Por: Victoria Rivera Lloréns*
En Puerto Rico, como en la mayoría de las sociedades civilistas, predomina la mentalidad de la explotación máxima de la propiedad. A la luz de esto, el Art. 912 del Código Civil del 1930 contempla que el Estado, a falta de herederos de un bien inmueble, hereda el mismo y lo destine al “Fondo de la Universidad”.[1] Los momentos de crisis fiscal, sin embargo, nos obligan a repensar como la propiedad puede rendir frutos y, sin duda, esto les aplica a las diecinueve propiedades que la Universidad de Puerto Rico (en adelante, la “Universidad”) ha heredado y que continúan en desuso. La solución fácil a este dilema sería vender las mismas.[2] Pero, tal y como reseña Keila López en su artículo para El Nuevo Día, las trabas legales, el proceso espinoso de transferir las mismas a nombre de la Universidad y el mal manejo de las propiedades una vez que la Universidad se apodera de ellas casi imposibilitan esa alternativa.[3] Es por esto que la Universidad (y el Gobierno) tiene que explorar más a fondo las alianzas público-privadas (en adelante, “APPs”)[4] que se mencionan en este artículo de El Nuevo Día. La Universidad tiene que hacer esfuerzos concienzudos para hacer estas alianzas una realidad, tanto para el desarrollo y sustentabilidad de la misma institución como para el desarrollo socioeconómico de la Isla. La meta de este artículo es proveer un breve resumen de algunas de las universidades públicas de los Estados Unidos que sí han logrado exitosamente crear APPs y como la Universidad de Puerto Rico puede hacer lo mismo.
Actualmente en los Estados Unidos el concepto de APP, en los últimos cinco años, ha tomado mucho auge. Igualmente, esto se ve en las universidades, sobre todo en las públicas que se ven más afectadas por las reducciones en el fondo dotal de la universidad y de ayuda estatal. Estas alianzas, pueden ser mutuamente beneficiosas para tanto las entidades privadas como las públicas. Entre las APPs más exitosas en las universidades públicas están aquellas que se enfocan en los hospedajes y viviendas asequibles para los estudiantes. Las modelos de financiamiento de estos APPs, y que a su vez se puede aplicar a las APPs en general, se pueden resumir en cuatro versiones, entre ellas: (1) el terreno le pertenece a la universidad, pero se le otorga un contrato de arrendamiento al desarrollador; (2) el terreno es propiedad de la universidad pero esta le otorga un contrato de arrendamiento al desarrollador mientras que a su vez se establece un préstamo principal sobre todo el proyecto; (3) el dueño del proyecto es una fundación local y esta le paga una cuota al desarrollador, y (4) tanto la universidad como la entidad privada son copropietarios del proyecto.[5] La primera suele ser la más común. A su vez, el segundo modelo reduce el riesgo del desarrollador, mientras que la última opción equipara el riesgo (y la ganancia) entre la universidad y el desarrollador. Finalmente, la tercera opción suele ser la menos riesgosa para el desarrollador, porque el financiamiento se logra a través de bonos exentos de impuestos.
Universidades que han logrado crear hospedajes a través de APPs incluyen la Universidad de California, Recinto de Irvine y la Universidad del Estado de Portland.[6] Esta última, desarrolló un hospedaje y, siguiendo el primer modelo de APPs, determinaron que American Campus Communities lo operara por los próximos ochenta y cinco años, y luego le revierte a la universidad. APPs como esta pueden servir como modelos a seguir para la Universidad de Puerto Rico. Este modelo de vivienda puede ser exitosa, por ejemplo, en el Edificio Darlington que está a pocos minutos de la Universidad de Puerto Rico, Recinto de Mayagüez. Otro proyecto de APP que se creó en el terreno de una universidad pública era la creación del edificio de Neurociencias en el campus en Mission Bay de la Universidad de California (UC), Recinto de San Francisco. En ese proyecto, se desarrolló un edificio de 35,000 pies cuadrados y fue el primer proyecto APP en terreno de UC para el uso exclusivo de UC.[7]
Igualmente, en sus inicios iba seguir el tercer modelo de financiamiento debido a que el financiamiento exento de impuestos lo iba a proveer una organización sin fines de lucro, mientras que el uso y control eventualmente iban a pasar a manos de la Universidad. El proyecto se completó aun cuando surgieron dudas por parte de la Universidad de si el desarrollador iba a poder cumplir con las estrategias de ahorro de dinero propuestos por los formularios universitarios “Basis of Design” (BOD).[8] En términos de las propiedades heredadas que tiene la UPR a su disposición, un modelo similar al que se utilizó en la Universidad de California se pudiera considerar para la antigua Planta Piloto de Ron, la cual está ubicada en el Jardín Botánico. Por ejemplo, se pueden explorar alternativas para desarrollar la Estación Agrícola de San Juan (la cual actualmente se encuentra localizada en la parte Norte del Jardín) y laboratorios con los departamentos de biología y química del Recinto de Río Piedras y farmacéuticas.
Claro está, los modelos de APPs propuestos nunca son perfectos. Cada proyecto APP tiene que responder a las realidades y necesidades de su entorno social. Surgen, además, muchos problemas con los arrendamientos tan largos que normalmente conllevan las APPs.[9] Asimismo, surgen problemas con el estado del terreno del proyecto una vez termine el contrato de arrendamiento sobre el terreno. Un ejemplo es el hecho de que, durante los últimos años del contrato de arrendamiento, usualmente el interés del desarrollador es mantener los costos de mejoras al mínimo, y a veces ocurre que dejan la propiedad en no tan óptimas condiciones.[10] Problemas como estos, sin embargo, se tienen que prever desde el inicio del proyecto. En fin, este ensayo no pretende hacer un análisis exhaustivo de las variaciones de las APPs que puede crear la Universidad de Puerto Rico, sino busca demostrar cómo la Universidad, en miras de obtener un nivel de solvencia económica, puede establecer APPs que le beneficien a largo y corto plazo.
*La autora es estudiante de segundo año de la Escuela de Derecho de la Universidad de Puerto Rico y Editora de Citación de la Revista Jurídica de la Universidad de Puerto Rico.
[1] CÓD. CIV. PR art. 912, 31 LPRA §2691 (2015).
[2] Véase Randy Kraft, Lehigh University may sell much of donated land received in 2012, 69 WFMZ-TV (13 de agosto de 2013), http://www.wfmz.com/news/lehigh-valley/lehigh-university-may-sell-much-of-donated-land-received-in-2012/18588146 (última visita 17 de abril de 2017) y Gaynor Dumal- ol Daleno, UOG selling donated land valued at $5M, PACIFIC DAILY NEWS (25 de marzo de 2016), http://www.guampdn.com/story/news/2016/03/24/uog-selling-donated-land-valued-5m/82197192/ (última visita 17 de abril de 2017) para ejemplos de universidades que han vendido propiedades donadas por terceros.
[3] Keila López Alicea, Disponer de las propiedades heredadas es un gran reto para la UPR, EL NUEVO DÍA (11 de abril de 2017), http://www.elnuevodia.com/noticias/locales/nota/disponerdelaspropiedadesheredadasesungranretoparalaupr-2309752/ (última visita 17 de abril de 2017).
[4] El Gobierno de Puerto Rico incentivó la creación de las alianzas público-privadas por primera vez al pasar la Ley de Alianzas Público Privadas en el 2009, según enmendada. Véase Ley de Alianzas Público Privadas, Ley Núm. 29 de 8 de junio de 2009, 27 LPRA §§2601-
2623 (2009 & Supl. 2016). Esta Ley fue enmendada según Ley Núm. 1 de 11 de enero de 2017, http://www.oslpr.org/2017-2020/leyes/pdf/ley-1-11-Ene-2017.pdf. Véase, MIRIAM DE LOURDES FIGUEROA & ADRIANA PÉREZ RENTAS, PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIPS IN PUERTO RICO: KEY POINT (2017), https:/www.dlapiper.com/~/media/Files/Insights/Publications/2017/03/Puerto%20Rico%20P3s%20handbook%20v6IP.PDF(donde se discute de manera general las alianzas publico privadas en Puerto Rico).
[5] Daniel I. Bernstein, Public-Private Partnerships: It’s the Right Time, NACUBO: NATIONAL ASSOCIATION OF COLLEGE AND UNIVERSITY BUSINESS OFFICERS, http://www.nacubo.org/Business_Officer_Magazine/Business_Officer_Plus/Bonus_Material/Public-Private_Partnerships_It%E2%80%99s_the_Right_Time.html (última visita 18 de abril de 2017).
[6] Id.
[7]Ronda Kaysen, Public College, Private Dorm, NEW YORK TIMES (24 de enero de 2012), https://mobile.nytimes.com/2012/01/25/realestate/commercial/public-college-private-dorm.html (última visita 19 de abril de 2017).
[8] GORDON SCHANCK & TARA LAMONT, PRIVATE PUBLIC PARTNERSHIPS AT THE UNIVERSITY OF CALIFORNIA 8, http://www.ucop.edu/real-estate-services/_files/documents/ppp_at_uc.pdf.
[9]Id. Es importante notar que el proyecto eventualmente lo financió el desarrollador Edgemoor. Para más detalles sobre el proceso colaborativo entre la Universidad de California y Edgemoor, véase UCSF Sandler Neurosciences Center: San Francisco, California, EDGEMOOR, http://edgemoor.com/projects/ucsf-sandler-neurosciences-center (última visita 20 de abril de 2017).
[10]P3 PROJECTS AT UNIVERSITY CAMPUSES, HANSON BRIDGETT 2-3 (25 de enero de 2012) https://www.hansonbridgett.com/Publications/pdf/~/media/Files/Publications/P3-Projects-University-Campuses.pdf.
