqueño ha establecido para la misma. En adelante, haré referencia a las disposiciones del nuevo Código Civil de 2020.
B. Requisitos
La figura de la usucapión estuvo regulada en nuestra jurisdicción en el Código Civil de 1930,[efn_note]CÓD. CIV. PR arts. 1830-60, 31 LPRA §§ 5241–81 (2015). [/efn_note] y se mantuvo en el de 2020 .[efn_note]Código Civil de Puerto Rico de 2020, Ley Núm. 55-2020, art. 777-95, http://www.agencias.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 15 de octubre de 2020). [/efn_note] Esta se desdobla en los dos tipos previamente expuestos: la ordinaria y la extraordinaria. [efn_note]Godreau & Giusti, supra nota 2, en las págs. 555-57. [/efn_note] Ambas “requieren que exista una posesión ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueño por el término fijado en la ley”. [efn_note]Bravman v. Consejo de Titulares, 183 DPR 827, 838 (2011); CÓD. CIV. PR arts. 1840-42, 31 LPRA §§ 5261–62 (2015); Sánchez Gonzalez v. Registrador 106 DPR 261, 375 (1977). [/efn_note] Sobre la posesión en concepto de dueño, específicamente, por su importancia para la figura jurídica en cuestión, es imperativo resaltar ciertos aspectos. La posesión en concepto de dueño es denominada también como posesión civil.[efn_note]Véase Godreau & Giusti, supra nota 2, en la pág. 556 (“[p]iedra angular de la usucapión es la posesión en concepto de dueño . . .”). [1] [/efn_note] Se ha expresado que:
El poseedor civil disfruta de una propiedad con el ánimo de hacerla suya. Quien invoque la usucapión debe probar que posee la propiedad, no porque alguien le haya tolerado en la misma o le haya permitido devengar sus frutos, sino porque se considera a sí mismo como el dueño exclusivo.[24] [efn_note]Id. (énfasis suplido). [/efn_note]
Asimismo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha razonado que, “[s]e considera como dueño en posesión de un inmueble aquel que la opinión general o la percepción pública entienden es el dueño, unido a los actos que [e]ste realice con relación a la propiedad, independientemente de la creencia que pueda tener el propio poseedor”. [efn_note]Bravman, 183 DPR en la pág. 839. Véase Vélez Cordero v. Medina, 99 DPR 113, 119 (1970). [/efn_note] Sobre este asunto, nuestro Más Alto Foro ha sido enfático, y ha dejado claro que, para la materialización de una adquisición mediante la prescripción, no son suficientes los actos ejecutados por permiso o la mera tolerancia del dueño, debido a que no se configura la posesión en concepto de dueño.[efn_note]Véase Administración de Terrenos v. S.L.G. Rivera-Morales, 187 DPR 15, 29 (2012). [/efn_note] “Así pues, todo aquel que posea con permiso, autorización o en representación de otro no podrá adquirir el dominio, ni ningún otro derecho por virtud de la prescripción ordinaria o extraordinaria”. [efn_note]Administración de Terrenos, 187 DPR en la pág. 29; Bravman v. Consejo de Titulares, 183 DPR 827, 839-840 (2011); Sánchez González v. Registrador, 106 DPR 361, 375 (1977); Dávila v. Córdova, 77 DPR 136, 143-148 (1954). [/efn_note]
Pese a estos elementos en común en ambas prescripciones adquisitivas ―la posesión ininterrumpida, pública, pacífica y en concepto de dueño―, estas contienen ciertas diferencias que son meritorias reseñar.
i. Buena fe y justo título
Cabe mencionar que, además del requisito de posesión que se acaba de señalar, la prescripción adquisitiva ordinaria ―a diferencia de la extraordinaria―exige, conforme al artículo 783 del Código, “poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.[efn_note]Ley Núm. 55-2020, art. 783.(énfasis suplido). [/efn_note] Ese concepto de buena fe “consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella y podía transmitir su dominio”.[efn_note]Id. art. 784. [/efn_note] El mismo también significa “la ignorancia de vicio o defecto en el título o en el modo de adquirir”.[efn_note]Godreau & Giusti, supra nota 2, en la pág. 556. (nos indican los autores para usucapir en casos que se requiere buena fe, la buena fe debe estar presente durante todo el plazo). [/efn_note] Por su parte, por justo título se entiende “aquel legalmente suficiente para transferir el dominio o derecho real por la persona que aparentemente lo puede transferir”.[efn_note]Ley Núm. 55-2020, art. 785. [/efn_note] El profesor Michel Godreau explica que “cualquier negocio jurídico cuya finalidad sea la transferencia del dominio” se considera como justo título.[efn_note]Michel J. Godreau, Conceptos básicos del Derecho Civil Patrimonial (2) 1 (9 de marzo de 1987). [/efn_note] “El ejemplo más común de un justo título de esta naturaleza es el contrato de compraventa”.[efn_note]Id. [/efn_note]
ii. Término de posesión requerido
Compete abordar, en este instante, los términos de posesión dispuestos en la ley tanto para la usucapión ordinaria como para la extraordinaria. Mediante el nuevo Código Civil de 2020, el legislador realizó cambios al articulado que estatuye esta figura, así como a la extensión de los términos de la posesión, los cuales se atienden a continuación.
Primeramente, la nueva ley regula, en un mismo artículo, los términos de ambas prescripciones. El artículo 788 dispone que “[l]a usucapión de un bien inmueble exige la posesión durante diez (10) años con justo título y buena fe, o durante veinte (20) años sin necesidad de título ni buena fe”. [efn_note]Ley Núm. 55-2020, art. 788. [/efn_note] Antes, bajo el cuerpo normativo de 1930, estos términos estaban regulados en dos artículos distintos; la usucapión ordinaria en el artículo 1857 y, la extraordinaria, en el artículo 1859.[efn_note]CÓD. CIV. PR arts. 1857 & 1859, 31 LPRA §§ 5278 & 5280 (2015). [/efn_note] Desde luego, este cambio simplifica la organización de esta figura en el cuerpo regulatorio.
En segundo lugar, en lo atinente a los cambios en la extensión del tiempo de posesión requerido para ambas prescripciones y, específicamente, en cuanto al término de la usucapión ordinaria, se prescindió de la distinción entre presentes y ausentes, por lo que su extensión no contrasta tomando como base dicha diferenciación. En el Código Civil de 1930, el tiempo requerido para la prescripción adquisitiva ordinaria entre presentes era de diez años y, entre ausentes, de veinte. Sobre esto último, el Código Civil de 1930 dispone que “se considera ausente el que reside fuera de Puerto Rico, bien en los Estados Unidos, en el extranjero o en cualquier otro punto”.[efn_note]Id. en la § 5279 (2015) (énfasis suplido). [/efn_note] Con la modificación que incorpora el nuevo estatuto, hay un solo término para la usucapión ordinaria: diez años. [efn_note]Ley Núm. 55-2020, art. 788. [/efn_note]
Sobre la usucapión extraordinaria, según se puntualizó previamente, esta “no requiere el elemento de buena fe ni de justo título, por lo que se le requiere al poseedor un término más prolongado para que pueda adquirir la cosa o el derecho”. [efn_note]Bravman v. Consejo de Titulares, 183 DPR 827, 839 (2011). [/efn_note] Se entiende que “estos requisitos . . . se suplen por la exigencia de un plazo más largo de posesión”. [efn_note]Administración de Terrenos v. S.L.G. Rivera-Morales 187 DPR 15, 27 (2012) (citando a 1-VII EDUARDO VÁZQUEZ BOTE, TRATADO TEÓRICO, PRÁCTICO Y CRÍTICO DE DERECHO PRIVADO PURETORRIQUEÑO 265 (1991)). [/efn_note] El Código Civil de 2020 fija la base estatutaria de este tipo de prescripción adquisitiva en su artículo 788, el que, en lo pertinente, dispone el nuevo término de veinte años de posesión para el perfeccionamiento de la adquisición del derecho real. El régimen anterior del Código Civil de 1930 disponía un término de treinta años para esta usucapión.
II. Mirada al Derecho Extranjero: Jurisdicciones que han flexibilizado los requisitos de la prescripción adquisitiva para bienes inmuebles
Con el fin de reseñar distintas perspectivas para atender el asunto objeto de este trabajo, resulta neurálgico examinar cómo una serie de países de tradición civilista han reformado las exigencias de la prescripción adquisitiva —específicamente, las de propiedad inmueble—, para atemperar la figura a la realidad y facilitar su utilización. Cabe mencionar que, debido a que las jurisdicciones que serán abordadas tienen ordenamientos jurídicos de origen civilista —fruto de la influencia española—, se estarán evaluando sus códigos civiles, pues es ahí donde se encuentra regulada la prescripción adquisitiva.
A. Colombia
El vigente Código Civil colombiano de 1887 contiene la regulación de la prescripción adquisitiva en esa jurisdicción. Este estatuye en artículos distintos lo relacionado a la prescripción ordinaria y extraordinaria. Primeramente, sobre la usucapión ordinaria, se dispone en el artículo 2529 que, para la propiedad inmueble, el término será de cinco años para completar la adquisición. [efn_note]CÓDIGO CIVIL [C.C.] art. 2529 (Colom.). [/efn_note] Por su parte, la extraordinaria, conforme al artículo 2532, requiere del cumplimiento de una posesión de diez años. [efn_note]Id. art. 2532. [/efn_note] Cabe señalar que, tan reciente como en el 2002, se enmendaron los estatutos para disminuir los términos de ambas usucapiones.[efn_note]L. 791, diciembre 27, 2002, DIARIO OFICIAL NO. 45.046 [D.O.] (Colom.). [/efn_note] Previo a ello, se requerían diez años para la ordinaria y veinte para la extraordinaria.[efn_note]Id. [/efn_note] Además, solo hay un término para la prescripción ordinaria de bienes inmuebles, el ya mencionado. No se hace una distinción entre ausentes y presentes, con el propósito de requerirle mayor tiempo a quien está usucapiendo de un titular ausente.
B. Ecuador
En Ecuador, las normas relativas a la usucapión de propiedad inmueble pueden ser encontradas, igualmente, en su Código Civil. El artículo 2408 es la base legal de la usucapión ordinaria y fija un plazo de cinco años de posesión.[efn_note]CÓDIGO CIVIL [C. CIV.] art. 2408. (Ecuador). [/efn_note] En cambio, el artículo 2411 establece, para la usucapión extraordinaria, un término de quince años.[efn_note]Id. art. 2411. [/efn_note] La regulación de la prescripción adquisitiva en este país, similar a lo que ocurre en Colombia, no hace distinción entre ausentes y presentes, para efectos de la extensión del término de la ordinaria.
C. México
México —oficialmente conocido como los Estados Unidos Mexicanos— es una república presidencialista en la que coexisten dos sistemas de gobierno, el federal y el estatal, muy similar al caso de EE. UU. Este país está dividido políticamente, de un lado, por una serie de estados que cuentan con su propio gobierno y ordenamiento jurídico y, del otro, por un gobierno federal central, también con su sistema legal. Cada una de estas entidades soberanas cuentan, además, con un cuerpo de derecho que hace las veces de un código civil. Asimismo, el gobierno federal mexicano ha promulgado un Código Civil Federal. Para efectos de este trabajo, se reseñarán las secciones relevantes de esta última legislación. El Código Civil Federal concibe la usucapión como “un medio de adquirir bienes . . . mediante el transcurso de cierto tiempo”,[efn_note]Código Civil [CC], art. 1135, Diario Oficial de la Federaración [DOF] 23-12-1974, últimas reformas DOF 27-03-2020 (Mex.). [/efn_note] y la denomina prescripción positiva.[efn_note]Id. art. 1136. [/efn_note] El artículo 1152 de la referida legislación establece, tanto la prescripción positiva ordinaria como la extraordinaria para bienes inmuebles, y para la primera dispone un término de cinco años y, para la última, uno de diez años.[efn_note]Id. art. 1152. [/efn_note]
D. Perú
La Republica del Perú, tan reciente como en 1985, aprobó su nuevo Código Civil. En comparación con muchas otras jurisdicciones de orden civilista que todavía mantienen vigentes sus legislaciones reguladoras de las relaciones privadas, datando algunas de finales del siglo de diecinueve y otras de principios del siglo veinte, esta legislación peruana se puede considerar relativamente joven. Como jurisdicción influenciada por el derecho civil, también tiene la figura de la prescripción adquisitiva en su ordenamiento. Se preceptúa en un mismo artículo de su Código lo concerniente a la prescripción adquisitiva. Se dispone, en el artículo 950, que “[l]a propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”.[efn_note]Código Civil [C. CIV.] art. 950 (Perú) (énfasis suplido). [/efn_note] Corresponde señalar, además, que, en esta jurisdicción tampoco se diferencia la extensión del término, condicionado a si se está presente en la jurisdicción de la cosa que se está usucapiendo, o si se está ausente.
III. Análisis
Como se puede apreciar de lo anteriormente expuesto, diversas jurisdicciones han buscado las maneras de disminuir los requisitos y, al mismo tiempo, flexibilizar, la prescripción adquisitiva para bienes inmuebles. En nuestra jurisdicción se ha procedido de la misma forma, al aprobar el nuevo Código Civil de 2020, y realizarle cambios a la regulación de dicha figura jurídica. Como reseñé, se eliminó la distinción entre presentes y ausentes ―como ocurrió en varios de los países que describí―, para efectos de la extensión del término de la usucapión ordinaria. Esto, ciertamente, responde a la actualidad y representa un peso menos a los adquirentes mediante prescripción. No se justifica que se haga esa diferenciación, porque existen —en esta era globalizada y tecnológica— distintas formas de estar atentos a la propiedad, si no se está presente en la jurisdicción donde se encuentra sita. Así lo reconoce la Asamblea Legislativa al manifestar “que la rapidez de las comunicaciones hace irrelevante la distancia física a la hora de transmitir y recibir información, por lo que se elimina la distinción entre “presentes” y “ausentes” en la prescripción ordinaria . . . .”. [efn_note]Exposición de motivos, Código Civil de Puerto Rico de 2020, Ley Núm. 55-2020, en la pág. 9 (2020), http://www.agencias.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 15 de octubre de 2020). [/efn_note] En cuanto al tiempo de posesión requerido para ambas usucapiones, este fue reducido; la ordinaria, de un máximo de veinte años ―por la diferenciación entre ausentes y presentes―, se disminuyó y fijó a diez años y, la extraordinaria, de treinta años se redujo a veinte.
A pesar de los cambios que implementará el nuevo Código Civil, considero que estos no son suficientes para hacer el uso de la figura de la prescripción adquisitiva menos oneroso; esto, haciendo particular alusión al término de posesión requerido. Podemos ver en las jurisdicciones antes descritas que los términos más cortos tanto para la usucapión ordinaria como para la extraordinaria fluctúan entre cinco y diez años. En Puerto Rico, ni siquiera se pudo fijar esa cantidad de tiempo para ambas prescripciones en el Código Civil de 2020, lo que, sin duda, hubiese sido de mayor beneficio y menor exigencia para los usucapientes. Lo que dispone esta nueva legislación, en cuanto a este asunto, no cumple con la razón de ser de la figura jurídica.Si, según la doctrina, la justificación de la existencia de la usucapión es tratar la situación que se crea por la negligencia del titular original al no ejercer su derecho propietario, se estaría permitiendo esa conducta, al tener términos extensos para la prescripción. Esto es así, pues, esa cantidad de tiempo requerida aún posibilita, a su vez, que los titulares originales de los bienes no estén atentos a los mismos por un término prolongado, lo que redunda en su descuido y deterioro. Esto mientras podría otra persona disfrutarlo, pero, para hacerlo, tiene que esperar mucho tiempo. Quien tiene un bien, ya sea mueble o inmueble, tiene que ser responsable, diligente y cuidadoso con este.
En el Memorial Explicativo sobre el Libro de Derecho Reales del nuevo Código Civil, específicamente en la sección sobre la usucapión, se comenta, muy acertadamente, que:
La usucapión o prescripción adquisitiva está dirigida a proteger la seguridad jurídica y a atender al interés social de amparar una situación frente al ejercicio tardío de los derechos. Satisface la necesidad de dar certidumbre o fijeza a las situaciones jurídicas, al establecer que las situaciones de hecho consolidadas frente a una inactividad prolongada merecen ser respetadas incluso en interés de los terceros que han podido confiar en la apariencia de titularidad mantenida durante un tiempo razonable. Su finalidad es que la propiedad no quede en la incertidumbre durante un tiempo prolongado y deje de ser explotada.[efn_note]EN CONTEXTO, MEMORIAL EXPLICATIVO: DERECHOS REALES 75-76 (2020) (citando a Comisión Conjunta Permanente para la Revisión y Reforma del Código Civil de Puerto Rico, Borrador para discusión para el libro de derechos reales (2010)). https://drive.google.com/file/d/1wspf5LuQTAtMoyp1uezvcuA0U3JkjNje/view?usp=sharing. [/efn_note]
Si, en efecto, lo anterior son las razones detrás de la existencia de la figura de la usucapión, las que, a su vez, motivan su permanencia en nuestro ordenamiento, ¿cómo se puede cumplir con las mismas al exigir un requisito de tiempo tan largo e irrazonable? Es inconcebible que, luego de revisar el cuerpo regulatorio de las relaciones privadas vigente en Puerto Rico por noventa años y aprobar uno nuevo, el cambio que se le haya hecho a la regulación de la prescripción adquisitiva no haya sido sustancial, no se atempere a la realidad y tampoco se aleje a lo que disponía el de 1930. Realmente, no hubo gran avance. Esto representa una carga engorrosa para los usucapientes. Asimismo, será muy difícil ver consumada la intención de los legisladores de “busca[r]reducir los problemas que representan las casas abandonadas y . . . proteger a aquellos que dedican esfuerzo y dinero en habilitarlas para dar cobijo en ellas a sus familias”.[efn_note]Exposición de motivos, Código Civil de Puerto Rico de 2020, Ley Núm. 55-2020, en la pág. 9 (2020), http://www.agencias.pr.gov/ogp/Bvirtual/leyesreferencia/PDF/55-2020.pdf (última visita 15 de octubre de 2020). [/efn_note] Sin duda, esto debió atenderse con mayor detenimiento por la Asamblea Legislativa en el proceso de proposición de cambios y aprobación del Código Civil de Puerto Rico de 2020.
Conclusión
En fin, la nueva legislación en cuestión sí
trajo cambios positivos para la prescripción adquisitiva inmobiliaria, pero no
lo suficientes como para atender cabalmente los problemas que crea la amplitud
de su requisito temporal. Las exigencias deben recaer en esas personas que,
irresponsablemente, abandonan una propiedad, y no están al pendiente de la
misma. Esto, además de tener un efecto nocivo en la economía y en la comunidad
donde se encuentra sito el inmueble, priva de oportunidades a quienes están en
posiciones desventajosas, y la prescripción podría ser su única alternativa
para hacerse de una propiedad. Es necesario que nuestro sistema jurídico se
actualice y responda, de una vez y por todas, a las necesidades de la
ciudadanía. La política pública, en tiempos de tanto desasosiego, debe ser de
empatía, sensibilidad y receptividad.
* El autor es estudiante de tercer año de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y Jefe de Redactores del Volumen 90 de la Revista Jurídica de la Universidad de Puerto Rico. Fue Editor Asociado del Volumen 89 de la Revista Jurídica de la Universidad de Puerto Rico.
